¿Cuál es el plazo para reclamar por vicios ocultos en viviendas de segunda mano?

A la hora de comprar una vivienda de segunda mano, no siempre es posible detectar algunos defectos que no se presentan de forma aparente al comprador y que, en cambio, se ponen de manifiesto más adelante.

La ley articula el mecanismo del saneamiento por vicios ocultos para poder reclamar ante esos vicios o defectos que no se aprecian en el momento de celebrar el contrato. 

¿Cuándo se puede reclamar por vicios ocultos en una vivienda de segunda mano?

Conforme al artículo 1484 del Código Civil, es posible reclamar por vicios o defectos ocultos observados en la vivienda de segunda mano cuando:

• Los defectos ya existían antes de la compraventa, aunque se hayan manifestado con posterioridad.
• Sean defectos graves que afecten a la habitabilidad de la vivienda o disminuyan considerablemente su valor (y el comprador no la hubiera comprado de haberlos conocido, o no al precio que pagó).
• No fueran fácilmente detectables por el comprador, teniendo en cuenta sus conocimientos y profesión.

En Cataluña, esta materia se rige por los artículos 621-20 a 621-30 del Código Civil catalán, que se refieren al saneamiento por vicios ocultos como falta de conformidad del bien al contrato. 

La legislación catalana, que salvo pacto en contrario afecta a las compraventas celebradas en Cataluña a partir del 1 de enero de 2018, cuando así resulte de las normas sobre ley aplicable, establece que hay falta de conformidad (y por tanto será posible reclamar) cuando la vivienda no cumple las condiciones de calidad, funcionalidad, habitabilidad y adecuación a sus fines por defectos existentes antes de la compraventa y que se manifiesten en los 3 años siguientes. 

Además, contempla la presunción de que la falta de conformidad que se revela en el plazo de 1 año desde la entrega de la vivienda de segunda mano ya existía antes de celebrar el contrato.

¿Qué plazo existe para reclamar por vicios ocultos en una vivienda de segunda mano?

El plazo para reclamar, de acuerdo con la legislación común, es de 6 meses desde la entrega de la vivienda, frente al plazo de 3 años que prevé la legislación catalana, a contar desde el conocimiento de la falta de conformidad. 

Hay que tener en cuenta, no obstante, que antes de acudir a los tribunales será necesario cumplir con el trámite de intento de solución extrajudicial por un medio adecuado de solución de controversias (MASC), tal y como establece la Ley Orgánica 1/2025. Se trata de un requisito de procedibilidad, de modo que, si no se acredita haber intentado esta vía extrajudicial, la demanda será inadmitida.

El inicio del trámite interrumpe el plazo para interponer la acción, que se reanuda cuando finaliza aquel sin éxito.

En la legislación catalana, también se suspende el plazo para ejercitar la acción si el comprador comunica la falta de conformidad al vendedor y este repara el defecto.

¿Qué puede pedir el comprador en la reclamación por vicios ocultos?

La acción de reclamación por vicios ocultos se puede materializar en tres peticiones con distinta finalidad:

• Se puede pedir la resolución del contrato, mediante la acción redhibitoria, si el defecto es tan grave que la casa resulta inhabitable como vivienda o disminuye de tal modo ese uso que el comprador no la habría adquirido, de haberlo sabido.
• También se puede pedir una minoración proporcional del precio, por la acción quanti minoris, que compense la pérdida de valor o habitabilidad de la vivienda.
• Si el vendedor actuó de mala fe, ocultando los defectos intencionadamente, se podrá solicitar adicionalmente una indemnización por daños y perjuicios.

La ley catalana prevé las mismas opciones, además de la posibilidad de solicitar al vendedor la reparación de la vivienda, y establece un requisito para poder ejercitar cualquiera de las acciones descritas: que el comprador comunique al vendedor la falta de conformidad de la vivienda sin demora indebida, dándole la oportunidad de solucionar el problema.