¿Cómo se toma la posesión de un inmueble adjudicado en subasta pública?

Al término de la subasta pública de un inmueble, el mejor postor, o quien resulte adjudicatario en su lugar, estará en situación de poder tomar posesión del mismo, pero el acto de hacer efectiva la posesión se puede ver alterado por distintas circunstancias, como puede que el inmueble ya se encuentre ocupado.

A continuación, vamos a analizar qué pasos debe dar el adjudicatario de un inmueble en pública subasta para poder tomar posesión de él. 

¿En qué consiste el procedimiento habitual para tomar posesión de un inmueble adjudicado en subasta pública?

En caso de no concurrir ninguna circunstancia que altere el normal desarrollo del procedimiento de adjudicación y toma de posesión, el proceso seguirá los siguientes trámites:

1. Cuando finalice la subasta, el Portal de Subastas dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, remitirá una certificación al letrado de la Administración de Justicia correspondiente con los datos del mejor postor, que tendrá entonces un plazo de 20 días desde el cierre de la subasta para consignar el importe total o podrá ceder el remate a un tercero, si desea ejercer esa opción. En su defecto, se ofrecerá la posibilidad de adquirir el inmueble a los postores que hubieran hecho reserva de postura.
2. Una vez pagado el total del precio de remate por quien resulte finalmente adjudicatario del inmueble, se dictará el decreto de adjudicación a su favor, que servirá como título de propiedad.
3. El adquirente podrá entonces aportar el testimonio del decreto de adjudicación en el Registro de la Propiedad e inscribir la propiedad a su favor. Para la inscripción también será necesario aportar el mandamiento de cancelación de cargas (por el que se cancela la carga que motivó la ejecución y las cargas posteriores) y el justificante de haber pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales (o el IVA, cuando la transmisión esté sujeta y no exenta, por ejemplo, en primera entrega).
4. Cuando ya se haya inscrito el inmueble a favor del adjudicatario, este deberá solicitar en el juzgado (o tribunal de instancia que lo sustituya) la entrega de la posesión.

¿Es suficiente con solicitar en el juzgado la entrega de la posesión?

En principio, el trámite de entrega de la posesión tras su solicitud en el juzgado no entraña ninguna dificultad si el inmueble se encuentra vacío. En ese caso, el juzgado se limitará a fijar una fecha para la entrega de las llaves al propietario y el levantamiento del acta correspondiente.

Sin embargo, si el inmueble está ocupado, este paso se complica, y es preciso abrir lo que se denomina incidente de ocupante, contemplado en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Pasos previos a la solicitud de la entrega de la posesión

Antes de entrar a explicar cómo se desarrolla el incidente de ocupante, es conveniente aclarar un paso que tiene lugar en una fase previa del procedimiento y que puede simplificar la tramitación del incidente.

Previamente al anuncio de la subasta, el acreedor ejecutante puede pedir al tribunal que declare la falta de derecho de los ocupantes a permanecer en el inmueble una vez que se haya enajenado como resultado de la ejecución (artículo 661.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

En ese momento, el tribunal dictará un auto no recurrible en el que se declare efectivamente la falta de título de los ocupantes, si procede (o bien, el derecho de los ocupantes a seguir en el inmueble si existe base para ello, dejando a salvo las acciones que correspondan al adquirente para obtener el desalojo posteriormente). Esta circunstancia se hará constar en la publicidad de la subasta.

La declaración previa sobre la falta de derecho de los ocupantes tendrá efectos sobre las consecuencias del incidente de ocupante, como vamos a ver a continuación.

¿En qué consiste el incidente de ocupante?

Si el tribunal declara la falta de derecho de los ocupantes, cuando el adquirente solicite que se le entregue la posesión después de la adjudicación, el letrado de la Administración de Justicia acordará de inmediato el lanzamiento de los ocupantes del inmueble. Por tanto, dicha petición simplifica la entrega de la posesión incluso cuando el inmueble está ocupado.

Si, por el contrario, el ejecutante no pidió en la fase previa la declaración de la falta de derecho de los ocupantes, el adquirente tendrá un plazo de un año para iniciar el incidente de ocupante, por el cual solicita al tribunal el lanzamiento de los ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. (Transcurrido el año, solo podrá acudir al juicio declarativo que corresponda).

El tribunal notificará entonces a los ocupantes, que serán citados a una vista en el plazo de 10 días, para alegar y probar lo que estimen oportuno. Tras la vista, el tribunal resolverá sobre el lanzamiento, y lo decretará en todo caso si los ocupantes no comparecen.

Cualquier pretensión tanto por parte del adquirente como de los ocupantes que exceda de lo mencionado o que se quiera ejercitar fuera de los plazos indicados deberá defenderse en el juicio que corresponda, fuera de este incidente.

Una vez se haya forzado a los ocupantes a abandonar el inmueble, se hará entrega de la posesión al adquirente y nuevo propietario del mismo.