¿Qué puede hacer el inquilino si el propietario se niega a arreglar desperfectos o averías?

Una de las obligaciones que tienen arrendador y arrendatario en el transcurso de un contrato de alquiler es hacer las reparaciones oportunas en la vivienda arrendada, correspondiendo al arrendador las de mayor entidad que sean necesarias para garantizar las condiciones de habitabilidad.

Sin embargo, el arrendador no siempre cumple con su obligación, y, en esos casos, la Ley de Arrendamientos Urbanos autoriza al inquilino a tomar las acciones que vamos a ver a continuación.

¿Qué opciones tiene el inquilino si el arrendador no hace las reparaciones que le corresponden?

Ante un incumplimiento del arrendador de su deber de reparar las averías y desperfectos que comprometan la habitabilidad de la vivienda, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla distintas soluciones:

Aplicación del artículo 1124 del Código Civil

Ante cualquier incumplimiento por parte de arrendador o arrendatario de sus respectivas obligaciones, el artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que se pueda aplicar el régimen general de las obligaciones recíprocas previsto en el artículo 1124 del Código Civil, y que faculta a la parte cumplidora, en este caso al inquilino, a optar por:

• Exigir el cumplimiento de la obligación, es decir, exigir al arrendador que realice las reparaciones, con el resarcimiento de los daños causados y el abono de los intereses que correspondan, en su caso.
• Promover la resolución del contrato. Incluso podrá pedir la resolución del contrato si, habiendo optado por exigir el cumplimiento, este resulta imposible.

Resolución de pleno derecho

Por otro lado, la no realización por el arrendador de las reparaciones a las que está obligado está contemplada expresamente como una causa que autoriza al inquilino a resolver el contrato de pleno derecho, de acuerdo con el artículo 27.3.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Ejecución de reparaciones urgentes

Además, si existe urgencia en la realización de las reparaciones para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, previa comunicación al arrendador, el arrendatario podrá realizarlas él mismo o a su costa y exigir inmediatamente su importe al arrendador.

Si este no atiende al requerimiento para reintegrar el pago, el inquilino podrá entonces actuar de acuerdo con el artículo 1124 del Código Civil y exigir el cumplimiento o resolver el contrato.

¿Qué no debe hacer el inquilino ante un incumplimiento del arrendador?

Si el arrendador no cumple con sus obligaciones, el inquilino no puede responder a ese incumplimiento dejando de cumplir las suyas propias, como por ejemplo dejando de pagar la renta o los suministros, o cualquier otra cantidad que le corresponda pagar por contrato.

La explicación es que la ley no prevé la compensación de un incumplimiento con otro, y las consecuencias para el inquilino serían negativas, ya que el impago de la renta es una causa prevista expresamente como de resolución de pleno derecho por parte del arrendador, y por tanto este podría dar por finalizado el contrato, amparado en la ley, e instar el desahucio del inquilino, que se vería doblemente perjudicado.

¿Cómo debe actuar el inquilino ante la falta de reparaciones por parte del arrendador?

Tanto si el arrendatario opta por exigir el cumplimiento como si desea resolver el contrato, el primer paso es advertir al arrendador mediante un requerimiento fehaciente, que en la práctica se solventa con el envío de un burofax. En él, se debe informar al arrendador de su incumplimiento, instándole a cumplir voluntariamente y advirtiéndole de la posibilidad de resolver el contrato en caso contrario. Además, se le deberá conceder un plazo razonable para que cumpla su obligación.

Para el envío del burofax, previamente el inquilino debe recabar pruebas que puedan documentar el desperfecto o avería y la falta de reparación, como son informes técnicos, fotografías, vídeo, etc.

Si el arrendador no atiende al requerimiento, el paso siguiente es proponer un medio extrajudicial adecuado de solución de controversias para resolver el conflicto de manera negociada (MASC). Este paso fue introducido por la Ley Orgánica 1/2025, y se configura como un requisito de procedibilidad, ya que, de no acreditarse su intento, la demanda no será admitida.

A falta de acuerdo tras el intento de MASC, se podrá interponer una demanda ante el juzgado de primera instancia (o tribunal de instancia) que corresponda por la ubicación del inmueble, y el juez resolverá obligando al arrendador a reparar las averías, con el resarcimiento de los daños al arrendatario, o resolviendo el contrato.