¿Cuál es la duración mínima en un contrato de alquiler de vivienda habitual?

Existe cierta confusión generalizada en la sociedad acerca de cuánto debe durar un alquiler de vivienda, y, en ocasiones, esto se debe a que no está clara la distinción entre la duración que se puede pactar para el contrato y la duración que este puede alcanzar por aplicación de las prórrogas que establece la ley, que no siempre tienen por qué aplicarse.

A continuación, vamos a analizar los aspectos más relevantes en relación con la duración mínima que puede tener un contrato de arrendamiento de vivienda.

¿Existe una duración mínima para el alquiler de vivienda?

En contra de la creencia general, no existe una duración mínima para el alquiler de vivienda habitual. La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece ninguna limitación a la hora de pactar la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, que podrá ser la que las partes decidan libremente. 

Sin embargo, para proteger la posición más débil del inquilino, y para hacer efectivo su derecho a una vivienda habitual, sí que establece un sistema de garantías para él, que se traduce en el establecimiento de distintos mecanismos de prórroga por los cuales se protege su decisión de mantener el arrendamiento durante un tiempo que se estima razonable.

En los apartados siguientes, vamos a ver en qué consiste cada una de estas posibilidades.

¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento de vivienda?

La duración del contrato de alquiler será la que pacten arrendador y arrendatario libremente, sin ningún tipo de límite. Lo que caracteriza al alquiler de vivienda no es su duración, sino la necesidad que se trata de cubrir con él, que es la de vivienda permanente del inquilino.

Si las partes no acuerdan ninguna duración concreta, el contrato se entenderá celebrado por un año. 

En cualquier caso, el plazo se empieza a contar desde la fecha del contrato o desde la puesta de la vivienda a disposición del inquilino, si esta fecha es posterior.

Sin embargo, si el plazo pactado es inferior a 5 años (cuando el arrendador es una persona física) o a 7 años (cuando el arrendador es persona jurídica), la ley garantiza la aplicación de una prórroga obligatoria hasta alcanzar esa duración, siempre que el inquilino lo quiera así.

Pero si ambas partes están de acuerdo, no hay obligación de aplicar la prórroga, y el contrato se extinguirá cuando llegue su fecha de vencimiento (antes de esos 5 o 7 años).

¿Qué duración mínima garantiza la ley al inquilino?

Como ya hemos visto, si termina el plazo pactado para el alquiler antes de que transcurran 5 o 7 años, según el caso, y el inquilino quiere prolongar la duración del alquiler, podrá hacerlo de manera unilateral hasta llegar a esa duración mínima.

Aquí es donde entra el mecanismo de protección del inquilino, que le permite aplicar la prórroga obligatoria sin contar con la voluntad del arrendador. 

Prórroga obligatoria

En virtud de la prórroga obligatoria, el contrato se prorrogará automáticamente por periodos de un año hasta alcanzar los 5 o 7 años de duración, salvo que el inquilino manifieste su voluntad de no renovar, lo que deberá hacer con al menos 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

Prórroga tácita

Superada la duración mínima de 5 o 7 años, aún se podrá prorrogar el contrato en virtud de la prórroga tácita, por la que el contrato se renovará por periodos de un año hasta un máximo de 3, salvo que cualquiera de las partes manifieste su voluntad de no hacerlo.

En esta fase, por tanto, el arrendador también puede decidir que no haya renovación, aunque para ello debe notificar su voluntad al inquilino con al menos 4 meses de antelación al término del plazo de 5 o 7 años, frente a los 2 meses de antelación que la ley exige al inquilino. El inquilino tendrá también la facultad de no renovar el contrato al finalizar cualquiera de las tres anualidades, siempre que lo comunique con un mes de antelación a su fecha de terminación.

Prórrogas excepcionales

Por último, finalizado el periodo de prórroga tácita, todavía se podrán aplicar dos prórrogas más en situaciones excepcionales:

• Por un año más, si así lo solicita el arrendatario, cuando este acredite su vulnerabilidad social y económica. El arrendador tiene la obligación de aceptar esa prórroga si tiene la condición de gran tenedor de vivienda.
• Por hasta 3 años más si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y así lo solicita el arrendatario. El arrendador tiene la obligación de aceptar, con las excepciones que contempla la ley.

¿Se puede celebrar un contrato de alquiler de temporada aunque la finalidad sea la vivienda habitual?

La práctica de celebrar un contrato de temporada en lugar de uno de vivienda habitual, aunque la necesidad del inquilino sea esta última, está muy extendida, pero eso no significa que sea legal. Al contrario, se trata de un fraude de ley, y el inquilino podrá demandar al arrendador si se ve forzado a firmar un contrato de esas características.

Si finalmente se demuestra que la finalidad del alquiler era la vivienda habitual, y que se celebró para eludir las garantías legales, se declararán nulas las cláusulas del contrato que sean contrarias a la regulación legal del alquiler de vivienda.