El auge de los llamados contratos de multipropiedad se produjo entre los años ochenta y la primera década de los dos mil, en parte como fruto de una estrategia de marketing agresivo, y muchos de los consumidores que se adhirieron a uno de estos contratos se encontraron más adelante con que las condiciones para desvincularse de ellos eran complicadas y poco claras.
Sin embargo, esta figura ha sido objeto de una regulación cada vez más restrictiva y proteccionista del consumidor que, complementada con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, prevé la posibilidad de finalizar la relación contractual en determinados supuestos.
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Contacte conmigo¿Es posible desvincularse de una multipropiedad?
Aunque en sus inicios se trataba de un contrato que dejaba pocas opciones de desvinculación a los adquirentes, posteriormente se han regulado con más detalle las posibilidades de liberarse de esta relación contractual, aunque para ello es preciso atender al momento de celebración del contrato.
Así, los contratos de multipropiedad, y los motivos de desvinculación de los mismos, han experimentado tres fases claras marcadas por los cambios de regulación producidos sobre la materia:
- Una fase anterior al 5 de enero de 1999, fecha en que entró en vigor la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. En esta fase, el consumidor quedaba más desprotegido por falta de una regulación específica, y los contratos celebrados eran regulados por las normas generales del Código Civil.
- Una segunda fase, entre el 5 de enero de 1999 y el 8 de julio de 2012, cuando entró en vigor la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias. En esta fase, la regulación se vuelve más proteccionista y prevé distintas causas de nulidad de los contratos de multipropiedad.
- Una última fase, a partir del 8 de julio de 2012, en la que los contratos celebrados desde esa fecha se regulan por la Ley 4/2012, aunque se mantiene la regulación de la Ley 42/1998 para los contratos celebrados bajo su vigencia, que son la mayoría.
¿Qué opciones prevé la ley para poder desvincularse de un contrato de multipropiedad?
Las opciones de desvinculación de un contrato de multipropiedad son, a grandes rasgos, la venta de la titularidad, el ejercicio del derecho de desistimiento y la declaración de nulidad del contrato.
Venta de la titularidad
La primera opción y más evidente es vender la participación en la multipropiedad, con todas las dificultades que ello implica, sobre todo teniendo en cuenta la amplia oferta existente.
Existen empresas que se dedican a comprar las semanas de quienes quieren desvincularse de los contratos de multipropiedad cobrando una cantidad por la gestión, pero conviene actuar con cautela, porque algunas empresas son falsas y los fraudes en este sentido son frecuentes.
En ocasiones, es posible que la propia empresa comercializadora se ofrezca a recomprar la semana de disfrute vacacional de los socios que desean desvincularse.
Por último, también existe la opción de donar la titularidad, de modo que pase a ser el donatario quien deba pagar las cuotas a partir de ese momento.
Desistimiento
La segunda opción es desistir del contrato dentro del periodo de desistimiento que se debe conceder por ley, y que es de:
- 10 días para los contratos celebrados bajo la vigencia de la Ley 42/1998 (antes del 8 de julio de 2012).
- 14 días para los celebrados al amparo de la Ley 4/2012 (después de esa fecha). En este caso, además, de acuerdo con la Ley 4/2012, si la empresa no facilitó al cliente un formulario estandarizado de desistimiento antes de la firma del contrato, el plazo de desistimiento será de un año y 14 días; si lo que faltó fue la información precontractual obligatoria, el plazo será de 3 meses y 14 días.
Declaración de nulidad
Si el contrato de celebró después del 5 de enero de 1999, podrá solicitarse la declaración de nulidad cuando este no cumpla los requisitos de validez previstos por las respectivas leyes (según si el contrato se celebró al amparo de la Ley 42/1998 o de la Ley 4/2012), y que vamos a analizar en el apartado siguiente.
En el caso de los contratos celebrados con anterioridad al 5 de enero de 1999 la declaración de nulidad hoy día es prácticamente imposible, ya que, respondiendo a una necesidad de seguridad jurídica, la Ley 42/1998 previó su adaptación al régimen posterior, convalidando así tanto los contratos adaptados como aquellos para los que se decidiera mantener el régimen preexistente.
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Contacte conmigo¿En qué casos se puede pedir la anulación del contrato?
Tanto la Ley 42/1998 como la Ley 4/2012 prevén una serie de normas imperativas cuya vulneración supone la nulidad del contrato por las siguientes causas:
Nulidad por duración indefinida
La Ley 42/1998 limitó la duración de los contratos de multipropiedad a 50 años, estableciendo la nulidad de aquellos que no respetaran este límite.
La Ley también permite solicitar la declaración de nulidad de los contratos anteriores al 5 de enero de 1999 (fecha de su entrada en vigor) que se hubieran celebrado con carácter indefinido o para una duración superior a 50 años, salvo que se hubieran adaptado a la Ley 42/1998 conforme a su régimen transitorio y en la escritura de adaptación se hubiera hecho constar la continuidad del régimen inscrito. Así lo aclara la sentencia del Tribunal Supremo número 1524/2025, de 30 de octubre.
La Ley 4/2012 también establece una duración máxima de 50 años, permitiendo la anulación de los contratos que no cumplan esta norma.
Nulidad por cobro de anticipos
Los contratos celebrados a partir del 5 de enero de 1999 tienen que respetar la prohibición de recibir anticipos y cobros de cualquier tipo durante el periodo de desistimiento que debe contemplarse por ley, y que ya se ha mencionado más arriba.
En el caso de los contratos celebrados antes del 5 de enero de 1999 no existe esta posibilidad.
Nulidad por indefinición de semana flotante
A veces, en el contrato no se concreta la semana del año en que el cliente va a tener derecho al aprovechamiento del apartamento turístico. Es lo que se llama sistema flotante, por el que los periodos de disfrute se concretan mediante las reservas posteriores.
Esta forma de determinación está permitida solo si se prevé en el contrato un sistema objetivo de asignación (según criterio jurisprudencial). Si no, se entiende que el objeto del contrato es indeterminado y el contrato, por tanto, se puede anular por falta de un elemento esencial.
No obstante, este motivo no se puede alegar en el caso de los contratos anteriores a la Ley 42/1998 que ya hayan sido adaptados a dicha ley y hayan mantenido el régimen preexistente.
¿Qué plazo y efectos tiene la nulidad de la multipropiedad?
La acción de nulidad, en principio, es imprescriptible, pero por razones de seguridad en el tráfico jurídico, el plazo para su ejercicio ha sido acotado por la Ley Orgánica 1/2025, que ha añadido la disposición adicional 2.ª de la Ley 4/2012.
En virtud de esta disposición adicional, la acción de nulidad de los contratos suscritos desde el 5 de enero de 1999 tiene un plazo de 5 años a contar desde la entrada en vigor de la propia disposición, que termina, por tanto, el 3 de abril de 2030.
Por otro lado, la declaración de nulidad supondrá la restitución de la situación anterior al contrato, y conllevará la devolución del precio de compra satisfecho y la indemnización de los daños y perjuicios sufridos, proporcionalmente al tiempo que reste de contrato. La desvinculación será inmediata y cesará la obligación del hasta entonces usuario de pagar cuotas por la multipropiedad.
Socio fundador de Barquin de Cozar Abogados. Abogado especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 15 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universitat de Barcelona. Abogado miembro del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (colegiado Nº 31.353).