¿Qué ocurre si el inquilino no se quiere ir y no hay contrato?

A veces, las partes intervinientes en un contrato de alquiler deciden no formalizarlo por escrito, lo que puede acarrear bastantes inconvenientes si surgen desavenencias.

En cualquier caso, la inexistencia de un contrato escrito no significa que no haya contrato, sino simplemente que el contrato celebrado es verbal.

A continuación, vamos a analizar las consecuencias de que el inquilino se niegue a marcharse y el contrato de arrendamiento sea verbal. 

¿Qué significa que no haya contrato de arrendamiento?

En primer lugar, conviene aclarar que, estrictamente hablando, no puede haber un inquilino si no hay contrato de arrendamiento, ya que precisamente el inquilino es la persona que disfruta del uso de la vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento.

No obstante, sí puede ocurrir que el arrendador haya cedido el uso de su vivienda al inquilino a cambio de una renta, pero no hayan formalizado sus acuerdos por escrito, en cuyo caso, sí hay contrato de arrendamiento, si bien el contrato es verbal, no escrito.

Por otro lado, también es posible que el contrato de arrendamiento haya llegado a su fin y el inquilino o arrendatario se niegue a abandonar la vivienda. En ese caso, ciertamente no hay contrato de arrendamiento, pero tampoco hay inquilino, sino una persona que está ocupando una vivienda sin un título legítimo que le autorice a hacerlo.

En los siguientes apartados vamos a analizar las consecuencias de ambas situaciones.

¿Es válido un contrato de arrendamiento verbal?

Sí, el contrato de arrendamiento verbal es perfectamente válido, tanto como el escrito. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no exige que el contrato se formalice por escrito, sino que contempla la posibilidad de que cualquiera de las partes obligue a la otra a formalizar el contrato por escrito en cualquier momento (artículo 37). De ese modo, está admitiendo de forma indirecta la celebración de un contrato verbal.

También admite la validez del contrato verbal el artículo 1254 del Código Civil, que establece que un contrato nace desde que dos personas consienten en obligarse a dar alguna cosa o prestar algún servicio.

En el mismo sentido, el artículo 1258 del Código Civil exige el mero consentimiento de las partes como único requisito para perfeccionar un contrato.

¿Qué consecuencias tiene que el contrato de arrendamiento sea verbal?

Que la ley no obligue a formalizar el contrato por escrito no significa que sea buena idea celebrar un contrato verbal. De hecho, no formalizar el contrato por escrito puede acarrear algunos inconvenientes, como los siguientes:

• Es más difícil establecer una fecha de inicio del contrato, o al menos probarla, lo que complica a su vez el cómputo de los plazos de duración del contrato y de las prórrogas obligatoria y tácita que establecen respectivamente los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• También en relación con la duración del contrato, si no consta que se haya pactado ninguna en concreto, se aplicará la duración inicial de un año (artículo 9.2).
• El arrendador no podrá ejercer su derecho a reclamar la vivienda para sí una vez transcurrido el primer año, ya que un requisito para poder hacerlo es haberlo hecho constar previamente en el contrato (artículo 9.3).

¿Cómo puede evitar el arrendador los inconvenientes de un contrato verbal?

Lo primero que puede hacer el arrendador si quiere evitar problemas en el futuro es hacer uso de la facultad que le otorga el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y obligar al inquilino a celebrar el contrato por escrito, si es que la negativa proviene de él. Esta facultad se puede ejercitar en cualquier momento de la vida del contrato.

En el contrato escrito de arrendamiento deberá constar la identidad de ambas partes, la identificación de la vivienda alquilada, la duración pactada en principio, la renta inicial y las demás cláusulas que se estimen convenientes.

Si las partes no desean formalizar el contrato por escrito, entonces lo que hay que hacer es tener constancia documental de todos los hechos y circunstancias que ayuden a probar la existencia del contrato y su fecha de celebración, como son los recibos de pago de la renta y los suministros, las comunicaciones con el inquilino, etc.

¿Qué pasa si el contrato es verbal y el inquilino se niega a marcharse?

Si el contrato es verbal, como hemos visto, el inquilino tiene exactamente los mismos derechos que tendría si el contrato se hubiera formalizado por escrito, así que el arrendador en ningún caso puede dar por finalizado el contrato de forma unilateral si no existe una causa legal que le autorice a resolverlo (artículo 27), como es el impago de la renta, un subarriendo inconsentido, daños intencionados en la vivienda, obras no autorizadas por el arrendador, realización de actividades molestas o prohibidas, etc.

Si existe una de estas causas, sí podrá resolver el contrato, y si aun así el inquilino se niega a marcharse, se podrá instar un procedimiento de desahucio para obligar al arrendatario a desalojar la vivienda.

¿Qué pasa si ya ha expirado el plazo de duración del alquiler y el inquilino no se quiere ir?

En el supuesto de que el inquilino ya haya agotado la duración pactada del contrato, más la duración de las posibles prórrogas que establece la ley, el contrato de arrendamiento habrá expirado, y si el inquilino permanece en la vivienda sin el consentimiento del arrendador, se entenderá que la está ocupando indebidamente, porque, efectivamente, no existe ya un contrato de alquiler que legitime la ocupación.

En ese caso, el arrendador podrá iniciar un procedimiento de desahucio contra el arrendatario para que se declare la falta de derecho del inquilino a permanecer en la vivienda y obligarlo a desalojarla, si no lo hace por propia voluntad.

Hay que tener en cuenta que el Código Civil admite lo que se conoce como la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, que supone la renovación del contrato, una vez agotada su duración, si el inquilino permanece en la vivienda al menos 15 días más sin que conste oposición del arrendador.

Por tanto, si el arrendador no desea que esto ocurra, debe dejar bien clara su oposición a la renovación del alquiler, lo que puede hacer, por ejemplo, mediante el envío de un burofax en el que comunique al inquilino su deseo de que abandone la vivienda.

¿Qué procedimiento de desahucio puede iniciar el arrendador?

Como hemos visto, la solución última de que dispone el arrendador para obligar al inquilino a abandonar la vivienda, en el caso de que no tenga ningún derecho a permanecer en ella, es instar un procedimiento de desahucio.

La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla distintos tipos de desahucios para expulsar a un inquilino, según cuál sea la causa:

• Si el motivo es el impago de las rentas o la expiración del plazo legal o pactado del alquiler, la ley establece un procedimiento específico contemplado en el artículo 250.1.1.º.
• Si el motivo es cualquier otro por el cual el arrendador esté facultado para resolver el contrato de alquiler, y el inquilino se niega a abandonar la vivienda, se entenderá que permanece en ella sin justo título que le autorice, y se podrá instar el procedimiento de desahucio por precario que contempla el artículo 250.1.2.º.