Guía sobre la comunidad ordinaria indivisa en Cataluña

La comunidad ordinaria indivisa se produce de forma muy habitual, por ejemplo en el ámbito sucesorio, donde es muy frecuente que varias personas hereden por ejemplo, una vivienda.

Pues bien, cuando el objeto de la comunidad se encuentra en Cataluña, hay que estar a lo establecido en el Código Civil de Cataluña. Así se desprende del artículo 10.1 del Código Civil español, que establece que la posesión, la propiedad, y los demás derechos sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se rigen por la ley del lugar donde se hallan.

A continuación explicamos cómo se regula en derecho civil catalán la figura de la comunidad ordinaria indivisa, conocida en derecho civil común como comunidad de bienes o proindiviso.

¿En qué consiste la comunidad ordinaria indivisa?

Hay comunidad ordinaria indivisa cuando varias personas son propietarias de un mismo bien en el que no existen partes diferenciadas, por lo que cada uno de los dueños lo es de un porcentaje abstracto del objeto sobre el que recae la comunidad, pero no de una parte específica. Por tanto, tienen una cuota.

Es interesante, para definir la comunidad ordinaria indivisa, comenzar con el concepto que sirve de base, que es el de comunidad. Pues bien, el artículo 551-1 del libro quinto del Código Civil de Cataluña dispone que hay comunidad cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio.

El mismo artículo señala también que la comunidad nunca se presume, salvo que lo establezca una disposición legal expresa, y añade que que en la comunidad se presume la comunidad ordinaria indivisa si no se prueba otra cosa.

Así pues, para decir que existe una comunidad, tiene que haber una justificación jurídica. Sin embargo, el carácter de ordinaria indivisa se entenderá siempre que no esté acreditado lo contrario (se trata de una presunción iuris tantum, es decir, que admite prueba en contrario).

¿Dónde se regula en Cataluña la comunidad ordinaria indivisa?

Las reglas relativas a la comunidad ordinaria indivisa en Cataluña se encuentran en el capítulo II del título V del libro quinto del Código Civil de Cataluña.

Sin embargo, esas reglas solo son de aplicación en lo que no acuerden las partes. Esto es así porque el artículo 551-2, apartado 1, establece que la comunidad ordinaria indivisa se rige por las normas de la autonomía de la voluntad y, supletoriamente, por las disposiciones del capítulo II.

¿Cómo se constituye la comunidad ordinaria indivisa?

Según el Código Civil de Cataluña, la comunidad ordinaria indivisa se puede formar mediante:

• Negocio jurídico, que puede ser por adquisición conjunta de más de una persona de la propiedad o el derecho real sobre el que recae la comunidad, o por enajenación de una parte indivisa con reserva a otra parte. Un ejemplo de esto, concretamente del primer caso, sería cuando una pareja compra a medias una vivienda.
• Usucapión. La ocupación supone la adquisición de un bien por el cumplimiento de los requisitos legales y el transcurso del plazo de tiempo fijado también legalmente. En Cataluña, la usucapión está reglada en la sección cuarta del capítulo I del título III del libro quinto del Código Civil de Cataluña.
• Disposiciones por causa de muerte. Es muy común, ya que la comunidad ordinaria indivisa se genera a menudo porque una persona hace testamento y nombra a varios herederos, de forma que todos ellos son cotitulares de todos los bienes de la herencia. No obstante, existen otras fórmulas sucesorias por la que se puede formar la comunidad ordinaria indivisa.
• Ley. Por ejemplo, si varias personas heredan un bien no por testamento u otra disposición por causa de muerte, sino por las reglas de la sucesión intestada, se producirá una comunidad ordinaria indivisa por ley.

¿Cómo puede extinguirse la comunidad ordinaria indivisa?

En el derecho catalán, se contempla que la comunidad ordinaria indivisa se disolverá cuando:

• Se divida la cosa o patrimonio común.
• Se reúnan en una misma persona todos los derechos. Esto ocurriría si alguno de los comuneros pasara a ser el único propietario del bien o derecho objeto de la comunidad.
• La cosa común se destruya o el derecho se pierda.
• La comunidad se convierta en una comunidad especial.
• Haya acuerdo unánime o renuncia de todos los cotitulares.
• Venza el plazo o se cumpla la condición resolutoria que hayan sido pactados.

La renuncia a la comunidad ordinaria indivisa

El Código Civil de Cataluña contempla la posibilidad de que se renuncie a los derechos en una comunidad ordinaria indivisa. En tal caso, los demás cotitulares acrecerán de forma proporcional a sus derechos, y estos no tendrán que aceptar expresamente, aunque sí podrán renunciar.

Si un cotitular renuncia, tendrá igualmente que cumplir aquellas obligaciones anteriores que tuviera pendientes por la comunidad.

Con respecto a cómo se debe hacer la renuncia, la normativa catalana solo establece requisitos en un caso: cuando la comunidad recaiga sobre la propiedad o un derecho real sobre un bien inmueble o sobre participaciones en sociedades mercantiles, se deberá hacer en escritura pública.

¿Qué derechos y deberes tienen los cotitulares?

Por ley, los cotitulares tienen derechos y, del mismo modo, tienen que respetar una serie de obligaciones.

Derechos de los cotitulares

Los cotitulares tienen los derechos que se exponen a continuación:

Disposición

Cada cotitular puede disponer libremente de su derecho en la comunidad, y también puede enajenarlo y gravarlo.

Además, cada uno de ellos tiene derecho a disponer del objeto indeterminado que le corresponderá cuando en el futuro se haga la división. En tanto permanece la indivisión, el adquirente no se incorpora a la comunidad y no puede, por tanto, exigir la división.

Tanteo y retracto

En caso de que alguno de los cotitulares enajene su derecho a un tercero ajeno a la comunidad a título oneroso, los demás tendrán derecho de tanteo para adquirirlo por el mismo precio o valor y en las mismas condiciones que se acordaran con aquel, salvo que se haya pactado algo distinto en el título de constitución.

Aquellos cotitulares que pretendan hacer la transmisión tendrán que notificar al resto de cotitulares, de forma fehaciente, su decisión y las circunstancias de la transmisión. Existe un plazo de un mes para ejercer el tanteo, contado desde el momento en que se hacha la notificación.

De no existir notificación o si la transmisión se hace por un precio o en circunstancias distintas a las que constan en aquella, el tanteo comportará retracto, es decir, que los demás cotitulares podrán adquirir el bien aunque ya se haya transmitido. El retracto podrá ser ejercido en un plazo de tres meses a contar desde el momento en que los demás cotitulares tengan conocimiento de la enajenación y sus circunstancias, o desde la fecha de la inscripción de la transmisión en el registro que corresponda.

Si existen varios cotitulares que desean ejercer el derecho de tanteo o de retracto, les corresponderá de forma proporcional a sus respectivos derechos en la comunidad.

Por otro lado, los derechos de tanteo y de retracto son renunciables, y también pueden ser excluidos mediante el título de constitución. No obstante, si el objeto de la comunidad es la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles, la exclusión o renuncia anticipada se podrá realizar solo en escritura pública.

Uso y disfrute

Los cotitulares pueden hacer uso del objeto de la comunidad respetando su finalidad social y económica, y sin perjudicar a los intereses de la comunidad ni de los demás cotitulares, a los que no podrá impedir hacer uso del mismo.

Los frutos y los rendimientos corresponderán a los cotitulares en proporción a su cuota. Si solo uno de los cotitulares lo ha recibido, este tendrá que dar cuenta al resto de acuerdo con las normas de administración de bienes ajenos.

Solicitar la división

Cualquier cotitular puede exigir la división del objeto sobre el que recae la comunidad, en cualquier momento y sin explicar sus razones.

Ahora bien, no siempre se puede pedir la indivisión, porque hay que tener en cuenta lo siguiente:

• Los cotitulares, por unanimidad, pueden pactar la indivisión por un plazo que no exceda de 10 años.
• Si alguno de los cotitulares es menor de edad o incapaz y puede verse perjudicado por la división, la autoridad judicial puede establecer, de manera razonada, la indivisión por un máximo de 5 años.
• Cuando la comunidad recaiga sobre una nave o un local que se destine a plazas de aparcamiento o a trasteros de manera que cada cotitular tenga el uso de una o varias plazas, no se podrá solicitar la división, a no ser que se acuerde de forma previa modificar su uso y en efecto, sea posible hacerlo.

Deberes de los cotitulares

Igualmente, los cotitulares tendrán las siguientes obligaciones:

Solicitar permiso para modificar el objeto de la comunidad

Para cualquier tipo de modificación del bien sobre el que recaiga la comunidad, incluyendo aquellas que supongan una mejora o que lo hagan más rentable, el cotitular que pretenda hacerla tendrá que recabar el consentimiento del resto de cotitulares.

En caso de que alguno de ellos haga obras de mejora y que los demás no manifiesten oposición expresa en el año siguiente a su ejecución, podrá exigir que se le resarza con los intereses legales devengados desde el momento en que los reclame de forma fehaciente.

Administrar la comunidad

Corresponde a todos los cotitulares la administración de la comunidad. Respecto a cómo se acuerdan los actos de administración:

• Cuando se trate de actos de administración ordinaria, serán acordados por la mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota y obligando a la minoría disidente.
• En cuanto a los actos de administración extraordinaria, estos serán acordados con la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas. En caso de que los imponga la ley, podrá emprenderlos cualquiera de los cotitulares, incluso si los demás se oponen, y tendrán derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclame.

En caso de que alguno de los cotitulares se considere perjudicado por el acuerdo de la mayoría, podrá acudir a la autoridad judicial, quien resolverá y podrá incluso nombrar a un administrador.

La responsabilidad de los cotitulares por las obligaciones resultantes de su administración será mancomunada, en proporción a sus respectivas cuotas.

Cuando se trate de actos de disposición, estos tendrán que ser acordados de forma unánime.

Participar en los gastos

Es obligación de los cotitulares contribuir, proporcionalmente a su cuota, a los gastos que requiera la conservación, uso y rendimiento del objeto de la comunidad, y a los gastos de reforma y mejora acordados por mayoría.

Los cotitulares que hayan avanzado gastos pueden exigir al resto el reembolso de las partes que les correspondan más los intereses legales devengados desde el momento en que los reclamen de manera fehaciente.

¿Cómo se divide la comunidad ordinaria indivisa?

En función de cuál sea la situación, el Código Civil catalán contempla distintas vías para la división de la comunidad ordinaria indivisa:

División judicial a falta de acuerdo

En caso de falta de acuerdo para dividir la comunidad o para someter su división a arbitraje, cualquiera de los cotitulares puede acudir a la autoridad judicial para que haga la división.

Adopción de la propiedad horizontal

Cuando la comunidad recae sobre un bien que puede adoptar el régimen de propiedad horizontal, se puede establecer dicho régimen siguiendo las siguientes reglas:

• Se adjudicarán los elementos privativos en proporción a los derechos en la comunidad.
• Se compensarán en metálicos los excesos, que en ningún caso serán considerados excesos de adjudicación.
• Se distribuirán de manera proporcional las obras y gastos necesarios.

Adjudicación del usufructo del bien

La división puede hacerse adjudicando a uno o varios cotitulares el derecho real de usufructo sobre el bien y adjudicando a otro u otros la nuda propiedad.

Adjudicación al cotitular mayoritario

Si alguno de los cotitulares tiene al menos las 4 quintas partes de las cuotas, es decir, si es propietario del 80 % o más del bien, puede exigir que se le adjudique el bien completo. A cambio, tendrá que pagar a los demás cotitulares el valor pericial de la participación.

Adjudicación al interesado de bienes indivisibles y otros

Cuando el objeto de la comunidad es indivisible, o desmerece mucho con su división, o si es una colección integrante del patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se seguirán las siguientes reglas:

• En principio, se adjudicará al cotitular que tenga interés en dicho objeto.
• Si hay más de un interesado, se adjudicará al que tenga la participación mayor.
• Si tanto el interés como la participación son iguales, se decide a suerte.

Quien se lo adjudique tendrá que pagar al resto el valor pericial de su participación, que no podrá considerarse en ningún caso precio ni exceso de adjudicación.

En caso de que ningún cotitular esté interesado, el objeto de la comunidad será vendido y se repartirá el precio.

Adjudicación en las comunidades entre cónyuges

En aquellos procedimientos de separación, divorcio o nulidad matrimonial en los que existan comunidades ordinarias entre los cónyuges, estas se podrán dividir considerando como una sola división todos o parte de los bienes sometidos a tal régimen, según lo dispuesto en el artículo 232-12. Se seguirá el mismo criterio en caso de separación de hecho y de ruptura de pareja estable.

1. En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los dirigidos a obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges puede ejercer simultáneamente la acción de división de cosa común respecto a los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa.

2. Si existen varios bienes en comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicita, la autoridad judicial puede considerarlos en conjunto a efectos de formar lotes y adjudicarlos.

Artículo 232-12 del libro segundo del Código Civil de Cataluña

¿Qué ocurre cuando se produce la división de la comunidad ordinaria indivisa?

Una vez hecha la división, cada adjudicatario se convierte en el propietario en exclusiva del bien o derecho adjudicado.

No podrá la división perjudicar a las terceras personas, que conservarán íntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resulten al hacer  la división.

Por otra parte, quienes tengan derecho de crédito contra algún cotitular podrán concurrir a la división y, en caso de que se haga en fraude de sus derechos, podrán impugnarla. Lo que no podrán hacer es impedirla.

Los cotitulares están obligados recíprocamente y de manera proporcional a sus derechos a garantizar la conformidad por defectos jurídicos y materiales de los bienes adjudicados.