¿Qué sucede cuando fallece un inquilino de renta antigua?

Los alquileres de renta antigua son los que se celebraron antes del 9 de mayo de 1985, al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, ya derogada. Sin embargo, sigue siendo de aplicación a los contratos que aún siguen vigentes.

A continuación, vamos a dar respuesta a las dudas que surgen sobre el futuro de un contrato de alquiler de renta antigua cuando fallece el inquilino.

¿Qué sucede con el alquiler de renta antigua si muere el inquilino?

El fallecimiento del inquilino no provoca automáticamente la extinción del alquiler de renta antigua, ya que el contrato puede continuar vigente dependiendo de distintos factores, como son:

• Si hay parientes con derecho a subrogación en el contrato, y por tanto, a ocupar el lugar del inquilino, con todos sus derechos y deberes.
• Si los parientes con derecho a subrogación ejercitan su derecho en tiempo y forma.
• Si ya se ha producido alguna subrogación o no.

En términos generales, si no hay derecho de subrogación, el alquiler se extinguirá.

¿En qué consiste la subrogación?

La subrogación es el mecanismo por el cual una persona se pone en el lugar de otra, asumiendo todos los derechos y deberes que tenía aquella.

En el contrato de alquiler, el subrogado pasa por tanto a ser el nuevo inquilino en las mismas condiciones que se le aplicaban al anterior.

¿Quién tiene derecho a subrogarse en el contrato de alquiler de renta antigua?

Los parientes que tienen derecho a subrogarse en el lugar del inquilino fallecido en un contrato de renta antigua, siempre que se cumplan determinados requisitos, son:

• El cónyuge o pareja estable.
• Los hijos.
• Los ascendientes del inquilino fallecido.

La ley no permite que el pariente con derecho a subrogarse renuncie a él en favor de otro. Por tanto, si quien tiene preferencia no ejerce el derecho, el contrato de alquiler se extinguirá.

Veamos a continuación en qué condiciones tienen derecho a subrogarse.

¿Cuándo tiene derecho el cónyuge a subrogarse en el alquiler de renta antigua?

Tras el fallecimiento del inquilino de renta antigua, el primer pariente que tiene derecho a subrogarse en el contrato de alquiler es el cónyuge del fallecido, siempre que no esté separado legalmente ni de hecho.

Además, la ley equipara a la situación del cónyuge la de la pareja de hecho, siempre que:

• Haya mantenido con el fallecido una relación análoga a la conyugal, en convivencia y afectividad, al menos durante los 2 años anteriores al fallecimiento.
• Si la pareja tuvo descendencia, es suficiente con acreditar la convivencia.

El alquiler se extingue entonces cuando fallezca el cónyuge o pareja, a menos que hubiera hijos de la pareja convivientes con ellos, que tendrán a su vez derecho de subrogación.

¿Cuándo tienen derecho los hijos a subrogarse en el alquiler de renta antigua?

Los hijos tienen derecho a subrogarse tanto si no existe un cónyuge o pareja con mejor derecho como si fallece el cónyuge o pareja que ya se ha subrogado:

A falta de cónyuge o pareja

Si no existe cónyuge o pareja con derecho a subrogarse, los siguientes parientes con derecho a hacerlo son los hijos, siempre que hayan convivido con el inquilino fallecido en la vivienda alquilada durante los 2 años previos al fallecimiento.

En caso de subrogarse los hijos, el alquiler se extinguirá a los 2 años, o bien cuando el hijo cumpla 25 años, si esto sucede después. Si el hijo tiene una discapacidad igual o superior al 65 %, el alquiler se extinguirá a su muerte.

Además, si el fallecimiento se produjo entre el 1 de enero de 1995 y el 2 de enero de 2005, y el hijo que se subroga tenía ya 65 años cumplidos o estaba percibiendo una prestación por jubilación o invalidez permanente absoluta o gran invalidez, el alquiler se extinguirá cuando este fallezca.

A la muerte del cónyuge o pareja con derecho a subrogación

Por otro lado, también tienen derecho a subrogarse los hijos a la muerte del cónyuge o pareja que se haya subrogado en primer lugar, siempre que hubieran convivido con ellos en la vivienda alquilada.

En este caso, el alquiler se extinguirá también a los 2 años, o cuando el hijo cumpla 25 años, si esto sucede después. Y si el hijo tiene una discapacidad igual o superior al 65 %, se extinguirá a su muerte.

También en este caso, si el fallecimiento del cónyuge se produjo entre el 1 de enero de 1995 y el 2 de enero de 2005, y el hijo ya tenía 65 años cumplidos o estaba percibiendo una prestación por jubilación o por invalidez permanente absoluta o gran invalidez, el contrato de arrendamiento durará hasta que este muera.

¿Cuándo tienen derecho los ascendientes a subrogarse en el alquiler de renta antigua?

En defecto de cónyuge o pareja, y de hijos del inquilino, los siguientes parientes que tienen derecho a subrogarse en el contrato de arrendamiento son los ascendientes del fallecido, siempre que cumplan las siguientes condiciones:

• Que convivieran con él durante al menos los 3 años previos al fallecimiento.
• Que estuvieran a cargo del fallecido.

Si no existen ninguno de los parientes mencionados, no habrá nadie con derecho a subrogación en el alquiler.

Por otro lado, los padres del fallecido no tienen derecho a subrogarse en el contrato de alquiler si el inquilino fallecido ya era a su vez un pariente subrogado. 

¿Cuáles son los requisitos para que se produzca la subrogación?

Para poder ejercer el derecho a la subrogación, es necesario que quien tenga derecho a ella se lo notifique al arrendador fehacientemente dentro de los 3 meses siguientes al fallecimiento, y además acredite el cumplimiento de los siguientes requisitos:

• Que ha convivido con el fallecido de manera habitual y en la vivienda alquilada.
• El parentesco que le une al fallecido y que le da derecho a subrogarse. Para ello, tendrá que aportar con el escrito de notificación una prueba de su identidad y de que cumple con los requisitos.
• Deberá aportar también el certificado registral de defunción del inquilino fallecido.

¿Qué ocurre si el propio inquilino fallecido ya era un subrogado?

Es posible que el inquilino fallecido ya fuera un inquilino subrogado en el lugar del arrendatario original. En ese caso, las posibilidades de subrogación se limitan, y dependen de si el inquilino fallecido era un primer subrogado o un segundo subrogado.

Si el inquilino fallecido era un primer subrogado:

• Solo podrá subrogarse su cónyuge, siempre que no estuviera separado legalmente o de hecho. Se equipara a esta situación la de la pareja de hecho estable, siempre que cumpla iguales condiciones.
• Si no existe cónyuge ni pareja, solo podrán subrogarse en el alquiler sus hijos, siempre que hayan convivido con él durante los últimos 2 años y en la vivienda alquilada.
• Los ascendientes del inquilino original no tendrán derecho a subrogarse en este caso.

Si el inquilino fallecido era un segundo subrogado al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, ya no habrá posibilidad de más subrogaciones, y el contrato de alquiler se extinguirá a su muerte.