¿Quién debe pagar una derrama aprobada antes de la venta de la vivienda?

Al comprar una vivienda, el nuevo propietario se puede encontrar con que la comunidad de propietarios le reclame el pago de una derrama de la que no sabía nada, y de la que el vendedor se desentienda y diga que no le corresponde pagarla.

En esos casos, ¿qué puede hacer el comprador? ¿Quién es legalmente responsable de pagar esa derrama? Es lo que vamos a ver a continuación.

¿Qué es una derrama y cómo se aprueba?

Una derrama es un pago extraordinario que aprueba una comunidad de propietarios cuando hay que hacer frente a un gasto específico que excede de lo habitual, por ejemplo, ante el cambio de pavimento de las zonas comunes, la reparación de unas instalaciones o la instalación de una nueva piscina.

Ante actos y obras de esa envergadura, no basta con el pago normal que hace cada propietario en concepto de gastos ordinarios de comunidad, sino que es necesario realizar un desembolso mayor que cubra esa concreta necesidad. 

Dado su carácter extraordinario, la derrama debe ser aprobada expresamente en la correspondiente reunión de la junta de propietarios, en la que se podrá discutir la necesidad del gasto y la forma y proporción en que los propietarios han de hacerle frente.

No obstante, si se debe a actuaciones a las que la comunidad esté obligada para mantener el estado de conservación del inmueble y de sus instalaciones conforme a la normativa vigente, se aprobarán directamente sin necesidad de acuerdo entre los propietarios (artículo 10.1 de la Ley de propiedad horizontal).

¿Quién debe pagar las derramas según la Ley de propiedad horizontal?

El artículo 17.11 de la Ley de propiedad horizontal establece que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar serán a cargo de quien sea propietario en el momento de su exigibilidad.

Eso significa que si la derrama ha sido ya aprobada, corresponde pagarla a quien fuera propietario en el momento de su aprobación. 

Por tanto, conviene hacer una matización sobre cuándo se produce ese momento:

• Si la derrama está siendo discutida por la junta de propietarios mientras se realiza la venta de la vivienda, no se entenderá exigible hasta que no recaiga el acuerdo de aprobación, lo que puede ocurrir cuando ya se ha producido la transmisión del inmueble, y por tanto correspondería pagarla al nuevo propietario.
• Si la derrama se aprueba entre la firma del contrato de arras (en caso de que se celebre) y la firma del contrato de compraventa, técnicamente el propietario sigue siendo el vendedor, pero se podrá negociar entre las partes quién debe hacerse cargo de dichas derramas. Lo ideal es que el propio contrato de arras ya contemple esa eventualidad.

¿Qué pasa si no paga la derrama quien debe pagarla?

Frente a la comunidad de propietarios, es indiferente quién sea el propietario de la vivienda, ya que esta queda afecta al pago de las derramas.

Esto es así porque la ley establece una afectación real del piso local a los créditos que correspondan por los gastos comunes.  

Así lo recoge el artículo 9.1 de la Ley de propiedad horizontal, en virtud del cual, el adquirente de la vivienda o local responde con este de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores propietarios hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la que se produzca la adquisición y a los 3 años naturales anteriores.

De hecho, en la escritura pública de compraventa se deberá declarar que la vivienda está al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

¿Qué puede hacer el comprador ante una derrama impagada por el vendedor?

Si no se ha tratado el tema de las derramas con la debida transparencia, y el comprador se encuentra con una derrama impagada e inesperada, el primer paso debería ser intentar una solución amistosa entre las partes, como puede ser que el vendedor acceda a satisfacer el pago de la derrama que le corresponde.

Pero si el vendedor no atiende al requerimiento del comprador, entonces este podrá reclamarle por vía judicial.

¿Se puede reclamar por vicios ocultos por una derrama impagada?

La vía para hacerlo puede ser la interposición de la acción de saneamiento por vicios ocultos, concretamente, por la opción de la acción estimatoria o quanti minoris, por la cual el comprador puede exigir una rebaja en el precio proporcional al importe de la derrama, ya que es presumible que no hubiera adquirido el inmueble al precio que lo hizo de haber conocido la derrama.

No obstante, también tiene derecho a ejercitar la acción redhibitoria, por la que puede solicitar la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades abonadas al vendedor. En este caso, si el vendedor obró de mala fe, incluso podría reclamarle el pago de una indemnización por daños y perjuicios.

Para poder exigir el saneamiento por vicios ocultos es imprescindible que el comprador no conociera la existencia de la derrama en el momento de la compra, y que sea de tal entidad que pueda considerarse un vicio grave.

¿Cómo se puede saber si hay derramas pendientes antes de comprar una vivienda?

Para evitar problemas futuros y conflictos a propósito de las posibles derramas, lo más aconsejable es consultar previamente si existe alguna derrama pendiente. Para ello, el comprador puede acudir al administrador de fincas y solicitar un certificado de deudas de la comunidad. 

En el certificado de deudas, el administrador informa al comprador de la situación económica del inmueble con respecto a las deudas que puede tener frente a la comunidad de propietarios, y también incluye información sobre el historial de derramas y de las que hayan sido aprobadas y estén pendientes de pago.

Con esa información, el comprador puede negociar con el vendedor a quién corresponde pagarla o si puede justificar una rebaja en el precio de la compraventa.

En cualquier caso, conviene actuar asesorado por un abogado experto en materia inmobiliaria, para evitar sorpresas desagradables en el proceso de compraventa.