¿En qué consiste la cesión de remate en una subasta judicial inmobiliaria?

Existen casos en los que, subastado judicialmente un inmueble, el propio ejecutante resulta ser quien puede adjudicárselo. Pero ello no significa que tenga interés en hacerlo, en cuyo caso, existe una solución prevista en el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es la cesión de remate, figura que se explica en las siguientes líneas.

¿Qué es una cesión de remate?

Tanto cuando se produce un procedimiento de ejecución hipotecaria por impago de la hipoteca, como cuando la ejecución está relacionada con otro tipo de deudas que derivan en el embargo judicial de un bien inmueble (sea una vivienda, un local o de cualquier tipo), puede darse el caso de que, por distintas circunstancias, finalmente sea el propio ejecutante quien tenga derecho a adquirir el bien. Esto puede suceder porque nadie haya pujado, pero también en otros casos que se verán más adelante.

Sin embargo, que el ejecutante pueda adquirir el inmueble no significa que esté interesado. Esto ocurre bastante cuando el ejecutante es un banco (lo que sucede sobre todo en la ejecución hipotecaria), ya que estas entidades no suelen tener interés alguno en hacerse con la propiedad del inmueble, dado que no les supondría más que gastos adicionales y, además, a los bancos lo que realmente les interesa es cobrar el dinero suficiente para que la deuda quede saldada.

Entonces, en lugar de adquirir el bien y tener que venderlo luego, con los trámites y gastos que ello conllevaría, la ley permite al ejecutante ceder su derecho a la adquisición a un tercero, a cambio del pago de un precio. En ello consiste la cesión de remate.

De esta forma, el ejecutante obtiene el dinero para saldar la deuda o, al menos, parte de la misma, sin tener que pasar por un proceso de compraventa que no le conviene.

¿Quién puede ceder el remate?

La ley permite que tanto el ejecutante como los acreedores posteriores cedan el remate, siempre que participen en la subasta y, además, se hayan reservado la posibilidad de ceder el remate.

¿En qué casos se puede ceder el remate?

Hay tres supuestos en los que el ejecutante puede ceder el remate:

• Si ha participado en la subasta como postor y se convierte en el adjudicatario del inmueble.
• Si solicita la adjudicación del inmueble, siempre que le esté permitido legalmente.
• Si nadie puja en la subasta, es decir, si no hay postores.

¿Qué precio tiene que pagar el cesionario en la cesión de remate?

Antes de dar respuesta a esta pregunta, es conveniente aclarar que la Dirección General de los Registros y del Notariado, en su resolución de 19 de octubre de 2017, diferencia entre:

• El precio de remate, que es el importe al que asciende la mejor puja en la subasta en la que hay postores.
• El precio de adjudicación, que es el importe por el que el acreedor ejecutante adquiere si no existen postores.
• El precio de la cesión de remate, que es el importe que el ejecutante que cede el remate recibe del cesionario por la transmisión.

Pues bien en dicha resolución se responde a si se puede ceder el remate por un importe inferior al precio de adjudicación, es decir, a pérdida para el ejecutante. Y se recuerda que el artículo 647 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no prohíbe la cesión por un importe superior, ni tampoco por una cantidad menor a la ofrecida por el ejecutante, siempre que la adjudicación se haga por el importe del remate.

En efecto, conforme al artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: “El precio de la cesión de remate podrá ser inferior al del remate o adjudicación sin perjuicio de que la minoración de deuda para el ejecutado deberá corresponderse con el importe total del remate o adjudicación”.

Por otro lado, la resolución señala que el deudor ejecutado no se ve perjudicado por que el ejecutante haga la transmisión por un precio inferior:

La solución debe ser positiva, el hecho de que el ejecutante transmita la finca por un precio inferior no implica perjuicio alguno para el deudor ejecutado, siempre que a efectos del pago de la deuda el importe que se tenga en consideración sea el de la adjudicación, descontándose de lo debido por el deudor la cantidad por la que el ejecutante se lo hubiera adjudicado en subasta de modo que el perjuicio o pérdida patrimonial lo asuma el adjudicatario. Y esto es así, porque en caso contrario, podrían eludirse los porcentajes mínimos de adjudicación que se regulan legalmente, causándose un perjuicio al deudor hipotecario.

En el decreto por lo tanto deberá mantenerse el precio de adjudicación que es el ofrecido inicialmente por el ejecutante y que se descontará de la cantidad reclamada; y a continuación se declarará que el adjudicatario ha satisfecho al ejecutante por la cesión una cantidad menor, identificándola. Este pago también tendrá que acreditarse documentalmente.

En conclusión, las partes pueden acordar libremente el precio de la cesión de remate.

¿Cuándo se puede ejecutar la cesión de remate?

Conforme a lo dispuesto en los artículos 647.3 y 670.1 y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el ejecutante tiene un plazo de 20 días para solicitar la adjudicación y de 40 días más para ejecutar la cesión de remate. Si no respeta el plazo, pasará a ser adquirente del bien.

¿Cómo se lleva a cabo la cesión de remate?

El cedente y el cesionario tienen que comparecer ante el letrado de la Administración de justicia para la verificación de la cesión, pagando el cesionario el precio de remate en ese mismo acto, si bien también puede consignarlo a posteriori en la cuenta de depósitos y consignaciones.

Cabe destacar que el pago o la consignación tienen que constar documentalmente, y que la verificación de la cesión de remate no es posible antes del pago.

¿La cesión de remate es una cesión de crédito?

No, no lo es; se trata de figuras distintas que no se deben confundir.

En la cesión de crédito, como su propio nombre indica, lo que se cede es el derecho a cobrar dicho crédito, y, por tanto, el cesionario se convierte en nuevo acreedor.

Cuando se cede el remate, en cambio, no se cede crédito alguno, sino el derecho a convertirse en adquirente de un bien. Por consiguiente, no hay una transmisión de la posición de acreedor.