Uso de sociedades patrimoniales para el alquiler de inmuebles

Cuando se tienen varios inmuebles y se plantea destinarlos al alquiler, se puede hacer como persona física sin más implicaciones, pero también existen otras opciones: hacerlo a través de una sociedad y como actividad económica o bajo la fórmula de lo que se suele denominar sociedad patrimonial (a pesar de no ser el nombre que actualmente recibe esta figura en la ley).

En este artículo vamos a centrarnos en esta última posibilidad, y explicaremos qué supone hoy en día y qué implicaciones fiscales tiene.

¿Qué es una sociedad patrimonial para el alquiler de inmuebles?

Al hablar de la sociedad patrimonial para el alquiler de inmuebles, se hace referencia en realidad a una figura que se ha venido conociendo como sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles, sociedad cuya única finalidad es la gestión de un patrimonio formado por varios inmuebles, sin la realización de actividades económicas. 

No obstante, se puede utilizar para el alquiler de inmuebles de manera particular, sin que constituya una actividad económica.

Ahora bien, la sociedad patrimonial no es una sociedad en sentido mercantil, sino que solo tiene efectos fiscales. Además, a día de hoy no existe como tal, sino que se considera una entidad patrimonial. Lo vemos en el apartado siguiente.

Regulación legal de la sociedad patrimonial para el alquiler de inmuebles

Las sociedades patrimoniales se crearon en el año 2022, al desaparecer el régimen de transparencia fiscal, pero ahora ya no existen como tales. Se dedicaban a la gestión de un patrimonio (sin ser actividad económica) que podía estar formado por inmuebles y valores.

Hasta el año 2007, gozaron de un tratamiento fiscal muy ventajoso, ya que tributaban por tramos, como las personas físicas, pero tenían algunos beneficios propios de las sociedades mercantiles, a lo que hay que añadir que sus socios no tenían que tributar por el IRPF al haberlo hecho por el impuesto de sociedades.

Pero, como decíamos, en 2007 hubo un cambio en su regulación por el que desapareció su tratamiento fiscal ventajoso, pasando a serles de aplicación el régimen fiscal de las sociedades mercantiles en general. A partir de entonces, las que siguieron funcionando lo hicieron bajo dicho régimen, mientras que las que se disolvieron lo hicieron con importantes ventajas.

A día de hoy, las sociedades patrimoniales propiamente dichas ya no existen; ahora son entidades patrimoniales, las cuales están previstas en el artículo 5.2 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.

Así pues, la sociedad patrimonial, hoy en día entidad patrimonial, no es una sociedad en el sentido mercantil, sino que se trata de una figura con ciertos efectos a nivel fiscal.

¿En qué casos se considera que existe una sociedad patrimonial para el alquiler de inmuebles?

Como hemos visto, en la actualidad se puede hablar de sociedades patrimoniales en la medida en que cumplan los requisitos para ser una entidad patrimonial.

Por tanto, conforme al citado artículo 5.2 del la Ley del Impuesto sobre Sociedades, se tratará de una entidad que no realiza una actividad económica, es decir, en la que más de la mitad de su activo está constituido por valores o no está afecto, en los términos del apartado 1 del mismo artículo, a una actividad económica.

El valor de los activos, de los valores y de los elementos patrimoniales no afectos a una actividad económica será el que se deduzca de la media de los balances trimestrales del ejercicio de la entidad o de los balances consolidados, en este último caso, cuando sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, independientemente de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.

Por otra parte, no se computarán como valores los siguientes:

• Los que se posean para cumplir obligaciones legales y reglamentarias.
• Los que incorporen derechos de crédito que surjan de relaciones contractuales establecidas como consecuencia del desarrollo de actividades económicas.
• Los poseídos por sociedades de valores como consecuencia del ejercicio de la actividad constitutiva de su objeto.
• Los que otorguen, al menos, el 5 % del capital de una entidad y se posean durante un plazo mínimo de un año, con el fin de dirigir y gestionar la participación, siempre que se disponga de la correspondiente organización de medios materiales y personales y la entidad participada no esté comprendida en el propio artículo 2.5. Esta condición se determinará teniendo en cuenta a todas las sociedades que formen parte de un grupo de sociedades según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, independientemente de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.

¿Qué régimen fiscal tienen estas sociedades hoy en día?

A las sociedades patrimoniales para el arrendamiento de inmuebles, entidades patrimoniales en la actualidad, se les aplica la siguiente fiscalidad:

• No tributan por el impuesto sobre el patrimonio de las personas físicas (IRPF), sino que lo hacen por el impuesto sobre sociedades (IS), al tipo general del 25 %.
• Se pueden deducir el impuesto sobre el valor añadido (IVA) en la compraventa de los inmuebles.
• No gozan de las bonificaciones e incentivos propios de las actividades económicas.

Por tanto, si bien es cierto que a día de hoy estas sociedades ya no disfrutan de las importantes ventajas fiscales que tuvieron en su día, sí suponen un considerable ahorro en términos fiscales.

Es ello, unido a la mayor protección frente a posibles deudas que supone que el patrimonio esté separado del de los socios, hace que aún tenga cierto sentido su constitución.

¿Cómo se rigen las sociedades que alquilan inmuebles como actividad económica?

Para finalizar, y aunque no sean el objeto de este artículo, conviene indicar que aquellas sociedades que sí alquilen inmuebles como actividad económica estarán a lo dispuesto en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

En estos casos, sí se tratará de una sociedad mercantil.