¿Se puede vender el 50 % de una propiedad indivisa?

Existen distintas situaciones que pueden generar que una propiedad se encuentre en régimen de comunidad ordinaria indivisa, como una herencia o la adquisición de un inmueble por parte de un matrimonio, por ejemplo.

Con independencia de qué la haya originado, siempre puede suceder que uno de los copropietarios o comuneros quiera vender su parte, mientras que el otro esté interesado en mantenerla. Veamos qué sucede en estos casos.

¿Se puede vender la mitad de un inmueble indiviso?

Sí, la mitad de una propiedad indivisa se puede vender. El artículo 552-3 del libro quinto del Código Civil de Cataluña, en su apartado 2, establece este derecho. En derecho común es igual, ya que el artículo 400 del Código Civil español dispone que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad.

En ningún caso (ni en derecho catalán ni común) la legislación civil señala el porcentaje que debe tener el copropietario, y es por ello que tanto la mitad indivisa de un inmueble como cualquiera que sea la cuota del interesado pueden ser vendidas.

Es decir, el copropietario en una comunidad ordinaria indivisa podrá vender su parte siempre, sea esta el 50 % o cualquier otro porcentaje.

¿Qué es lo que se vende exactamente?

Lo que se vende al vender una parte de una propiedad indivisa es un porcentaje abstracto de la misma y no una parte concreta, ya que, en el proindiviso, cada copropietario tiene una cuota de propiedad, pero esta no se refiere a una parte específica del inmueble.

Así por ejemplo, no es que a ninguno de los copropietarios les corresponda por ejemplo un dormitorio, la cocina, etc., del inmueble en proindiviso, sino que cada uno de ellos tendrá el porcentaje que, de forma abstracta, le pertenezca.

¿Qué hay que hacer para vender una parte proindivisa de una propiedad?

La venta de una parte de un inmueble en régimen de proindiviso se tiene que elevar a escritura pública en una notaría, al igual que si se tratara de la venta de todo el inmueble.

Posteriormente, el cambio de titularidad de esa parte se debe inscribir en el Registro de la Propiedad. No es obligatorio hacerlo así, pero ofrece mayor seguridad jurídica que quede constancia de la nueva situación del inmueble a través de la inscripción registral.

Además, hay que tener presente que el vendedor tributará por esta operación en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y, si procede, en el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), es decir, la plusvalía municipal.

¿El resto de comuneros tienen que autorizar la venta?

No, los demás copropietarios no tienen que autorizar la venta de una parte de un inmueble proindiviso.

Ahora bien, hay que hacer un inciso a lo anterior. Es posible que exista un pacto para conservar la comunidad durante un tiempo, y, si no ha transcurrido ese tiempo, el copropietario interesado en vender su parte sí necesitará el permiso del resto para hacerlo.

La posibilidad de que se pacte un tiempo de indivisión se deriva del apartado 1 del artículo 551-2 del libro quinto del Código Civil de Cataluña, que dispone que la comunidad ordinaria indivisa se rige por las normas de la autonomía de la voluntad y, supletoriamente, por las disposiciones del capítulo siguiente a aquel en el que se encuentra el citado artículo.

En derecho común es igual, pero con una cierta diferencia: en este caso, conforme al antes citado artículo 400 del Código Civil español, solo es válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, siempre que no exceda de 10 años, aunque este plazo se podrá prorrogar en caso de acuerdo al respecto.

¿Tienen que ser informados de la venta los demás copropietarios?

Aunque el resto de copropietarios no tengan que autorizar la venta de una parte del proindiviso, como hemos visto, sí tienen derecho a que se les notifique la operación. Ello es debido a que tienen derecho de tanteo y retracto (ambos son derechos de adquisición preferente, diferenciándose en que el tanteo opera antes de que se haya producido la compraventa y el retracto después).