¿Qué significa comprar o vender un inmueble como cuerpo cierto?

Cuando se compra un inmueble, las partes pueden decidir fijar el precio por unidad de medida o bien establecer un precio a tanto alzado, lo que se conoce como compraventa de inmueble como cuerpo cierto.  

Las implicaciones de elegir uno u otro sistema son diferentes, tal y como vamos a ver en este artículo.

¿Qué supone la compraventa de un inmueble como cuerpo cierto?

Se compra o vende a cuerpo cierto cuando ambas partes fijan el precio del inmueble a tanto alzado, es decir, poniéndose de acuerdo sobre las características del inmueble comprobadas en la realidad y sobre el precio exacto, con independencia de la superficie del inmueble que conste en documentos o registros oficiales o que pueda arrojar una comprobación física posterior.

La compraventa de una vivienda o un inmueble en general como cuerpo cierto es la forma más habitual de compraventa, y, en ella, el comprador revisa el inmueble que va a comprar, lo inspecciona normalmente acompañado de un técnico especializado y muestra su conformidad con el precio pedido por el vendedor.

Esta modalidad de fijación de precio para el contrato de compraventa está regulada en el artículo 1471 del Código Civil, que se refiere a ella como venta de un inmueble hecha por precio alzado.

¿En qué se diferencia de la compraventa a razón de un tanto por unidad de medida?

En la compraventa donde se fija el precio por unidad de medida, al contrario que en la compraventa como cuerpo cierto, las partes deciden un precio por unidad, de modo que el precio final depende de la superficie total que tenga el inmueble según las comprobaciones que se hagan posteriormente.

En ese caso, lo normal es concretar un precio en función de la superficie que indican los documentos de que disponga el vendedor y de la que conste en los registros oficiales, cuya exactitud comprobará el comprador más adelante midiendo la superficie real.

Como consecuencia, podrán producirse correcciones posteriores del precio, según a cuánto ascienda la diferencia con respecto a la superficie que se consideró en el momento de celebrar el contrato.

¿Cuáles son los requisitos del contrato de compraventa como cuerpo cierto?

Para que se entienda que el contrato celebrado establece el precio como cuerpo cierto o a tanto alzado, es necesario que se cumplan las siguientes condiciones:

• Que se fije el precio a tanto alzado, indicando una cantidad final independiente de la superficie exacta del inmueble, o que, si se indica la superficie, no se exprese una relación entre precio y superficie, quedando claro que las partes no la han tenido en cuenta para determinar el precio.
  • La jurisprudencia entiende que el precio estará fijado a tanto alzado si falta esa relación entre precio y superficie y si la superficie solo se menciona como dato adicional (sentencia del Tribunal Supremo número 320/2008, de 5 de mayo).
• Que se indiquen claramente los linderos del inmueble y la descripción completa, explicando qué espacios y anexos están incluidos, como son el trastero y el garaje, zona verde privada, etc.
• Que el comprador haga una comprobación física del inmueble y lo inspeccione a fondo.
• Que el comprador exprese su conformidad sobre el estado del inmueble en el momento de la celebración del contrato y sobre el precio fijado.

¿Qué consecuencias tiene que el precio esté fijado a tanto alzado o como cuerpo cierto?

Cuando el precio está fijado a tanto alzado, una vez que el comprador ha hecho las comprobaciones oportunas y ha dado su conformidad, no se puede modificar el precio del inmueble posteriormente como consecuencia de una comprobación física que arroje una superficie distinta a la indicada por el vendedor.

Esto es así porque, como se deduce del contrato firmado por las partes, el dato de la superficie no ha sido determinante para que el comprador adquiera el inmueble, ya que lo determinante ha sido el estado del inmueble y sus condiciones comprobadas en el momento de la venta.

Por el contrario, cuando el precio está fijado por unidad de medida, se entiende que la superficie es determinante en la voluntad del comprador, por lo que si más adelante se comprueba que la superficie real es otra:

• El comprador podrá optar por una rebaja proporcional del precio o por la rescisión del contrato, en caso de que la superficie real sea menor a la indicada en un porcentaje igual o superior al 10 % del total.
• El comprador deberá pagar el exceso o podrá desistir del contrato si la superficie real es mayor que la indicada.

¿Qué sistema de fijación de precio es más conveniente?

En la práctica, el sistema más utilizado, y el más conveniente, es el de fijación del precio como cuerpo cierto o a tanto alzado, ya que el comprador tiene la oportunidad de comprobar las características físicas del inmueble y tener certeza sobre el precio final.

En general, este sistema ofrece más seguridad jurídica para ambas partes porque se reducen las posibilidades de reclamación posterior, al darse prevalencia a la conformidad expresada en el momento de la celebración del contrato.

No obstante, sea cual sea el sistema elegido, es importante comprobar las condiciones reales del inmueble y que la descripción indicada en el contrato es exacta, puesto que la información que consta en los registros oficiales puede contener errores.