¿Qué mayorías son necesarias para adoptar acuerdos en la junta de propietarios?

No todos los acuerdos de una comunidad de propietarios requieren el mismo tipo de mayoría. Instalar un ascensor, aprobar presupuestos o alquilar un local del edificio no son decisiones que se tomen de la misma forma ni con las mismas mayorías, y conocer esta información es clave para evitar impugnaciones y conflictos vecinales.

En este artículo vamos a ver qué mayorías establece la ley para la adopción de cada tipo de acuerdo por la junta de propietarios de una comunidad.

¿Qué mayorías exige la ley para adoptar acuerdos en una comunidad de propietarios?

El artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal establece las reglas que rigen la adopción de acuerdos por la junta de propietarios de una comunidad en régimen de propiedad horizontal.

De acuerdo con el artículo, se pueden exigir las siguientes mayorías: 

• Unanimidad, si lo que se pretende es aprobar o modificar las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos.
• Mayoría de tres quintas partes, para los acuerdos relacionados con el establecimiento o supresión de servicios comunes y para la implantación o introducción de mejoras no necesarias para la habitabilidad del inmueble. Y también para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad de vivienda turística en el edificio.
• Mayoría de un tercio, prevista para la instalación de infraestructuras en general.
• Mayoría simple, cuando el acuerdo tenga relación con la supresión de barreras arquitectónicas o cuando se trate de un acuerdo no incluido en ninguno de los apartados anteriores.
• Simple comunicación previa a la comunidad, para la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos de uso privado.

¿Qué acuerdos de la junta de propietarios se deben adoptar por unanimidad?

Todos los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad se deberán aprobar por unanimidad de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Por tanto, en este apartado están incluidas, entre otras, todas las decisiones sobre las normas de funcionamiento y organización de la comunidad de propietarios, las prohibiciones y autorizaciones de uso o la distribución de las cuotas de participación para el reparto de los beneficios o cargas que corresponden a cada propietario.

Sin embargo, existen excepciones a esta regla general: 

• El artículo 17.12 incorporó posteriormente a la redacción original una excepción a la exigencia de unanimidad para los acuerdos expresos que tengan por objeto aprobar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad turística en las viviendas privativas, aunque ello pueda suponer la modificación del título constitutivo o de los estatutos.
• También se exceptúa de la exigencia de unanimidad el acuerdo que pretenda la supresión de barreras arquitectónicas o el establecimiento de los servicios de ascensor, y el establecimiento o supresión de los servicios de portería u otros servicios comunes, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o los estatutos.

¿En qué casos se requiere mayoría de tres quintos?

La ley exige mayoría de tres quintos de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para los siguientes acuerdos:

• Los excluidos de unanimidad por el artículo 17.12, es decir, los que pretendan aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad de vivienda turística, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
• Los que pretendan realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, y por tanto no exigibles.
  • Si la cuota de instalación excede del importe de 3 mensualidades de gastos comunes, no se podrá obligar a pagar a quien votara en contra, pero este deberá abonar su parte actualizada si más adelante desea beneficiarse de esa innovación o mejora.
• La división material de los pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, o el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes, o su disminución por segregación. También la construcción de nuevas plantas y cualquier alteración de la estructura del edificio, incluido el cerramiento de terrazas o la modificación de cosas comunes.
• El establecimiento o supresión de los servicios de portería u otros comunes, supongan o no modificación del título constitutivo o los estatutos.
• El arrendamiento de elementos comunes que no tengan otro uso asignado.
• El establecimiento o supresión de equipos o sistemas orientados a mejorar la eficiencia energética. Si su aprovechamiento es privativo, bastará con la mayoría de un tercio.

¿Qué acuerdos se deben adoptar por mayoría de un tercio?

Se exige una mayoría de un tercio de los propietarios de la comunidad que representen a su vez un tercio de las cuotas o coeficientes de participación, para los acuerdos que tengan por objeto:

• La instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación.
• La adaptación de los servicios de telecomunicación existentes.
• La instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
• El establecimiento o supresión de equipos o sistemas orientados a mejorar la eficiencia energética. Si su aprovechamiento es privativo, bastará con la mayoría de un tercio.

Los propietarios que no hubieran votado a favor del acuerdo no podrán ser obligados a participar en el coste de la instalación o adaptación, ni en el de su conservación posterior, pero si posteriormente solicitan el acceso a dichos servicios, deberán pagar su parte de los gastos actualizada y con el interés legal devengado.

¿Qué acuerdos se pueden adoptar por mayoría simple?

La ley dispone que tan solo será necesaria una mayoría simple de los propietarios que a su vez representen la mayoría simple de las cuotas de participación para los acuerdos que versen sobre los siguientes puntos:

• La supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso aunque impliquen la modificación del título constitutivo o los estatutos.
  • En este caso, todos los propietarios quedarán obligados al pago del coste correspondiente.
• La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética y la implantación de fuentes de energía renovables, o la solicitud de ayudas y subvenciones con ese fin, siempre que el importe del gasto no supere el de 12 mensualidades de gastos comunes.
• Cualquier otro acuerdo para el que no se requiera una mayoría específica.

¿En qué casos basta con una comunicación a la junta de propietarios?

No siempre es necesario someter el acuerdo a votación ni obtener una mayoría específica. La ley establece un caso para el que es suficiente con que el interesado comunique previamente a la junta de propietarios su intención de acometer los cambios, y es cuando se pretenda instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos. 

El requisito para que baste la comunicación previa es que se trate de un punto para uso privado en el aparcamiento del edificio, y que se ubique en una plaza individual de garaje.

Además, el coste de instalación de este servicio será asumido íntegramente por el o los interesados directos.