Los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) en el derecho inmobiliario

Desde abril de 2025, la ley impone un requisito adicional antes de poder acudir a la vía judicial para resolver las controversias en el ámbito civil y mercantil: el intento de solución extrajudicial ante un medio de negociación legalmente reconocido. 

Este requisito cobra especial importancia en los conflictos surgidos en el área del derecho inmobiliario, como vamos a ver a continuación.

¿Qué son los medios adecuados de solución de controversias o MASC?

Los MASC o medios adecuados de solución de controversias constituyen un requisito de procedibilidad establecido por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Son medios de negociación reconocidos por las leyes estatales y autonómicas para la solución extrajudicial de la mayoría de conflictos en el ámbito mercantil y civil.

El sometimiento de las partes a cualquiera de estos medios es un requisito obligatorio desde el 3 de abril de 2025, fecha de entrada en vigor de la ley.

¿Qué medios adecuados de solución de controversias reconoce la ley?

La Ley Orgánica 1/2025 contempla algunos medios específicos de solución de controversias, aunque no se se trata de una lista cerrada, por lo que las partes podrán someterse a cualquier otro medio de negociación que esté reconocido por una ley estatal o autonómica.

En concreto, se citan los siguientes:

• La negociación directa, que puede tener lugar entre las partes personalmente o a través de sus respectivos abogados, siguiendo sus directrices y sometiendo las propuestas a su conformidad.
• La conciliación privada, en virtud de la cual, las partes recurren a una persona con conocimientos técnicos o jurídicos en la materia sobre la que existe controversia, y negocian con su ayuda.
• La oferta vinculante confidencial, por la que una de las partes formula una propuesta confidencial a la otra que, de ser aceptada, vincula a ambas.
• La opinión de persona experta independiente, formulada por un tercero neutral designado de mutuo acuerdo por las partes.
• El proceso de derecho colaborativo, único medio contemplado en la ley para el cual las partes deben contar con el asesoramiento de un abogado ejerciente colegiado, y que consiste en crear un espacio de negociación con la participación de profesionales del derecho y de terceras personas expertas e independientes, para tratar, entre todos, de llegar a un acuerdo aceptado por ambas partes.
• Cualquier otro reconocido por las leyes. 

La Administración pública competente en cada lugar será la encargada de crear y organizar en su ámbito territorial las unidades administrativas necesarias para la puesta en marcha y funcionamiento de los MASC.

¿Qué asuntos deben someterse a negociación a través de los MASC?

Los medios adecuados de solución de controversias son de aplicación a los asuntos civiles y mercantiles no excluidos expresamente por la Ley Orgánica 1/2025 y siempre que una de las partes no sea una entidad perteneciente al sector público.  

La ley excluye las siguientes materias del requisito de someterse a los MASC:

• Los conflictos relacionados con derechos y obligaciones indisponibles por las partes.
• Las materias excluidas de mediación por el artículo 89 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que son fundamentalmente las relacionadas con la violencia doméstica y de género.

Por otro lado, la ley señala también algunos conflictos para los que no es necesario someterse a un medio adecuado de solución de controversias, aunque no impide que se haga, si las partes lo desean.

Así, no será necesario este trámite para los procedimientos civiles que tengan por objeto alguna de las materias siguientes:

• La tutela judicial civil de derechos fundamentales.
• Algunas cuestiones relacionadas con las obligaciones paternofiliales, el apoyo a personas con discapacidad y asuntos sobre filiación, paternidad o maternidad o sobre protección de menores.
• El juicio cambiario.

Pero, más específicamente relacionadas con el ámbito inmobiliario, no será necesario someterse a un medio de negociación extrajudicial cuando se discuta sobre:

• La tutela sumaria de los derechos de posesión de una cosa o derecho, por haber sido despojado de ella o perturbado en su disfrute.
• La resolución sumaria sobre demolición o derribo de una obra, edificio, árbol y objetos análogos en estado ruinoso que puedan causar daños al reclamante.

¿Qué cuestiones de derecho inmobiliario se pueden ver afectadas por los MASC?

Más concretamente, se analizan a continuación qué cuestiones o conflictos relacionados con el ámbito inmobiliario se deben someter a los medios adecuados de solución de controversias, siempre que se cumplan ciertos requisitos legales: 

Conflictos entre particulares por contratos inmobiliarios

• Reclamaciones por incumplimiento en contratos de compraventa de inmuebles.
• Diferencias en contratos de arrendamiento de fincas urbanas o rústicas.
• Disputas por vicios ocultos o defectos constructivos.
• Conflictos por arras penitenciales, confirmatorias o penales.

Controversias entre promotor y comprador

• Retrasos en la entrega de viviendas.
• Reclamaciones por incumplimiento de las calidades pactadas.
• Problemas derivados de cláusulas abusivas (como cláusulas suelo o gastos hipotecarios).

Litigios entre vecinos o comunidades de propietarios

• Conflictos sobre elementos comunes.
• Impugnaciones de acuerdos comunitarios.
• Cuotas de participación y contribuciones a gastos comunes.

Reclamaciones por servidumbres y linderos

• Desacuerdos por servidumbres de paso o luces y vistas.
• Reclamaciones por invasión de lindes o uso indebido del terreno colindante.

Devolución de cantidades indebidamente pagadas por consumidores

• En casos de cláusulas abusivas en contratos hipotecarios o préstamos, será obligatorio acudir previamente a un MASC para cumplir con el requisito de procedibilidad, según el nuevo artículo 439.5 y el artículo 439 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Qué ocurre si no se cumple el trámite de negociación extrajudicial?

Este trámite se configura como un requisito de procedibilidad, lo que significa que, en los casos en los que sea obligatorio acudir a un MASC antes de presentar una demanda judicial, se exigirá que se acredite dicho intento de solución negociada, ya que, en caso contrario, el órgano judicial no admitirá la demanda.

El requisito se cumple simplemente con haberlo intentado de buena fe, aunque no se haya alcanzado un acuerdo, lo que se puede acreditar por medio de la presentación de un documento que recoja dicho intento.

Las formas de aportar esta prueba pueden ser las siguientes:

• Si ambas partes intervinieron, se puede aportar cualquier documento firmado por ambas partes, en el que dejen constancia de los detalles relevantes de la cuestión y de la declaración responsable de haber intervenido de buena fe en el proceso, formulada por ambas partes.
• Si una de las partes no quiso intervenir, se puede presentar un documento que pruebe que dicha parte recibió la solicitud para negociar.
• Si intervino una tercera persona en el proceso de negociación, a través de un documento expedido por ella donde acredite los detalles de la negociación y los datos identificativos de todos los intervinientes.

¿Cuál es la validez del acuerdo alcanzado en un MASC?

Si las partes alcanzan un acuerdo como resultado de someter la cuestión a un medio adecuado de solución de controversias, lo acordado será vinculante para ambas, y no será posible que ninguna de ellas presente una demanda judicial sobre la misma cuestión.

No obstante, se puede invalidar el acuerdo por las mismas causas de nulidad aplicables a los contratos, en caso de que el consentimiento estuviera viciado.

Además, el acuerdo adquirirá valor ejecutivo cuando se eleve a escritura pública, sea homologado judicialmente o conste en una certificación emitida por el registrador de la propiedad como resultado de una conciliación registral.