¿Cuál es la diferencia entre un contrato de reserva y de arras?

En las fases previas a la celebración de un contrato de compraventa, las partes pueden utilizar figuras contractuales auxiliares que les permiten asegurar ciertos compromisos sin formalizar todavía la transmisión de la propiedad. Entre estas figuras destacan el contrato de arras y el contrato de reserva, cuya naturaleza jurídica, alcance y consecuencias difieren sustancialmente, sobre todo en el ámbito del derecho catalán.

A continuación vamos a ver en qué consiste cada una y cuáles son sus principales diferencias.

¿En qué consiste el contrato de arras?

El contrato de arras constituye un acuerdo preparatorio mediante el cual comprador y vendedor manifiestan su voluntad de celebrar una compraventa en el futuro dentro de un plazo determinado. Para ello, el comprador entrega una cantidad de dinero en concepto de arras, que tendrá distintas funciones según el tipo pactado.

En Cataluña, el contrato de arras está expresamente regulado en el artículo 621-8 del Código Civil catalán. Dicha norma distingue dos tipos de arras:

• Arras confirmatorias (presunción legal en Cataluña): actúan como anticipo del precio y como prueba del compromiso de compraventa. En caso de incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de daños y perjuicios.
• Arras penitenciales: permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato. Si desiste el comprador, pierde la suma entregada; si lo hace el vendedor, debe devolver el doble. Para que surtan estos efectos, deben pactarse de forma expresa.

Por otro lado, aunque la legislación catalana no regula expresamente las arras penales, se admiten plenamente en la práctica, igual que ocurre en derecho civil común. Estas arras equivalen a una cláusula penal anticipada, en virtud de la cual, la parte incumplidora deberá abonar la cantidad pactada en concepto de pena, sin perjuicio del cumplimiento del contrato.

Además, el artículo 621-49 del Código Civil catalán establece un régimen específico para los supuestos en los que la financiación hipotecaria es una condición para la compraventa: si la denegación del préstamo no es imputable al comprador, este puede desistir y recuperar las cantidades entregadas.

En el ámbito del Código Civil común, el único precepto que regula las arras es el artículo 1454, que presume que las arras tienen carácter penitencial, salvo que se pacte lo contrario. Este contraste con el régimen catalán es significativo, ya que en Cataluña se presume su carácter confirmatorio.

¿En qué consiste el contrato de reserva?

El contrato de reserva es una figura atípica, no contemplada de forma expresa en el Código Civil estatal ni en el catalán, pero válida en virtud del principio de autonomía de la voluntad.

Este contrato se enmarca en la fase de tratos preliminares y tiene como finalidad principal paralizar la comercialización del inmueble durante un periodo determinado, permitiendo al potencial comprador analizar la operación sin adquirir todavía un compromiso firme. La contraprestación habitual es una cantidad de dinero, que no se considera anticipo del precio, sino una garantía del interés por mantener la oferta retirada del mercado.

En muchos casos, el contrato de reserva se celebra entre la agencia inmobiliaria y el comprador (por ejemplo, en el marco de promociones de obra nueva), sin intervención directa del vendedor. Si transcurrido el plazo de reserva las partes no llegan a un acuerdo definitivo sobre la compraventa, esta no se perfecciona, y la única consecuencia es la posible pérdida de la suma entregada, si así se ha pactado.

¿Cuáles son las diferencias principales entre el contrato de arras y el contrato de reserva?

Las principales diferencias entre el contrato de arras y el contrato de reserva pueden detallarse de la siguiente forma:

Regulación legal

Como hemos visto, el contrato de arras se encuentra tipificado en el derecho catalán, mientras que en el Código Civil común la regulación es más dispersa y fragmentaria. El contrato de reserva, por su parte, carece de tipificación legal y ha sido definido principalmente por la práctica del sector inmobiliario y la jurisprudencia.

Voluntad de las partes

Respecto a la voluntad de las partes, en el contrato de arras ya existe una voluntad firme y coincidente tanto de comprar como de vender, de manera que ambas partes se comprometen jurídicamente.

En cambio, en el contrato de reserva aún no hay una voluntad definitiva de celebrar la compraventa, ya que su fin es suspender temporalmente la comercialización del inmueble mientras se estudia la viabilidad de la operación.

Finalidad

La finalidad de ambos contratos también difiere: mientras que el contrato de arras tiene por objeto asegurar la futura celebración del contrato de compraventa, el contrato de reserva busca simplemente retirar el inmueble del mercado durante un tiempo determinado.

Consecuencias del incumplimiento

En lo que se refiere a las consecuencias del incumplimiento, en el contrato de arras estas varían en función del tipo pactado: puede producirse la pérdida del importe entregado, la obligación de devolver el doble, el derecho a exigir el cumplimiento o a reclamar daños y perjuicios.

En el contrato de reserva, por el contrario, lo habitual es que, si así se ha pactado, únicamente se pierda la cantidad entregada en concepto de reserva.

Relación entre las partes

La relación entre las partes también suele diferenciarse. El contrato de arras se celebra habitualmente entre el comprador y el vendedor del inmueble. En cambio, el contrato de reserva es frecuente entre el comprador y una agencia inmobiliaria o una promotora, especialmente en el caso de viviendas en construcción o en fase de comercialización inicial.

Inscripción registral

En Cataluña, el contrato de arras penitenciales puede inscribirse en el Registro de la Propiedad si se ha depositado ante notario y el plazo de desistimiento es igual o inferior a seis meses, lo que le otorga eficacia frente a terceros. En cambio, el contrato de reserva no es susceptible de inscripción registral.