La construcción de un edificio es un proceso complejo en el que intervienen múltiples personas físicas y jurídicas, cada una con funciones y responsabilidades específicas. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, regula de manera detallada tanto la participación de estos agentes como el régimen de responsabilidad civil derivado de su intervención en la edificación.
Este artículo expone el alcance de dicha responsabilidad conforme al marco normativo vigente.
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Contacte conmigo¿Quiénes son los agentes de la edificación?
De acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), son agentes de la edificación todas aquellas personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso constructivo. Sus obligaciones derivan tanto del contrato que da origen a su intervención como de lo dispuesto en la ley.
Los principales agentes identificados en la norma son:
- El promotor.
- El proyectista.
- El constructor.
- El director de obra.
- El director de la ejecución de la obra.
- Las entidades y laboratorios de control de calidad.
- Los suministradores de productos.
- Los propietarios y usuarios.
¿Cuál es el alcance de la responsabilidad civil por daños materiales en la edificación?
La responsabilidad civil de los agentes de la edificación se regula en el artículo 17 de la ley. Esta recae sobre todos ellos (con independencia de que exista o no un vínculo contractual con el perjudicado) cuando se producen daños materiales en el edificio derivados de vicios o defectos constructivos, siempre que tales daños:
- Se encuentren dentro de los plazos de garantía legal (de 1, 3 o 10 años).
- Afecten a los elementos definidos por la ley: estructura, habitabilidad o acabados.
- No sean consecuencia de caso fortuito, fuerza mayor, actos de terceros o del propio perjudicado.
¿Cuáles son los plazos de garantía que contempla la ley?
Los plazos de garantía durante los cuales tendrán que responder los agentes de la edificación por daños materiales provocados por vicios o defectos constructivos son los siguientes:
- 10 años, cuando se produzcan daños en elementos estructurales que afecten a la estabilidad del edificio.
- 3 años, cuando se trate de defectos en los elementos constructivos o en las instalaciones que comprometan las condiciones de habitabilidad.
- 1 año, cuando los vicios afecten a los elementos de terminación o acabado.
¿Se trata de una responsabilidad individual o solidaria entre todos los agentes intervinientes?
La Ley de Ordenación de la Edificación establece que la responsabilidad será, en principio, personal e individualizada. No obstante, en caso de concurrencia de culpas o imposibilidad de determinar la causa exacta del daño, se aplicará un régimen de responsabilidad solidaria, permitiendo al perjudicado reclamar contra cualquiera de los intervinientes.
El promotor responde solidariamente con los demás agentes ante los adquirentes, incluso si no ha tenido una intervención directa en el hecho generador del daño. Su responsabilidad se extiende también a otras personas físicas o jurídicas que actúen como tales, como los gestores de cooperativas, las comunidades de propietarios u otras figuras similares.
¿En qué consiste la responsabilidad de cada agente de la edificación?
A continuación se resume el alcance de la responsabilidad civil que corresponde a cada agente conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación:
Promotor
Además de su responsabilidad solidaria ante los adquirentes del inmueble en todo caso, debe suscribir los seguros obligatorios y entregar al comprador la documentación de la obra ejecutada.
El comprador y los sucesivos adquirentes, dentro del plazo de garantía, pueden dirigirse por tanto al promotor y exigirle responsabilidades, sin perjuicio de que este pueda reclamar posteriormente al verdadero responsable.
El promotor también puede responder contractualmente frente al propietario, siendo ambas acciones compatibles.
Proyectista
Responde por los daños derivados de errores o deficiencias del proyecto, incluso cuando haya encargado cálculos o informes a otros profesionales, en cuyo caso serán directamente responsables de los daños derivados de la incorrección o deficiencias del trabajo de estos.
En el supuesto de que concurran varios proyectistas en el mismo proyecto que hayan sido contratados conjuntamente, la responsabilidad será solidaria.
Constructor o contratista
El constructor responde de los daños derivados de la ruina del edificio si esta se produce en los 10 años siguientes a la finalización de la obra, conforme al artículo 1591 del Código Civil. Si la causa del daño es el incumplimiento del contrato, el plazo de responsabilidad se amplía hasta los 15 años.
La ruina se entiende en sentido amplio, incluyendo la física, funcional o potencial, siempre que haga inservible el edificio.
Además, según el artículo 17.6 de la Ley de Ordenación de la Edificación, el constructor es responsable directo de los daños causados por vicios debidos a negligencia, impericia o falta de capacidad de su personal, así como por defectos derivados de subcontratas o de productos de construcción defectuosos que haya aceptado o adquirido, sin perjuicio de su derecho a repetir contra los terceros responsables.
Director de obra y director de ejecución de la obra
El director de obra responde durante 10 años por la ruina del edificio derivada de vicios del suelo o de su dirección, conforme al artículo 1591 del Código Civil. Asimismo, él y el director de la ejecución son responsables de la veracidad del certificado final de obra (art. 17.7 de la Ley de Ordenación de la Edificación).
Si el director no es autor del proyecto, también responde por sus deficiencias, sin perjuicio de poder repetir contra el proyectista. En caso de dirección conjunta de varios técnicos, la responsabilidad es solidaria.
Entidades y laboratorios de control de calidad
Aunque la Ley de Ordenación de la Edificación no les atribuye directamente responsabilidad por daños materiales, deben justificar la idoneidad de sus métodos y prestar asistencia técnica fiable a los agentes contratantes.
Suministradores de productos
Los suministradores responden de la conformidad de los materiales suministrados con las especificaciones técnicas recibidas, aunque la ley no prevé un régimen específico de responsabilidad directa frente a los adquirentes.
Vendedor
La responsabilidad del vendedor del inmueble ante los compradores y moradores del mismo se limita a la que derive de las obligaciones contraídas contractualmente en virtud de la compraventa, conforme a lo establecido en el Código Civil, si bien su responsabilidad está contemplada también en el artículo 17.9 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
¿Qué garantías obligatorias deben prestarse?
La Ley de Ordenación de la Edificación establece la obligación de algunos agentes de la edificación de suscribir seguros que cubran los daños materiales según los plazos legales, en particular, los siguientes:
- Seguro anual para defectos de acabado (1 año), a cargo del constructor.
- Seguro trienal para defectos de habitabilidad (3 años), a cargo del promotor.
- Seguro decenal para defectos estructurales (10 años), también a cargo del promotor.
Estas garantías son obligatorias en edificios de vivienda, salvo en el caso del autopromotor individual que promueve la construcción de una vivienda para uso propio, aunque este deberá constituirla si la transmite durante el plazo de garantía.
Socio fundador de Barquin de Cozar Abogados. Abogado especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 15 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universitat de Barcelona. Abogado miembro del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (colegiado Nº 31.353).