La adquisición de una vivienda puede verse frustrada cuando, tras la entrega, el comprador descubre la existencia de defectos graves que no eran apreciables a simple vista en el momento de la compraventa. En estos casos, el ordenamiento jurídico ofrece diversas vías de protección, entre las que se encuentra la acción quanti minoris, que permite reclamar una reducción proporcional del precio como compensación por los vicios ocultos detectados.
En el ámbito del derecho civil catalán, esta acción se enmarca en la regulación de la conformidad del bien al contrato, como vamos a ver a continuación.
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Contacte conmigo¿Qué es la acción quanti minoris y cómo se aplica en la compraventa de viviendas?
La acción quanti minoris, también denominada acción estimatoria, es una vía legal que tiene el comprador para reclamar una reducción proporcional del precio pagado por una vivienda cuando esta presenta defectos o vicios graves no aparentes en el momento de la compra.
Esta acción no pretende la resolución del contrato, sino su modificación parcial mediante un ajuste en el precio como consecuencia de la merma en la funcionalidad o el valor del inmueble afectado.
En el ámbito del derecho civil catalán, esta acción se integra en el régimen jurídico de la falta de conformidad del bien al contrato, recogido en los artículos 621-20 a 621-30 del libro sexto del Código Civil de Cataluña, que regula las obligaciones y contratos. Aunque el término vicios ocultos no se menciona expresamente, el sistema catalán recoge este concepto bajo la figura de la inadecuación o falta de conformidad del bien a lo pactado.
¿Qué normativa regula la compraventa de viviendas y las reclamaciones por defectos en Cataluña?
La legislación aplicable a la compraventa de viviendas ubicadas en Cataluña es el Código Civil de Cataluña, siempre que no exista pacto en contrario y la vivienda esté situada en dicho territorio, de acuerdo con la norma general por la que resulta de aplicación la legislación vigente en el lugar en el que radique el inmueble.
Este régimen se aplica a las compraventas de viviendas formalizadas a partir del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor del actual libro sexto del Código Civil de Cataluña.
¿Qué se entiende por falta de conformidad del bien al contrato?
La falta de conformidad implica que la vivienda vendida no se ajusta a las condiciones pactadas en el contrato, o bien no reúne las cualidades objetivas exigibles a una vivienda, como son la habitabilidad, funcionalidad, calidad constructiva o adecuación a su uso como residencia.
El comprador tiene el deber de revisar la vivienda o encargar una inspección en el plazo pactado o, en su defecto, en un plazo breve y razonable desde la entrega. Esta revisión es clave para detectar la posible falta de conformidad y activar los mecanismos de protección que prevé la normativa catalana.
¿Cuándo puede ejercitarse la acción quanti minoris según el Código Civil catalán?
El comprador podrá ejercer esta acción cuando se presenten defectos graves en la vivienda que ya existían en el momento de la entrega, aunque se manifiesten posteriormente. El artículo 621-23 del Código Civil de Cataluña establece que el vendedor es responsable de los defectos que se manifiesten dentro de los 3 años siguientes a la entrega del inmueble.
Además, existe una presunción legal de existencia de la falta de conformidad en el momento de la entrega si esta se revela dentro de los 2 años siguientes (o un año, en el caso de viviendas de segunda mano), salvo prueba en contrario. Es decir, cualquier defecto aparecido dentro de dichos plazos se entiende que existía en el momento de la compraventa, y el comprador tendrá derecho a reclamar.
La acción quanti minoris es adecuada cuando el defecto no impide el uso de la vivienda pero sí reduce sustancialmente su valor o funcionalidad, y el comprador no desea la resolución del contrato, sino un precio proporcionado.
¿Qué requisitos deben cumplirse para que proceda esta acción?
Para que la acción quanti minoris prospere, deben concurrir los siguientes elementos:
- Existencia de un defecto o vicio oculto que estuviera presente en el momento de la entrega, aunque no fuese visible o detectable con una inspección ordinaria.
- Gravedad suficiente del defecto, entendida como una alteración que afecte la funcionalidad, habitabilidad o valor del inmueble.
- Notificación fehaciente al vendedor en la que se ponga de manifiesto la falta de conformidad.
- Reclamación extrajudicial previa, mediante la cual se solicite la rebaja del precio o la reparación.
- Informe técnico o pericial que justifique la existencia del defecto y cuantifique razonadamente la reducción del valor de la vivienda.
El comprador debe actuar con diligencia y prontitud, notificando el defecto al vendedor tan pronto como tenga conocimiento de ello, y dentro del plazo legal de 3 años desde la entrega.
¿Qué puede solicitar el comprador mediante la acción quanti minoris?
Mediante esta acción, el comprador puede reclamar una reducción del precio de compraventa, que se calculará atendiendo al coste estimado de las reparaciones necesarias o a la depreciación objetiva del inmueble.
Esta reclamación debe estar sustentada por un informe pericial independiente, que valore con precisión la entidad del defecto y el importe justo de la rebaja.
En el marco del derecho catalán, además, el comprador puede acumular esta acción a una acción de resarcimiento por daños y perjuicios, siempre que se acredite que el vendedor ocultó intencionadamente los vicios. Esta posibilidad no existe en el régimen común cuando se ejercita exclusivamente la acción quanti minoris.
¿Qué pasos debe seguir el comprador para reclamar judicialmente una rebaja del precio?
El procedimiento adecuado para ejercitar la acción quanti minoris incluye las siguientes fases:
- Elaboración de un informe pericial, que acredite el defecto y la rebaja económica justificada.
- Reclamación extrajudicial al vendedor, preferiblemente mediante burofax u otro medio fehaciente.
- En caso de falta de respuesta o negativa del vendedor, y cuando así lo requiera la normativa procesal, inicio de un mecanismo de solución alternativa de conflictos por un medio adecuado de solución de controversias (MASC) como requisito de procedibilidad.
- Interposición de la demanda judicial ante el juzgado de primera instancia, en la que se deberá concretar la rebaja solicitada y aportar el informe pericial como fundamento de la pretensión.
Es imprescindible que todo el proceso se inicie dentro del plazo de 3 años desde la entrega de la vivienda, puesto que se trata de un plazo de caducidad, y su transcurso impide el ejercicio de la acción.
Socio fundador de Barquin de Cozar Abogados. Abogado especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 15 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universitat de Barcelona. Abogado miembro del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (colegiado Nº 31.353).