La acción redhibitoria en la reclamación de vicios ocultos en viviendas según el Código Civil catalán

La acción redhibitoria constituye uno de los mecanismos legales más relevantes para el comprador que detecta vicios ocultos en una vivienda adquirida. A diferencia del régimen común previsto en el Código Civil español, la legislación catalana se basa en el concepto de falta de conformidad del bien con el contrato, regulado en el Código Civil de Cataluña.

A continuación vamos a ver en qué consiste la conformidad del bien en el contexto de la compraventa de viviendas y cuándo puede el comprador ejercitar la acción redhibitoria.

¿Qué papel desempeña la acción redhibitoria en la compraventa de viviendas en Cataluña?

En el ámbito del derecho catalán, la acción redhibitoria forma parte del conjunto de mecanismos de protección del comprador frente a la entrega de un bien inmueble que presenta defectos graves no aparentes en el momento de la compraventa. Aunque el Código Civil de Cataluña no utiliza expresamente el término vicios ocultos, sí regula una figura equivalente: la falta de conformidad del bien con el contrato, prevista en los artículos 621-20 a 621-30.

En consecuencia, el comprador que descubre defectos graves en la vivienda, incompatibles con los usos ordinarios del inmueble o con lo pactado expresamente, puede ejercitar la acción redhibitoria para solicitar la resolución del contrato de compraventa y la devolución del precio abonado.

Esta acción puede acumularse a una pretensión de resarcimiento por daños y perjuicios si se demuestra mala fe por parte del vendedor.

¿Qué se entiende por falta de conformidad del bien con el contrato en el derecho catalán?

La legislación catalana exige que el bien entregado (en este caso, la vivienda) sea conforme a lo pactado en el contrato, lo que implica que debe reunir condiciones mínimas de calidad, funcionalidad y habitabilidad, además de adecuarse al destino previsto (artículo 621-20 del Código Civil de Cataluña).

Existe falta de conformidad cuando, por ejemplo, la vivienda presenta humedades estructurales, deficiencias constructivas que afectan a la habitabilidad o instalaciones que no cumplen con las condiciones pactadas.

Para comprobar si hay o no conformidad, el comprador debe examinar la vivienda tras la entrega en el plazo acordado o, en su defecto, en un plazo breve y razonable.

¿Cuándo puede el comprador ejercitar la acción redhibitoria en Cataluña?

La acción redhibitoria puede ejercitarse siempre que se verifique una falta de conformidad que:

• Estuviera presente en el momento de la entrega, aunque se manifieste con posterioridad.
• No fuera conocida ni razonablemente conocible por el comprador en ese momento, incluso con una revisión diligente. Si ya la conocía, no podrá ejercitar la acción, salvo que el vendedor haya actuado con dolo.
• Sea de tal gravedad que justifique la resolución del contrato, por hacer la vivienda inadecuada para su destino, lo que ocurrirá cuando afecte a su habitabilidad, funcionalidad o condiciones esenciales. El defecto debe ser de tal entidad que el comprador no habría adquirido la vivienda de haberlo sabido, o no lo habría hecho sin exigir una rebaja en el precio.

El artículo 621-23 del Código Civil de Cataluña establece que el vendedor es responsable por las faltas de conformidad que existan en el momento de la entrega y que se manifiesten dentro de los 3 años siguientes. 

Además, si el defecto se manifiesta dentro de los 2 primeros años (o un año en viviendas de segunda mano), se presume que ya existía en el momento de la entrega, salvo prueba en contrario.

¿En qué casos no es posible ejercitar la acción redhibitoria?

Conforme a lo expuesto, la acción redhibitoria no puede ejercitarse en cualquier supuesto de defecto o disconformidad en la vivienda. El Código Civil de Cataluña establece varios límites que excluyen la responsabilidad del vendedor y, por tanto, la posibilidad de resolver el contrato por esta vía:

• Conocimiento del defecto por parte del comprador. Si el comprador ya conocía el defecto en el momento de la compraventa o no podía razonablemente ignorarlo, no podrá invocar la falta de conformidad, salvo que el vendedor lo hubiera ocultado de forma intencionada o hubiera actuado con negligencia grave.
• Defectos manifestados fuera del plazo legal. El comprador dispone de un plazo de tres años desde la entrega de la vivienda para ejercitar la acción. Si el defecto se manifiesta fuera de ese plazo, no será exigible responsabilidad al vendedor.
• Defectos leves o irrelevantes. La acción redhibitoria requiere que el defecto sea grave, esto es, que afecte a la habitabilidad, funcionalidad o uso ordinario de la vivienda. Defectos menores o meramente estéticos no justifican la resolución del contrato.
• Renuncia expresa con conocimiento de causa. Si el comprador acepta contractualmente una cláusula que excluye la responsabilidad por determinados defectos y lo hace con pleno conocimiento de su alcance, no podrá ejercitar esta acción, salvo que exista dolo o mala fe por parte del vendedor.

¿Qué requisitos deben cumplirse para que prospere la acción redhibitoria?

El comprador debe cumplir con una serie de condiciones para poder ejercitar con éxito la acción redhibitoria:

• Notificación fehaciente al vendedor expresando la falta de conformidad.
• Intento previo de resolución extrajudicial por un medio adecuado de solución de controversias o MASC, que constituye un requisito de procedibilidad desde abril de 2025, sin cuyo cumplimiento no será admitida posteriormente la demanda en el juzgado.
• Aportación de un informe pericial técnico que acredite la existencia, gravedad, origen y antigüedad del defecto.
• Interposición de la acción en el plazo de 3 años desde la entrega de la vivienda.

En caso de que el vendedor haya actuado con dolo (por ejemplo, ocultando intencionadamente el defecto), el comprador podrá solicitar, además, una indemnización por daños y perjuicios, incluso de forma acumulada a la acción redhibitoria o a la acción de reducción del precio (la llamada acción quanti minoris).

¿Qué efectos produce la estimación de la acción redhibitoria?

Si se cumplen los requisitos para ejercitar la acción y se demuestra que el vicio o defecto existía en el momento de la compraventa, y que tiene la suficiente gravedad, la sentencia estimará la pretensión del comprador y conllevará:

• La resolución del contrato de compraventa reponiendo el estado de las cosas al momento anterior al contrato.
• La obligación del vendedor de devolver el precio abonado.
• La posible indemnización por daños y perjuicios si se acredita mala fe del vendedor.

Estos efectos buscan restablecer la situación previa a la venta, protegiendo así al comprador frente a defectos graves y ocultos que vician el consentimiento prestado al contratar.