Regulación del alquiler de temporada en Cataluña

Aunque el alquiler de temporada en Cataluña ha sido tradicionalmente objeto de una regulación flexible, en la actualidad ha pasado a ser una modalidad estrictamente regulada, con el fin de evitar abusos y proteger el acceso a la vivienda también cuando esta responde a una necesidad temporal.

A continuación vamos a ver cómo se regula este tipo de alquiler en Cataluña, cuáles son las obligaciones de los propietarios y qué consecuencias tiene el incumplimiento de los requisitos legales.

¿Qué se entiende por alquiler de temporada?

El alquiler de una vivienda puede responder a una necesidad de vivienda permanente o bien a una necesidad sujeta a una duración concreta, y dentro de este grupo, puede dedicarse a ocio y uso turístico o bien servir de residencia a aquellos que necesitan de una vivienda por motivo de estudios, trabajo, salud o cualquier otro uso análogo.

El alquiler de temporada, también conocido como alquiler de corta duración, es, por tanto, el arrendamiento que responde a una necesidad de carácter temporal y no permanente de ocupación de un inmueble con un uso residencial. 

Está previsto en el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, a diferencia del alquiler de vivienda habitual, no genera derecho a prórroga ni está sujeto a las demás garantías que se regulan en dicha ley.

¿En qué normas se regula el alquiler de temporada en Cataluña?

La regulación del alquiler de temporada en Cataluña está formada por una combinación de normas estatales y autonómicas: 

• Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, de Cataluña, donde se regulan los requisitos que deben cumplir los contratos de arrendamiento.
• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): regula en su artículo 3.2 los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, categoría en la que se incluyen los de temporada.
• Ley estatal 12/2023, por el derecho a la vivienda: si bien no regula directamente esta modalidad, establece topes de renta y zonas tensionadas que se aplican también al arrendamiento temporal cuando este cubre una necesidad habitual de vivienda.
• Decreto-ley 2/2025 de Cataluña, en vigor desde abril de 2025 y en trámite parlamentario para su conversión en ley: introduce un marco restrictivo para los arrendamientos de temporada en Cataluña, especialmente en zonas tensionadas y cuando encubren una necesidad de vivienda habitual.
• Real Decreto 1312/2024, de aplicación estatal, con plenos efectos desde el 1 de julio de 2025, establece un registro obligatorio para todos los contratos de corta duración, y exige la obtención de un Número de Registro de Alquiler (NRA) para poder publicitar cualquier inmueble.
• Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el Depósito de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas, que regula la obligación de depositar la fianza del alquiler en el Instituto Catalán de Suelo (artículo 3).

¿Cuáles son las claves de la regulación del alquiler de temporada en Cataluña?

De acuerdo con las normas mencionadas, y en especial por el Decreto-Ley 2/2025, el alquiler de temporada en Cataluña se define por las siguientes características:

• Equiparación plena al alquiler de vivienda habitual cuando el arrendamiento de temporada tiene por finalidad cubrir una necesidad residencial (por motivos laborales, académicos, médicos, etc.), aunque su duración sea inferior a 12 meses.
• Aplicación obligatoria de los topes de precio previstos en la Ley estatal 12/2023 para zonas tensionadas, incluso en contratos temporales, si el uso es residencial.
• Obligación de acreditar la causa real del arrendamiento con documentación suficiente (contrato de trabajo, matrícula universitaria, certificado médico, etc.).
• Presunción de fraude si el contrato de temporada no refleja adecuadamente su causa o se utiliza para eludir las prórrogas legales y la contención de rentas.
• Régimen sancionador reforzado, con multas de hasta 900.000 euros por falsedad documental, omisión de datos o superación indebida de los topes de renta.
• Creación de un cuerpo inspector especializado, con capacidad para requerir contratos, inspeccionar inmuebles y sancionar infracciones.
• Obligaciones de publicidad y transparencia: en todos los anuncios debe indicarse el precio de referencia, la última renta percibida y la condición de gran tenedor del arrendador, en su caso (artículo 61 de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda).
• Obligación de inscripción en el registro estatal de arrendamientos de corta duración y obtención del Número de Registro de Alquiler (NRA) para anunciar el inmueble o formalizar contratos.

Con todas estas novedades se intenta garantizar que los contratos de temporada no sean en realidad contratos de vivienda permanente encubiertos en los que se trate de eludir la aplicación de la regulación del alquiler de vivienda habitual.

¿Cuáles son los requisitos del contrato de alquiler de temporada en Cataluña?

Para que un contrato de alquiler de temporada sea válido y no se presuma fraudulento, deben cumplirse los siguientes requisitos:

• Causa real y justificada: el contrato debe especificar claramente el motivo del arrendamiento (laboral, académico, sanitario, etc.).
• Documentación acreditativa: se debe aportar un justificante (por ejemplo, certificado de empresa, matrícula, informe médico, etc.) para acreditar la causa que motiva el alquiler.
• Duración limitada: aunque puede prorrogarse por acuerdo de las partes, no debe tener vocación de permanencia.
• Depósito de la fianza en INCASÒL: la fianza legal (un mes de renta) y cualquier garantía adicional deben depositarse en el Instituto Catalán del Suelo.
• Transparencia en el precio: en las zonas tensionadas, hay que informar del índice de referencia de precios de alquiler, la última renta y si el arrendador es gran tenedor.

¿Se puede fijar una renta libre en el alquiler de temporada?

No, en el alquiler de temporada la renta no es libre, ya que, al ser incluido dentro de los alquileres de vivienda (si encubre una necesidad de vivienda habitual), con la particularidad de ser de corta duración, le son de aplicación las normas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos para este tipo de arrendamiento, entre ellas, la limitación de la renta.

Así, de acuerdo con el artículo 17.6 de la ley de Arrendamientos Urbanos, si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, según los términos establecidos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que haya estado vigente en los últimos 5 años para la misma vivienda, una vez aplicada la actualización anual.

Tan solo se podrá incrementar la renta hasta un 10 % en algunos casos, como son que la vivienda haya sido sometida a trabajos de rehabilitación o se hayan incluido mejoras en los 2 años anteriores.

No obstante, si el propietario es un gran tenedor o si la vivienda no ha sido alquilada en los últimos 5 años, la renta no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índice de precios de referencia al que remite la disposición transitoria séptima de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿En qué consiste la obligación de registro estatal?

En Cataluña también resulta de aplicación el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos, cuyos plenos efectos se producen a partir del 1 de julio de 2025.

De acuerdo con esta norma, es obligatorio que cualquier inmueble destinado a alquiler de corta duración (incluidos los de temporada) cuente con un Número de Registro de Alquiler (NRA), expedido a través de la Ventanilla Única Digital estatal. Este requisito es indispensable para anunciar el inmueble en portales inmobiliarios o plataformas digitales, y su incumplimiento conlleva:

• La retirada del anuncio.
• La imposición de sanciones.
• La eventual inhabilitación del arrendador para operar legalmente.

¿Cómo se controla en Cataluña el cumplimiento de los requerimientos legales?

En Cataluña, los mecanismos administrativos de control para el alquiler residencial de temporada se ven reforzados con la creación de las siguientes medidas: 

• Un cuerpo inspector específico, encargado de revisar los contratos, requerir la documentación y proponer sanciones, en caso de observar una irregularidad, como la falsedad documental, la superación de los topes de renta, la ocultación de información, etc.
• Un régimen sancionador consistente en la imposición de multas que pueden oscilar desde los 3000 hasta los 900.000 euros, según la gravedad de la infracción.
• La presunción de fraude de ley si se detecta que el alquiler de temporada es en realidad un alquiler de vivienda habitual encubierto con el fin de eludir las prórrogas legales o las demás restricciones aplicables a este.

¿Cuáles son las consecuencias de incumplir las exigencias legales?

El arrendador que incumpla las obligaciones descritas se expone a consecuencias de diversa índole:

• Sanciones administrativas por no depositar la fianza, falsear la finalidad del contrato o superar los topes de renta, como ya hemos visto.
• Nulidad de determinadas cláusulas o presunción de contrato de vivienda habitual, con la consiguiente aplicación de las prórrogas forzosas y demás normas aplicables al alquiler de vivienda habitual.
• Investigación por fraude si se detecta un patrón de contratos irregulares.