¿Qué es el alquiler de renta antigua y cómo se extingue?

Los contratos de alquiler de renta antigua gozan de un régimen especialmente favorable para el arrendatario, que sigue vigente para los contratos que se celebraron al amparo de la ya derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Esta ley regula sus propias causas de extinción para el arrendamiento, aunque en algunos casos su aplicación ha sido moderada por las disposiciones transitorias de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, como vamos a ver a continuación.

¿Qué se entiende por alquiler de renta antigua?

Se conoce como alquiler de renta antigua a los contratos de arrendamiento urbano celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Estos contratos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, tras la entrada en vigor de la actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, por lo dispuesto en sus disposiciones transitorias segunda y tercera.

Una de sus características esenciales es la prórroga forzosa, que permite al arrendatario mantener el contrato de manera indefinida, salvo que concurra alguna de las causas de extinción previstas en la normativa.

Esto supone que, en la práctica, el arrendador no puede recuperar libremente la vivienda, lo que convierte a este tipo de alquileres en una figura excepcional y muy protegida.

¿Cuáles son las causas de extinción del alquiler de renta antigua?

La extinción de un contrato de renta antigua no se produce de forma automática, sino únicamente cuando concurre alguna de las causas tasadas en la ley. Estas causas se pueden agrupar en los siguientes bloques:

• Causas de resolución a instancia del arrendador, cuando se produce algún incumplimiento de las condiciones pactadas por parte del inquilino o se producen circunstancias que imposibilitan la continuación del arrendamiento (artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964).
• Causas de resolución a instancia del arrendatario, como consecuencia de incumplimientos del arrendador (artículo 115).
• Destrucción del inmueble o siniestro que lo haga inhabitable, debido a la imposibilidad física de continuar con el arrendamiento (artículo 118).
• Fallecimiento del arrendatario, siempre que no exista derecho de subrogación en favor de sus familiares (disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que regulan respectivamente la subrogación en el contrato de alquiler para el arrendamiento de vivienda y para uso distinto del de vivienda).

A continuación, vamos a ver en qué consisten todas estas causas.

¿Cuándo puede el arrendador resolver el alquiler de renta antigua?

El artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establece un listado tasado de causas que permiten al arrendador dar por terminado el contrato de alquiler de renta antigua. Estas causas son:

Falta de pago de la renta o cantidades asimiladas

El incumplimiento en el pago de la renta o de otros conceptos que se equiparan a esta (como suministros o gastos pactados) constituye una de las causas más habituales de resolución. Incluso el pago fuera de plazo, una vez presentada la demanda de desahucio, puede provocar la terminación del contrato.

Subarriendo no autorizado o con rentas abusivas

El arrendatario solo puede subarrendar la vivienda si cuenta con la autorización expresa y por escrito del arrendador, y la renta del subarriendo no puede superar los límites fijados por la ley. El incumplimiento de estas condiciones faculta al arrendador a resolver el contrato.

No resolución de segundo subarriendo

Además, en caso de que el subarrendatario subarriende a su vez el inmueble, práctica prohibida por la ley, el arrendador podrá resolver el contrato si no aquel no atiende a su requerimiento de cesar dicho subarriendo en el plazo de 2 meses.

Cesión inconsentida de la vivienda o traspaso indebido del local

La cesión de la vivienda a un tercero solo es posible si se hace de manera gratuita y con el consentimiento del arrendador. Si la cesión se realiza a título oneroso o sin autorización, o si en un local se produce un traspaso en condiciones contrarias a la normativa aplicable, el contrato puede extinguirse.

Transformación de la vivienda en local o viceversa

El cambio de uso de la finca arrendada sin consentimiento, como convertir una vivienda en local de negocio o al contrario, es otra causa de resolución. Lo mismo sucede si el adquirente de un local traspasado incumple la obligación de mantener el mismo negocio durante el plazo legal mínimo.

Daños dolosos y obras no autorizadas

El arrendatario tiene la obligación de usar la vivienda con la diligencia debida. Si causa daños intencionados o realiza obras sin permiso del arrendador que alteren la configuración del inmueble o afecten a su solidez, el contrato puede resolverse, salvo que las obras no debiliten la finca y el arrendatario garantice la reposición a su estado original.

Actividades inmorales, peligrosas, insalubres o incómodas

El arrendador puede resolver el contrato si en la vivienda se realizan actividades ilícitas, insalubres, molestas, nocivas o peligrosas (hoy día no existe la mención de las actividades inmorales). Esta facultad se extiende incluso a petición de la mayoría de inquilinos de la finca cuando las actividades les perjudiquen.

Expropiación forzosa del inmueble

Si la Administración acuerda la expropiación del edificio, el arrendador queda legitimado para dar por terminado el contrato. En este caso, la resolución administrativa debe ser firme y los inquilinos tienen derecho a ser indemnizados.

Declaración de ruina de la finca

El arrendamiento se extingue cuando la finca es declarada en estado de ruina mediante resolución firme dictada en un expediente administrativo en el que sean citados los inquilinos. En supuestos de ruina inminente, el desalojo puede acordarse incluso sin que la resolución sea definitiva.

Denegación legal de la prórroga forzosa

La prórroga forzosa propia de los alquileres de renta antigua puede ser denegada en ciertos supuestos, como cuando el arrendador necesita la vivienda para sí o sus familiares, cuando el inquilino tiene otra vivienda adecuada, o si no ocupa la arrendada durante más de 6 meses al año sin causa justificada.

Extinción del usufructo en condiciones gravosas

En los casos en que el arrendador sea un usufructuario, el contrato puede extinguirse si, al finalizar el usufructo, el propietario acredita que las condiciones pactadas en el arrendamiento eran gravosas para la propiedad.

¿Cuándo puede el inquilino resolver el alquiler de renta antigua?

Por su parte, el artículo 115 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 reconoce también al arrendatario el derecho a poner fin al contrato antes de lo pactado cuando es el arrendador quien incumple sus obligaciones. Las causas que le facultan a resolver el contrato son las siguientes:

Perturbaciones de hecho o de derecho causadas por el arrendador

Si el arrendador interfiere en el uso pacífico de la vivienda o local, con actos que perturben la posesión del inquilino, este puede resolver el contrato.

Falta de reparaciones necesarias

El arrendador tiene la obligación de conservar la vivienda o el local en condiciones adecuadas de habitabilidad y uso. Cuando se niega a realizar las reparaciones indispensables para mantener el inmueble en buen estado, el arrendatario queda facultado para dar por terminado el contrato.

Incumplimiento en la prestación de servicios

Si el arrendador no presta los servicios propios de la vivienda o del local, ya estén expresamente pactados en el contrato o deriven de las instalaciones de la finca (como calefacción, agua o suministros comunes), el inquilino podrá resolver el arrendamiento.

¿Cuándo se termina el arrendamiento por destrucción del inmueble?

El artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 contempla como causa de extinción del arrendamiento la pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio. Se equipara a esta situación el siniestro que haga necesaria la ejecución de obras de reconstrucción cuyo coste supere el 50 % del valor real del inmueble en el momento de producirse.

¿Cuándo se termina el arrendamiento por muerte del inquilino?

El fallecimiento del arrendatario no implica automáticamente la extinción del contrato. La ley prevé el derecho de determinados familiares a subrogarse en el arrendamiento, siempre que cumplan los requisitos de convivencia y parentesco. Si no hay subrogación válida, el contrato se extingue.

¿En qué casos hay derecho de subrogación en el arrendamiento de vivienda?

La normativa establece un orden de preferencia y unas condiciones específicas:

• Cónyuge o pareja de hecho. Puede subrogarse siempre que conviviera con el arrendatario en el momento del fallecimiento. En este caso, el contrato se mantiene hasta el fallecimiento del cónyuge o pareja.
• Hijos. Si no hay cónyuge o pareja con derecho, o tras el fallecimiento de estos, los hijos pueden subrogarse, siempre que hubieran convivido en la vivienda al menos durante los dos años previos. Su derecho se limita temporalmente, extinguiéndose a los dos años o cuando cumplan 25 años, salvo que tengan una discapacidad igual o superior al 65 %, en cuyo caso el contrato dura hasta su fallecimiento.
• Ascendientes. En defecto de cónyuge o hijos, los ascendientes del inquilino pueden subrogarse si convivieron con él durante al menos tres años y estaban a su cargo.

La ley limita las subrogaciones sucesivas: tras una segunda subrogación, no se permite ninguna más, y en ese momento el contrato de renta antigua se extingue definitivamente.

¿En qué casos hay derecho de subrogación en el arrendamiento de local de negocio?

Las posibilidades de subrogación en el arrendamiento de local de negocio están contempladas en la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en virtud de la cual, se extinguirá el contrato según las siguientes reglas:

• Si el arrendatario es persona física. El contrato se extingue por jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue el cónyuge continuando la misma actividad. Si este también fallece o se jubila antes de cumplirse 20 años desde la entrada en vigor de la ley, puede subrogarse un descendiente que continúe la actividad. La ley limita el número de subrogaciones posibles.
• Si el arrendatario es persona jurídica. Los contratos se extinguen en plazos fijos según la actividad y el importe de la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas.
• Contratos con plazo aún vigente en 1994. Mantienen el plazo pactado, salvo que sea inferior al previsto en las reglas anteriores, en cuyo caso el arrendatario puede beneficiarse del plazo más largo.

En todos los casos, una vez agotado el plazo, la tácita reconducción se rige por el artículo 1566 del Código Civil y por las normas de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos sobre arrendamientos de uso distinto a vivienda.