¿Es válido un contrato de arras firmado por la inmobiliaria?

Al comprar una vivienda, es común firmar un contrato de arras como garantía de que la operación se llevará a cabo. Sin embargo, a menudo surgen dudas sobre la validez de este acuerdo cuando no lo firma directamente el propietario vendedor, sino la agencia inmobiliaria.

En este artículo vamos a aclarar cuándo un contrato de arras firmado por una inmobiliaria es legalmente válido y las consecuencias que esto puede acarrear.

¿Quién debe firmar un contrato de arras?

Un contrato de arras es un acuerdo entre un comprador y un vendedor por el cual se entrega una cantidad de dinero como compromiso para formalizar la compraventa de una vivienda. Legalmente, solo pueden firmarlo aquellos con la autoridad para disponer del inmueble, que son el comprador y el propietario vendedor.

La inmobiliaria no puede firmar en lugar del propietario, a menos que tenga un poder notarial expreso para ello. Su función se limita a facilitar la operación, no a asumir compromisos en su propio nombre.

Es crucial verificar quién firma el contrato y en qué capacidad lo hace, ya que esto determina la validez del acuerdo. Además, si hay varios copropietarios o si la propiedad está dividida entre usufructuario y nudo propietario (y se pretenda vender la propiedad plena), todos deben firmar para que el contrato sea válido.

¿Puede una inmobiliaria firmar un contrato de arras válidamente?

En principio, un contrato de arras firmado únicamente por la inmobiliaria sin la firma del vendedor no tiene validez legal. 

Esto se debe a que la inmobiliaria, como intermediaria, no está legalmente autorizada para vincularse con el comprador a través de un contrato de arras. Su firma no obliga a ninguna de las partes. Aunque la inmobiliaria le pida al comprador que firme y prometa hacérselo llegar al vendedor, el contrato no tendrá validez hasta que sea firmado por el propietario.

Sin embargo, hay circunstancias específicas en las que la firma de la inmobiliaria puede estar justificada y tener validez legal, por lo que es necesario analizar las particularidades de cada caso.

¿En qué casos puede firmar la inmobiliaria un contrato de arras?

La inmobiliaria puede intervenir en un contrato de arras en diferentes situaciones, y la validez de su firma tendrá distinto alcance en función del caso del que se trate:

Cuando la inmobiliaria actúa como propietaria o promotora

Si la inmobiliaria es la propietaria o promotora del inmueble, puede firmar el contrato de arras directamente como cualquier otro vendedor, y en este caso, su firma es perfectamente válida.

Cuando la inmobiliaria tiene un poder notarial

Es posible que el vendedor otorgue a la inmobiliaria un poder notarial expreso para actuar en su nombre. En este escenario, la firma de la inmobiliaria tiene la misma validez que la del vendedor y lo obliga a cumplir los compromisos establecidos en el contrato de arras.

Cuando la firma de la inmobiliaria es un adelanto

En la práctica, la inmobiliaria puede firmar el contrato como una forma de adelantar el compromiso del vendedor, pero dicha firma no tendrá validez legal si el propietario no lo ratifica posteriormente. En estos casos, el contrato no es válido hasta que el vendedor lo firma.

Cuando lo que se firma es otra cosa

Lo que el comprador cree que son arras puede ser en realidad el pago por servicios de intermediación. Por ejemplo, puede que la inmobiliaria firme un recibo que solo pruebe que el comprador ha entregado la cantidad de arras, pero no sea el contrato en sí. En este caso, el contrato de arras requerirá la firma posterior del vendedor para que sea vinculante.

También, en ciertos casos, el vendedor y la inmobiliaria pueden acordar que la inmobiliaria se quede con la cantidad entregada como arras por parte del comprador, en concepto de pago por los servicios prestados. Si la venta no se realiza por culpa del comprador, la inmobiliaria se quedará con el dinero.

¿Qué hacer si la venta no se produce por causa imputable al vendedor?

Si el contrato de arras no fue firmado por el propietario o no fue ratificado por él, no se considera legalmente válido. 

En este caso, el comprador puede reclamar la devolución de la cantidad entregada, pero no puede exigir el doble por incumplimiento, ya que no se ha incumplido un contrato de arras, sino que la reclamación se basa en su invalidez.

Sin embargo, si la inmobiliaria actuó con un poder notarial o como promotora, el contrato sí tiene plena validez. En este escenario, las consecuencias dependerán del tipo de arras pactadas:

• Arras penitenciales: Si el vendedor incumple, el comprador tiene derecho a que se le devuelva el doble de la cantidad entregada.
• Arras confirmatorias o penales: En caso de incumplimiento, se puede exigir el cumplimiento de la obligación o una indemnización, y una penalización.

¿Qué diferencia hay entre el contrato de arras y el contrato de reserva?

A menudo se confunde el contrato de arras con el contrato de reserva. El contrato de reserva es una figura jurídica "atípica" (no contemplada en la ley) que tiene lugar en la fase de tratos preliminares de la compraventa. Su finalidad es únicamente la de paralizar la comercialización del inmueble por un tiempo determinado, permitiendo que el interesado estudie detenidamente la opción de comprar.

A diferencia del contrato de arras, en el de reserva no existe aún una voluntad firme y coincidente de las partes para celebrar la compraventa.

Las diferencias principales entre ambos contratos son:

Partes contratantes

El contrato de reserva se celebra generalmente entre la inmobiliaria y el comprador, mientras que el contrato de arras se firma entre el vendedor y el comprador.

Tipicidad

El contrato de arras está contemplado en el Código Civil, mientras que el de reserva es una figura atípica basada en la práctica y definida por la jurisprudencia.

Consecuencias

En un contrato de reserva, si las partes no llegan a un acuerdo, pueden desistir sin más consecuencia que la pérdida de la señal, cuyo único propósito era detener la comercialización del inmueble.

En cambio, el incumplimiento de un contrato de arras tiene consecuencias, que varían según el tipo de arras pactado.