La comunidad de bienes o propiedad indivisa constituye un régimen de propiedad en virtud del cual existen varios propietarios sobre un mismo bien, de modo que cada uno ostenta una cuota de propiedad sobre el mismo en lugar de una parte determinada y definida.
Esta situación genera una serie de derechos y obligaciones para los copropietarios que conviene tener en cuenta de cara a la posible venta de una cuota individual.
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Contacte conmigo¿Es posible vender una cuota proindiviso sin avisar a los demás copropietarios?
En principio, sí es posible vender una cuota en condominio sin comunicárselo previamente al resto de comuneros. Así lo reconoce el artículo 399 del Código Civil, y, en lo que respecta a Cataluña en concreto, también contempla el derecho de libre disposición de la cuota proindivisa el artículo 552-3 del Código Civil catalán.
Por tanto, cualquier copropietario tiene libertad para disponer de su cuota de propiedad, enajenándola, hipotecándola o estableciendo un gravamen sobre ella. Sin embargo, los demás comuneros tienen una serie de facultades en el momento de la venta que se concretan en el derecho de adquisición preferente.
¿Qué es el derecho de adquisición preferente en la propiedad indivisa?
Por el derecho de adquisición preferente, en el momento en que uno de los comuneros tenga intención de vender su cuota de propiedad, los demás podrán ejercitar los derechos de tanteo y retracto, que les permiten adquirir la cuota en venta con preferencia a cualquier otro posible comprador ajeno a la comunidad:
- El derecho de tanteo es el que tienen los copropietarios antes de que se produzca la venta, y, por el cual, una vez les sea comunicada la intención de vender, podrán adquirirla en las mismas condiciones ofrecidas al comprador original, y en lugar de este.
- El derecho de retracto es la otra cara del derecho de tanteo, ya que se puede ejercitar con posterioridad a una venta producida sin haber sido comunicada al resto de comuneros. En virtud del derecho de retracto, cualquier comunero puede deshacer la venta a un tercero ofreciendo las mismas condiciones acordadas con aquel, convirtiéndose entonces en nuevo adquirente en lugar del adquirente original.
El derecho catalán permite renunciar a los derechos de tanteo y retracto, y también pueden excluirse en el propio título de constitución de la comunidad.
¿Cómo se ejercita el derecho de tanteo?
El Código Civil común solo contempla expresamente el derecho de retracto entre los comuneros (artículo 1522), aunque estos pueden pactar libremente que se aplique también el de tanteo.
En lo que respecta al derecho catalán, el artículo 552-4 del Código Civil de Cataluña sí contempla tanto el derecho de tanteo como el derecho de retracto.
Para ejercitar el derecho de tanteo, el copropietario que desee vender deberá notificar a los demás fehacientemente su decisión y las condiciones de la venta, y el copropietario interesado en comprar podrá ejercitar su derecho en el plazo de un mes desde la notificación.
En caso de ejercitar este derecho, el copropietario se convierte en adquirente de la cuota vendida en lugar del primer comprador, que no llega a adquirirla.
¿Qué ocurre si el copropietario vendedor no avisa a los demás de su intención de vender?: derecho de retracto
Si el copropietario que desea vender no comunica su intención a los demás, negándoles la posibilidad de ejercitar su derecho de tanteo, se activa entonces el derecho de retracto.
En derecho común, de acuerdo con el artículo 1522 del Código Civil, el copropietario interesado en ejercitar el derecho de retracto deberá hacerlo en el plazo de los 9 días siguientes a la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, o, en su defecto, desde que tuvo conocimiento de ella.
En cuanto al derecho catalán, si no existe notificación de la intención de vender o las condiciones reales de venta son distintas a las comunicadas, cualquier copropietario podrá ejercitar el derecho de retracto en el plazo de 3 meses desde que tenga conocimiento de la venta, o desde que esta se inscribe en el registro correspondiente.
¿Y si no se ejerce el derecho de adquisición preferente?
En ese caso, el comprador original, ajeno a la comunidad, será quien pueda realizar la compra de acuerdo con las condiciones pactadas, y se convertirá entonces en legítimo copropietario.
¿Puede el nuevo adquirente pedir la división del bien?
El ordenamiento jurídico entiende la situación de copropiedad como una situación no deseable y, por tanto, provisional, por lo que reconoce el derecho de todo copropietario a pedir en cualquier momento la división de la cosa común (artículo 400 del Código Civil).
El resto de copropietarios no podrá oponerse a la división, salvo que exista un pacto de no división, por un plazo que no puede exceder de 10 años, aunque es prorrogable por un nuevo acuerdo unánime de los comuneros.
Si el bien es indivisible, o pierde gran parte de su valor a causa de la división, la petición de división deberá resolverse vendiéndolo y repartiendo el dinero entre los comuneros en proporción a sus respectivas cuotas.
El derecho catalán también prevé que se pueda pactar la indivisión del bien por un plazo de hasta 10 años (artículo 552-10), salvo que un copropietario sea menor de edad o incapaz, en cuyo caso, el juez podrá limitar el pacto a un máximo de 5 años.
Como peculiaridad del derecho catalán, no se podrá pedir la división de una nave o local destinado a plazas de aparcamiento o trasteros en el que cada cotitular tiene el uso de una o más plazas, salvo que se acuerde previamente modificar su uso y esto sea posible.
¿Existen los mismos derechos con respecto a la vivienda común?
Si el bien que se mantiene en copropiedad es la vivienda común, para disponer de ella será necesario el consentimiento de ambos miembros de la pareja (artículo 1320 del Código Civil).
También será necesario si existen sobre la vivienda atribuciones de uso a favor de un cónyuge como consecuencia de un proceso de separación o divorcio, y si no es posible el acuerdo, será necesaria autorización judicial (artículo 96.3 del Código Civil).
Esta restricción del derecho de disposición se deberá hacer constar en el Registro de la Propiedad.
El artículo 231-9 del Código Civil catalán también prevé estas limitaciones con respecto a la vivienda familiar.
Socio fundador de Barquin de Cozar Abogados. Abogado especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 15 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universitat de Barcelona. Abogado miembro del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (colegiado Nº 31.353).