El proceso de edificación de una vivienda de obra nueva es largo, y puede verse afectado por distintas circunstancias que alteren las condiciones que se pactaron en la compraventa. Una de ellas es la fecha de entrega, pero la ley protege al comprador en caso de retraso, y establece el alcance de la responsabilidad del promotor.
En este artículo vamos a ver en qué medida se puede actuar frente a un retraso en la entrega de la vivienda y cómo se puede reclamar ante los tribunales.
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Contacte conmigo¿Cuándo se debe hacer la entrega de una vivienda de obra nueva?
La entrega de la vivienda de obra nueva debe hacerse en la fecha convenida en el contrato de compraventa, y no se puede dejar al arbitrio del promotor.
La obligación de hacer constar la fecha de entrega está regulada en el artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas.
Además, la fecha de entrega se debe especificar por fases, informando al comprador en todo momento de la fase en la que se encuentra la edificación.
Por ello, si en el contrato no consta la fecha de entrega, se deberá exigir al promotor que la incluya.
En cuanto al momento en que se considera entregada la vivienda, se entiende que se produce cuando el propietario toma posesión de ella con la recepción de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación y la conexión de la vivienda a los suministros de energía y agua, documentada mediante los correspondientes boletines de enganche.
¿Qué ocurre si hay un retraso en la entrega de la vivienda?
En el transcurso de las obras, el promotor debe informar al comprador de cualquier circunstancia que pueda suponer un retraso en la entrega, y, si finalmente se produce, el comprador tiene derecho a reclamar y a exigir una compensación por el incumplimiento.
¿Qué se puede reclamar en caso de retraso?
De acuerdo con el artículo 1124 del Código Civil, en caso de incumplimiento, la otra parte tiene derecho a resolver el contrato o a exigir el cumplimiento más una indemnización por los perjuicios causados, y en cualquiera de los dos casos, con derecho al abono de los intereses.
No obstante, pedir la resolución del contrato de compraventa por un retraso en la entrega de la obra puede no estar justificado en todos los casos. La jurisprudencia admite esta posibilidad solo para el supuesto de que el incumplimiento por retraso pueda considerarse muy grave y cause grandes perjuicios al comprador.
En los demás casos, lo normal es que se reconozca una indemnización por daños y perjuicios a favor del comprador.
¿Se pueden regular las consecuencias del retraso en el contrato?
Sí, en el propio contrato de compraventa se pueden regular las consecuencias de un retraso en la entrega, y de hecho es lo conveniente.
La forma de hacerlo es incluir una cláusula específica que prevea la posibilidad de resolver el contrato en caso de retraso por parte de la promotora, lo que permitirá al comprador ejercer esa opción sin más trámites, o bien incluir una cláusula penal por retraso, con derecho a cantidades económicas por día de incumplimiento.
¿El promotor es responsable de cualquier retraso?
Hay que tener en cuenta que solo se puede responsabilizar a una persona de un incumplimiento en caso de que haya mediado dolo o culpa por su parte.
Por ese motivo, el artículo 1105 del Código Civil exonera de responsabilidad a quien incumple sus obligaciones debido a sucesos imprevisibles, o previsibles pero inevitables.
De acuerdo con el citado artículo, el promotor no tiene que responder por un retraso provocado por un suceso de fuerza mayor, aunque debe probar la existencia de la misma y que dicho suceso le ha imposibilitado cumplir con lo acordado.
¿Cómo reclamar por un retraso en la entrega de una vivienda de obra nueva?
En caso de incumplimiento del plazo de entrega, el comprador puede acudir al juzgado de primera instancia e interponer una acción de reclamación por incumplimiento, basada en el artículo 1104 del Código Civil, pidiendo el resarcimiento de los daños o la resolución del contrato.
En cuanto al alcance de la reclamación, el comprador podrá pedir que se le indemnice cualquier perjuicio sufrido a causa del retraso, siempre que pueda acreditarlo.
Por ejemplo, puede exigir una compensación por el pago de un alquiler durante el tiempo que no ha podido disfrutar de la vivienda, aunque no haya incurrido en ese gasto, en cuyo caso, podrá reclamar el importe que correspondería al precio de un alquiler por una vivienda de similares características.
Socio fundador de Barquin de Cozar Abogados. Abogado especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 15 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universitat de Barcelona. Abogado miembro del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (colegiado Nº 31.353).