¿Qué se entiende por gran tenedor en Cataluña y cuáles son sus implicaciones?

Las competencias sobre vivienda y urbanismo están en su mayor parte transferidas a las comunidades autónomas, por lo que cada una puede establecer su propia regulación, de aplicación preferente frente a la legislación estatal. No obstante, aún son de aplicación algunas condiciones básicas contempladas en el marco estatal.

Teniendo en cuenta lo anterior, vamos a aclarar las dudas sobre qué normativa se aplica al concepto de gran tenedor en Cataluña y qué implicaciones prácticas tiene ser un gran tenedor.

¿Qué se considera gran tenedor de viviendas en Cataluña?

El artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, de ámbito estatal, define la figura del gran tenedor como la persona física o jurídica propietaria de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados de uso residencial, excluidos en todo caso los garajes y trasteros.

No obstante, esta ley solo fija las condiciones básicas aplicables en el territorio español en general, y el propio artículo admite que esa definición pueda ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta los titulares de 5 o más viviendas, en lugar de 10, y siempre que la comunidad autónoma lo justifique.

Por su parte, la ley que recoge el concepto de gran tenedor en Cataluña es la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, cuyo artículo 5.9 considera como tal, entre varios casos, a la personas físicas propietarias de más de 15 viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1500 metros cuadrados destinados a vivienda.

Aunque se pueda pensar que la legislación de Cataluña contiene una norma más laxa para ser considerado gran tenedor, la ley estatal es posterior a la ley catalana, por lo que hay que tener en cuenta también lo establecido por aquella para las zonas de mercado residencial tensionado.

En la práctica, la mayoría de los municipios catalanes han sido declarados zona de mercado residencial tensionado, por lo que se reduce el umbral a la propiedad de 5 viviendas en esas áreas. Solo en las no declaradas como tensionadas se aplicará el umbral de 15 viviendas en propiedad.

¿Qué consecuencias prácticas tiene ser gran tenedor en Cataluña?

Tener la consideración de gran tenedor en un territorio determinado tiene como consecuencia principal la aplicación de distintas obligaciones en relación con la puesta en alquiler y disposición de las viviendas que se posean, y que varían según estén ubicadas en zonas tensionadas o en zonas que no han sido declaradas como tales.

¿Qué obligaciones tiene un gran tenedor en zonas tensionadas?

La mayoría de los municipios de Cataluña han sido declarados como zona de mercado residencial tensionado, por lo que les es de aplicación el umbral más bajo y restrictivo (5 o más viviendas en propiedad) establecido por la Ley de vivienda estatal.

Las obligaciones de estos propietarios son las siguientes:

• Limitación de rentas. El precio de los nuevos contratos de alquiler está limitado por la Ley 12/2003 al menor de entre la renta del último contrato vigente en los últimos 5 años y el índice de referencia de precios de alquiler oficial establecido por el Ministerio de Vivienda.
• Gastos de gestión inmobiliaria. El arrendador que sea gran tenedor debe pagar siempre los gastos de gestión inmobiliaria y los honorarios de intermediación en las operaciones de alquiler.
• Prórroga extraordinaria. El inquilino en estas zonas tiene derecho a solicitar una prórroga extraordinaria de un año cuando finalice el contrato o su prórroga legal, siempre que acredite su situación de vulnerabilidad social o económica.
• Obligaciones procesales. Si el propietario va a presentar una demanda de desahucio por impago o expiración del plazo, deberá indicar si el inmueble es la vivienda habitual del demandado, y en caso de que sea una persona vulnerable, el juez comunicará el procedimiento a los servicios sociales, y podrá paralizar el lanzamiento si no se le ofrece una alternativa habitacional en el plazo legal de 2 a 4 meses (ya no se exige el requisito de acreditar el arrendador la situación de vulnerabilidad del inquilino, al haber sido declarado inconstitucional por imponer excesivas obligaciones procesales).
• Alquiler social. Si la vivienda procede de ejecuciones hipotecarias, dación en pago o se adquirió tras la entrada en vigor de la Ley 24/2015 de Cataluña, el propietario, antes de un desahucio por impago o por expiración del plazo, o por ocupación, debe ofrecer un alquiler social a las personas en situación de vulnerabilidad acreditada que estén habitando la vivienda por cualquier motivo.

¿Qué obligaciones tiene un gran tenedor en zonas no tensionadas?

En las zonas que aún no han sido declaradas como tensionadas, que no son muchas, se imponen menos obligaciones a los grandes tenedores. Por ejemplo, no se aplica la limitación del precio de renta que sí se exigía a los grandes tenedores en zonas tensionadas, por lo que, en estas otras zonas, el precio será el que acuerden libremente las partes.

Pero sigue habiendo obligaciones para ellos. En estas zonas se aplican las obligaciones procesales que impone la Ley de vivienda estatal a los propietarios de más de 10 viviendas además de las obligaciones de alquiler social que establece la ley catalana para los propietarios de más de 15 viviendas:

• Gastos de gestión. Igual que en las zonas tensionadas, estos gastos y los de honorarios corren siempre por cuenta del propietario.
• Prórroga extraordinaria. También podrá el inquilino solicitar un año extra de alquiler si está en situación de vulnerabilidad social o económica.
• Obligaciones procesales. Al ser una obligación impuesta por la ley estatal, los grandes tenedores de 10 o más viviendas deberán indicar, en caso de demanda de desahucio, si la vivienda es la residencia habitual del demandado, y también el juez comunicará la situación de vulnerabilidad a los servicios sociales, paralizando el desalojo mientras no se proporcione al inquilino una solución alternativa.
• Alquiler social. Esta obligación afecta a los grandes tenedores desde el umbral de las 15 viviendas, al tener su base en la ley catalana. Antes de un desahucio por impago o por expiración del plazo, o por ocupación, el propietario gran tenedor debe ofrecer un alquiler social a las personas vulnerables en supuestos concretos.

¿Qué otras implicaciones tiene ser gran tenedor en Cataluña?

Además de las obligaciones mencionadas para los casos de alquiler de vivienda y demandas por desahucio, los grandes tenedores de vivienda en Cataluña deben tener en cuenta las siguientes implicaciones que les afectan:

Consecuencias fiscales

Les puede afectar un tipo impositivo más alto en el impuesto de transmisiones patrimoniales, que puede llegar al 20 % para algunas operaciones, como la compra de edificios completos o viviendas que procedan de dación en pago o ejecuciones hipotecarias, y siempre que se cumplan otras condiciones.

Derecho de tanteo y retracto

Si un gran tenedor de una zona tensionada desee vender una vivienda, la Generalitat de Catalunya o el ayuntamiento del municipio puede tener un derecho de adquisición preferente (según cuáles sean las condiciones de la operación), lo que complica la tramitación de la compraventa.

En ese caso, el propietario deberán notificar a la Administración correspondiente las condiciones de la venta antes de que se produzca.

Obligación de registro

Los grandes tenedores en Cataluña están obligados a inscribirse como tales en el Registro de personas y empresas grandes tenedoras de vivienda de Cataluña, que gestiona la Agencia de Vivienda de Cataluña.