Pasos para formar una cooperativa de viviendas en Cataluña

Cataluña tiene su propia normativa en materia de cooperativas, que regula algunos aspectos de forma diferente a la legislación común.

La cooperativa de vivienda es una de las posibilidades contempladas en la ley catalana, al igual que en la legislación general española, y, en gran parte, su regulación es similar, aunque los trámites para crearla contienen algunas peculiaridades que vamos a ver a continuación. 

¿Qué hay que tener en cuenta antes de formar una cooperativa de viviendas en Cataluña?

De acuerdo con la Ley 12/2015, de 9 de julio, de cooperativas de Cataluña, las sociedades cooperativas de viviendas en Cataluña deberán ajustarse a los siguientes requisitos para su constitución:

Domicilio social

Para que les sean aplicables las normas contempladas en la legislación catalana, la cooperativa deberá tener su domicilio social en Cataluña. 

En cuanto a las viviendas que se vayan a construir, también deberán estar en Cataluña, ya que la actividad principal de la cooperativa debe llevarse a cabo en el territorio de la comunidad autónoma.

Objeto social

La finalidad de la cooperativa debe ser procurar viviendas, servicios o edificaciones complementarias a sus socios a precio de coste, organizar su uso en relación con los elementos comunes y regular su administración, conservación y mejora.

Para cumplir sus objetivos sociales, la cooperativa de viviendas podrá realizar todas las actividades que sean necesarias desde la misma adquisición del terreno.

También se puede crear una cooperativa de vivienda con el objeto de rehabilitar viviendas ya existentes (también locales, edificaciones e instalaciones complementarias), o de construir viviendas para ceder su uso y disfrute a los socios, para uso habitual y permanente, para descanso o vacaciones, o para servir de residencia para personas mayores o con discapacidad.

Número de socios

El número mínimo para constituir una cooperativa de vivienda en Cataluña es de dos, aunque un tercer socio debe incorporarse a la cooperativa en el plazo máximo de 5 años acreditar su incorporación ante el Registro General de Cooperativas de Cataluña.

No obstante, en la práctica, para que una cooperativa de vivienda sea viable, deberá tener un número de socios muy superior a 3.

Limitación de titularidad

La ley prohíbe ser socio de más de una cooperativa de vivienda simultáneamente, salvo que se trate de una familia numerosa que necesite más de una unidad residencial para albergar a toda la familia, en cuyo caso, las dos viviendas deberán poder ser unidas vertical u horizontalmente.

Órganos de la cooperativa

Los órganos colegiados imprescindibles con que deberá contar la cooperativa desde su inicio, sin perjuicio de añadir otros que se estimen necesarios, son:

• La asamblea general, en la que se permite la participación de todos los socios, bien personalmente o por representación, y que es la encargada de adoptar los acuerdos sociales.
• El consejo rector, que es el órgano ejecutivo que se ocupa de la administración de la cooperativa.

¿Qué pasos son necesarios para constituir una cooperativa de vivienda en Cataluña?

El proceso de creación de una cooperativa de vivienda en Cataluña se puede dividir en tres fases: 

Fase previa

A esta fase pertenecen los preparativos para la constitución de la cooperativa, algunos de los cuales se han mencionado en el apartado anterior: la necesidad del número mínimo de socios, el domicilio social y la actividad en el territorio de la comunidad.

Además, en esta fase, hay que elegir una denominación para la cooperativa, que deberá incluir necesariamente el término “sociedad cooperativa catalana” (SCC o S.Coop.C).

Fase de acuerdos internos

Esta fase corresponde a la gestación de los acuerdos por los que se decidirán las normas regulatorias de la cooperativa: la formación de la asamblea constituyente, la elaboración de los estatutos sociales y la aportación del capital social mínimo.

Fase de formalización

Esta es la fase en la que se exteriorizan las actividades de creación de la cooperativa, y a la pertenece el otorgamiento de la escritura pública de constitución y la inscripción registral.

En los apartados siguientes, vamos a ver con detalle cada uno de estos pasos.

¿Cómo se obtiene el nombre de una cooperativa de vivienda?

Uno de los primeros pasos es elegir una denominación para la cooperativa, que deberá incluir, como ya se ha dicho, las palabras que la identifican como “sociedad cooperativa catalana” o su abreviatura SCC o S.Coop.C.

En ningún caso se puede elegir un nombre que ya tenga otra cooperativa preexistente, por lo que será necesario solicitar en el Registro de Cooperativas de Cataluña una certificación negativa de denominación, es decir, una acreditación de que no existe ya una denominación idéntica registrada.

¿En qué consiste la asamblea constituyente?

Una vez obtenida la certificación negativa de denominación y elegido el nombre, los socios promotores deberán celebrar una asamblea constituyente, en la que aprobarán formalmente la voluntad de constituir la sociedad, el proyecto de los estatutos sociales y el nombramiento de los primeros miembros del consejo rector.

Como resultado de esta asamblea, se elaborará un acta (acta de la asamblea constituyente), en la que consten:

• La voluntad de constituir la sociedad.
• La aprobación de los estatutos.
• La suscripción y desembolso de las aportaciones obligatorias. El capital mínimo para constituir la cooperativa es de 3000 euros, que deberá estar totalmente suscrito y desembolsado en el momento de la constitución. No obstante, los estatutos pueden fijar una cantidad superior.
• El nombramiento del primer consejo rector.

¿Qué contenido deben tener los estatutos de la cooperativa?

El artículo 16 de la Ley 12/2015 establece el contenido mínimo de los estatutos de una cooperativa, y el artículo 122 contempla algunas peculiaridades que hay que tener en cuenta en las cooperativas de viviendas.

De acuerdo con ambos, los estatutos deberán contener: 

• Denominación de la sociedad.
• Domicilio social.
• Objeto social, en este caso, el requerido para poder calificarse como cooperativa de vivienda.
• Ámbito territorial de la actividad cooperativa principal.
• Tipos de socios de entre los tipos admitidos (socios comunes, socios de trabajo, socios colaboradores y socios temporales), con los requisitos de admisión y baja, supuestos de baja justificada, derechos y obligaciones, participación mínima, etc.
• Normas de disciplina social, con tipificación de las infracciones y sanciones correspondientes (de acuerdo con el artículo 36).
• Capital social mínimo y determinación de la aportación obligatoria mínima de cada socio.
• Regulación del derecho de reembolso y del régimen de transmisión de las aportaciones.
• Módulos de equivalencia para asegurar la participación equilibrada de los socios de trabajo en las obligaciones y derechos.
• Criterios de aplicación de resultados.
• Forma y plazo de convocatoria de la asamblea general y régimen de adopción de acuerdos.
• Estructura de la cooperativa (órganos sociales, normas de actuación, nombramiento, etc.).

Y específicamente para las cooperativas de vivienda: 

• Información detallada del objeto social, concretando la finalidad principal (procurar viviendas a precio de coste) y las actividades permitidas a la cooperativa en el cumplimiento de sus fines.
• El régimen de transmisión de las viviendas (en propiedad o en cesión de uso).
• Requisitos específicos de admisión de los socios, que no podrán pertenecer a otra cooperativa de vivienda al mismo tiempo.
• Transmisión de los derechos sobre la vivienda o local entre los socios o a favor de terceros.
• Las normas de uso de los elementos comunes.
• La regulación de la administración de la cooperativa.
• La forma de imputar excedentes y pérdidas, teniendo en cuenta que los incrementos de costes durante la promoción no se consideran pérdidas entre los socios.
• Posibilidad de actividad por fases, de modo que los socios de una fase no sean responsables de la gestión que se haga en otra. Cada fase se realizará de forma autónoma y contará con su patrimonio separado.
• Limitación de cargos, puesto que no se permite que una persona sea miembro del consejo rector o interventor en más de una cooperativa de viviendas.
• Ausencia de remuneración de los miembros del consejo rector, ya que no está permitida en las cooperativas de vivienda.

¿Cómo se formaliza la constitución de la cooperativa de viviendas?

Cuando ya se ha celebrado la asamblea constituyente, se han definido todos los aspectos mencionados y se han redactado los estatutos, los miembros fundadores deben otorgar la escritura pública de constitución ante notario, que debe contener el acta de la asamblea constituyente y los estatutos. 

Posteriormente, se debe inscribir la escritura en el Registro de Cooperativas de Cataluña. A partir de la inscripción, la cooperativa adquiere personalidad jurídica y se considera plenamente constituida. Mientras no se inscriba, deberá añadir en su denominación las palabras “en constitución”.

Si la cooperativa no se inscribe en el plazo de 6 meses desde el otorgamiento, se considera una sociedad cooperativa irregular, y cualquier socio puede instar su disolución.

En caso de que se haya creado con dos socios y el tercero no se incorpore en el plazo máximo de 5 años (y se acredite su incorporación ante el Registro General de Cooperativas), la cooperativa deberá disolverse.

¿Qué libros debe llevar la cooperativa?

La cooperativa de vivienda debe cumplir con la llevanza y legalización de los libros obligatorios, que son:

• Libro de socios y aportaciones, donde se lleve un registro de qué tipos de socios hay, quiénes son y qué capital han aportado (naturaleza, transmisiones, actualización  y reembolso), teniendo en cuenta que es necesario aportar al inicio al menos el 25 %.
  • Las aportaciones de ingreso de los socios formarán parte del fondo de reserva de la cooperativa, junto con los excedentes, las deducciones en caso de baja injustificada y las demás cuotas periódicas.
• Libro de actas de la asamblea general, del consejo rector y de las asambleas de otros órganos colegiados, si los hay.
• Libro de inventarios y balances y libro diario. 
• Cualquier otro que pueda ser exigible según la normativa vigente.

Los libros se podrán presentar en el Registro de Cooperativas por medios electrónicos y deberán ser legalizados en el plazo máximo de 3 meses desde la inscripción de la constitución de la cooperativa.

En cuanto a los libros obligatorios contables, se legalizarán en el plazo de 6 meses desde la fecha de cierre de cada ejercicio.

¿En qué consiste el sitio web corporativo?

La ley catalana tiene en cuenta la adaptación a los nuevos tiempos, regulando con detalle las características de un posible sitio web corporativo para la cooperativa (artículo 7).

Su finalidad será la publicidad y comunicación de la información de interés que sea relevante conforme a lo expuesto en la Ley de cooperativas. 

Su creación o supresión deberá hacerse mediante asamblea general, debiendo figurar en el orden del día de la reunión.

El acuerdo de creación, modificación, traslado o supresión del sitio web se hará constar en  hoja abierta a la sociedad en el registro de cooperativas competente. Una vez esté inscrito el sitio web, la información que se publique en él tendrá efectos jurídicos. 

Además, se prevé que las comunicaciones entre la sociedad y los socios, así como la remisión de documentos, solicitudes e información, se puedan hacer por medios electrónicos, si así se admite en los estatutos y si el socio ha aceptado esta opción.

A estos efectos, se deberá habilitar en el sitio web corporativo el dispositivo de contacto que permita acreditar fehacientemente la fecha en la que se reciben los mensajes y el contenido de los mismos, siempre con respeto de la legislación sobre protección de datos.