La devolución de las arras por la no concesión de la hipoteca en Cataluña

Es habitual que en la compraventa de una vivienda, comprador y vendedor celebren un pacto de arras con carácter previo al contrato en sí, por el cual se aseguren de algún modo la compraventa.

A diferencia de la legislación civil común, el derecho foral de Cataluña prevé expresamente la posibilidad de incumplimiento de ese compromiso por parte del comprador a causa de la denegación de la hipoteca, y regula los efectos de dicho incumplimiento, se hayan pactado arras o no.

¿Se deben devolver las arras en caso de denegación de hipoteca en Cataluña?

El artículo 621-49 del libro VI del Código Civil de Cataluña contiene una mención específica a las consecuencias de la denegación de financiación por parte de un tercero para la compra de un inmueble.

Hay que puntualizar que la norma no concreta cuál debe ser el uso del inmueble, de modo que incluye en su aplicación los contratos de compraventa de inmuebles para uso distinto del de vivienda. 

En virtud del artículo, en caso de que el contrato de compraventa prevea la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador podrá dejar sin efecto el contrato si justifica la denegación de dicha financiación, salvo que esta se deba a su propia negligencia.

Como consecuencia, el vendedor deberá devolver las cantidades entregadas y el comprador deberá compensar al vendedor por los gastos que le haya ocasionado la operación hasta el momento.

Pero, además, el artículo menciona expresamente la devolución de las arras penitenciales, en caso de que se hubieran pactado.

¿En qué consiste la devolución de las arras penitenciales?

Aunque el artículo solo se refiere a las arras penitenciales, hay que entender que el vendedor debe devolver la cantidad entregada por el comprador sea cual sea la naturaleza de las arras pactadas, es decir, tanto si son penitenciales como si son penales o confirmatorias.

Recordemos que según el tipo de arras pactadas, en circunstancias normales, si el vendedor incumple, debe devolver al comprador la cantidad entregada o la pactada, o el doble de su valor, y en algunos casos, incluso una indemnización por daños y perjuicios.

En el contrato de arras penitenciales, concretamente, existe la posibilidad de desistimiento por cualquiera de las partes sin necesidad de alegar causa alguna, pero, como consecuencia, el comprador que desiste pierde las arras, y el vendedor que desiste debe devolver el doble de su valor. 

En derecho catalán, si el contrato de arras ya ha previsto que el comprador busque financiación de una entidad de crédito, la denegación de la misma permite al comprador resolver el contrato y recuperar la cantidad entregada, sin obligar al vendedor a devolver el doble de su valor.

Así lo prevé también el artículo 621-8.2, como excepción a la consecuencia normal del incumplimiento del contrato de arras.

¿Cuáles son los requisitos para recuperar las arras penitenciales si hay denegación de hipoteca?

Para que el comprador pueda recuperar la cantidad entregada en arras ante un incumplimiento por denegación de la hipoteca, deben cumplirse las siguientes condiciones: 

Previsión de la financiación en el contrato

El artículo establece el requisito de que el contrato de compraventa prevea la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito. Por tanto, en teoría no resulta aplicable en caso de que el contrato de compraventa no recoja esa condición.

No obstante, teniendo en cuenta que el contrato de arras se celebra antes que el contrato de compraventa y que, por tanto, la denegación de hipoteca sucede antes de poder prever esta circunstancia en el propio contrato de compraventa (ya que no se celebrará), hay que entender el concepto de contrato de compraventa en sentido amplio, incluyendo en él todos los pactos o contratos que regulen las obligaciones previas a la compraventa propiamente dicha, como ocurre con el contrato de arras.

En consecuencia, si se celebra un contrato de arras, será este el que deba prever la solicitud de financiación por una entidad de crédito.

Ausencia de pacto en contrario

Se aplicarán las consecuencias previstas en el artículo siempre y cuando las partes no hayan pactado expresamente lo contrario, en cuyo caso, el incumplimiento y consecuente desistimiento del comprador no le permitirá recuperar el dinero entregado hasta el momento.

Justificación documental en plazo

El comprador, para poder resolver el contrato por falta de financiación externa, debe probar que se ha producido la denegación de la hipoteca, lo que deberá hacer aportando los documentos necesarios que lo reflejen, y además tendrá que hacerlo dentro del plazo que hayan pactado las partes, que normalmente gira en torno a los 6 meses.

Denegación de financiación

El extremo que debe probar el comprador es que la entidad de crédito no le ha concedido la financiación solicitada para adquirir el inmueble, o bien, que no ha aceptado la subrogación del comprador en la hipoteca que ya recaía sobre el inmueble.

Ausencia de negligencia del comprador

La denegación por parte de la entidad de crédito no puede estar motivada por la negligencia del comprador, por ejemplo, no entregando la documentación necesaria, no realizando las acciones requeridas por el banco, etc.

¿Cuáles son las consecuencias de la denegación de financiación por tercero en la compraventa del inmueble?

Las consecuencias de que la entidad de crédito deniegue la financiación, siempre que se cumplan los requisitos mencionados, son las siguientes:

• El comprador incumplidor por una causa no atribuible a él tiene la facultad de desistir del contrato, y podrá recuperar el dinero entregado hasta el momento en concepto de arras o en cualquier otro que suponga un anticipo en el pago del precio.
• En caso de haberse pactado arras penitenciales, el vendedor deberá devolverlas, pero solo hasta el importe de su valor, no dobladas, como es habitual en este tipo de arras.
• A cambio, el comprador deberá compensar al vendedor por todos los gastos ocasionados en relación con la venta. La ley establece concretamente que el comprador tiene la obligación de dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato.

En resumidas cuentas, la finalidad del artículo es liberar a ambas partes de sus obligaciones y restituir la situación a su estado previo, velando por que ninguna de las partes resulte perjudicada por una decisión ajena a su voluntad.