¿Qué es la accesión invertida y para qué se utiliza?

La accesión invertida es una figura de derecho inmobiliario creada por la jurisprudencia para resolver los casos en que el propietario de una edificación construye invadiendo en parte suelo ajeno, y en los que resultaría injusto aplicar la norma general que impone la figura de la accesión.

¿Qué se entiende por accesión invertida?

La accesión invertida es una figura jurídica empleada en derecho inmobiliario en virtud de la cual, el propietario de una edificación que invade suelo ajeno en una pequeña parte hace suya esa porción de suelo a cambio de pagar una indemnización al perjudicado. 

Se llama accesión invertida porque opera de forma contraria a la figura de la accesión, recogida en el artículo 361 del Código Civil.

De acuerdo con la accesión, y por aplicación del principio superficies solo cedit, por el cual la edificación cede ante el suelo, el propietario de un terreno se convierte también en propietario de todo lo construido sobre él.

No obstante, en algunos casos, la aplicación estricta de este principio puede llevar a resultados injustos, si la porción de suelo invadido es muy inferior al valor de lo construido en él y si el propietario de la edificación actuó de buena fe.

Por ese motivo, la jurisprudencia ha entendido, en distintas sentencias, que en esos casos el artículo debe ser interpretado en sentido contrario, ya que el perjuicio que supone para el propietario de la edificación demoler todo lo edificado es muy superior al que sufre el propietario del suelo por el terreno perdido.

Concretamente, fue una sentencia del Tribunal Supremo del 31 de mayo de 1949 la que se basó en una anterior sentencia del 30 de junio de 1923 para sentar las bases de esta figura jurídica, interpretando en sentido contrario el artículo 361 del Código Civil.

¿Qué requisitos son necesarios para que opere la accesión invertida?

Los requisitos de la accesión invertida hay que deducirlos igualmente de la doctrina jurisprudencial, ya que no es una figura contemplada legalmente.

Según la jurisprudencia, para que opere la accesión invertida es necesario que se cumplan las siguientes condiciones: 

Construcción en parte de suelo ajeno

La primera condición es que el propietario de la edificación invada parte de un terreno ajeno, entendiendo que el resto de la construcción, es decir, la mayor parte, se encuentra edificada en su propio suelo.

Por tanto, se trata de parcelas colindantes, donde una de ellas sí es propiedad del dueño de la construcción.

De ningún modo se aplicará la accesión invertida cuando la totalidad de la edificación se encuentre en suelo ajeno, por pequeña que sea la zona invadida.

Unidad indivisible

La parte que se construye sobre el suelo ajeno debe formar un todo indivisible con el resto de la edificación, de modo que no sea posible demoler solo dicha parte sin dejar inservible el resto.

Valor superior de lo edificado

Comparado con el valor del terreno, la edificación debe ser el elemento principal, y el suelo, el elemento accesorio. De ese modo, el valor de lo edificado sobre suelo ajeno debe ser superior al del suelo ocupado.

Como consecuencia, el perjuicio que supondría para el propietario del edificio demoler lo edificado es también mayor que el perjuicio que supone para el propietario del suelo perder la parte de terreno invadida.

Lógicamente, la porción de suelo invadida debe suponer una pequeña parte de la superficie total del terreno ajeno, no pudiendo aplicar la accesión invertida si el terreno ajeno ha quedado prácticamente inservible.

Buena fe

El propietario de la edificación debe haber actuado de buena fe, al menos en el momento inicial en que invade el suelo ajeno, aunque posteriormente sea consciente del error y aun así finalice la edificación.

La buena fe puede consistir en haber creído que construía en su totalidad en suelo propio o en haber entendido que el propietario del terreno colindante le autorizaba a tomar parte de él.

¿En qué casos no se aplica la accesión invertida?

Como consecuencia de lo anterior, no resultará de aplicación el mecanismo de la accesión invertida cuando no concurran los requisitos mencionados, es decir:

• Cuando el valor del suelo sea el elemento principal frente al valor de la edificación, o sea, cuando el terreno invadido tenga más valor que la construcción que lo ocupa. En ese caso, se aplican las reglas de la accesión contempladas en el artículo 361 del Código Civil, por las que el propietario del terreno podrá apropiarse de lo construido, pagando una indemnización al propietario de la edificación.
• Cuando se demuestre que el propietario de la edificación ha actuado de mala fe. En ese caso, en virtud del artículo 362 del Código Civil, deberá demoler lo construido, sin derecho a percibir ninguna indemnización.
• Cuando lo construido en suelo ajeno pueda ser demolido sin afectar al resto de la edificación, es decir, cuando no forme un todo indivisible con el resto. En ese caso, el propietario de la edificación deberá demoler esa parte y restituir las cosas a su estado anterior.

¿Cuáles son los efectos de la accesión invertida?

Al contrario de lo que ocurre por aplicación de la norma general de la accesión, la accesión invertida tiene como efecto que el propietario de la edificación haga suya la porción de terreno invadida. 

A cambio, debe compensar al dueño del solar mediante una indemnización que incluya el valor del suelo, según su valor de mercado, y un resarcimiento por el perjuicio causado.

¿Cómo se puede reclamar la compensación por accesión invertida?

El dueño del solar que vea invadido su suelo con una edificación ajena puede interponer la acción de reclamación de la indemnización por daños y perjuicios en el plazo general de 5 años que establece el artículo 1964.2 del Código Civil.