Guía sobre la adquisición de inmuebles a través de subasta judicial

Mediante la subasta judicial de inmuebles, se ofrece la venta de un inmueble de forma general a todos los potenciales compradores a través del portal de subastas electrónicas de la Administración de Justicia, de modo que cualquier persona interesada pueda obtener la adjudicación del inmueble si cumple las condiciones para ello.

En esta guía vamos a analizar en qué consiste el procedimiento de subasta judicial para la adquisición de inmuebles, como consecuencia de un embargo o de una ejecución hipotecaria.

¿Qué es una subasta judicial?

La subasta judicial es un procedimiento de venta forzosa por el cual se ofrece de forma generalizada la venta de un bien a cualquier interesado, mediante un sistema electrónico de pujas, por el que el bien se adjudica finalmente al licitador que ofrece la mejor oferta. 

Con la subasta judicial se ejecuta el patrimonio de un deudor con la finalidad de obtener, mediante la subasta, el importe para saldar la deuda.

La subasta judicial puede tener por objeto la subasta de bienes muebles o inmuebles, y, en el segundo caso, puede ser consecuencia de un procedimiento de embargo o de una ejecución hipotecaria, por falta de pago de las cuotas hipotecarias.

El procedimiento varía ligeramente de un caso a otro, pero en esencia sigue los mismos pasos, que vamos a ver en los apartados siguientes.

Desde la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, el procedimiento ha pasado a ser totalmente electrónico y no presencial, y se gestiona desde el Portal de Subastas Judiciales Electrónicas de la Administración de Justicia.

¿Dónde se regula la subasta judicial de inmuebles?

La regulación del procedimiento de subasta judicial, cuando tiene por objeto bienes inmuebles, está contemplada fundamentalmente en los artículos 655 a 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 

¿Dónde se publican las subastas judiciales?

Las convocatorias de cada subasta judicial se anuncian en el Boletín Oficial del Estado. Además, a efectos informativos, se publicará el anuncio de la subasta en el Portal de Subastas de la Administración de Justicia (artículo 645 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Se podrán añadir otros medios de publicidad a instancias del ejecutante o del ejecutado, siempre que el letrado de la Administración de Justicia lo juzgue conveniente.

En el anuncio del BOE se incluirá únicamente la fecha de la subasta, la oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento de ejecución y la dirección electrónica correspondiente en el Portal de Subastas.

¿Dónde se puede obtener información sobre los bienes que se van a subastar?

Toda la información relativa al bien inmueble objeto de subasta se encuentra recogida en el Portal de Subastas Judiciales Electrónicas, donde figuran, entre otros, los siguientes datos de cada bien:

• Información sobre el tipo de subasta, la fecha de inicio, el anuncio del BOE donde se ha publicado la subasta, el valor del bien a subastar, el importe de la puja mínima (puede no fijarse ninguno), la descripción del bien y el importe necesario que hay que depositar para participar en la subasta.

Como paso previo para la subasta judicial de bienes inmuebles, el letrado de la Administración de Justicia, que es el funcionario responsable de la subasta, deberá obtener la certificación de dominio del Registro de la Propiedad, donde consten además las cargas y gravámenes que afectan al inmueble.

¿Se puede visitar el inmueble antes de la subasta?

Al margen de la información que procede de la certificación de cargas del Registro de la Propiedad, no se proporciona mucha más, por lo que no es posible conocer el estado actual del inmueble que se va a subastar.

No obstante, se puede visitar el inmueble si el propietario lo permite, obteniendo como consecuencia una reducción de su deuda de hasta un 2 % del valor de adjudicación. 

En caso de que así sea, se facilitarán datos de contacto para que los interesados puedan concertar visitas.

¿Cómo se fija el valor del inmueble para la subasta judicial?

El precio del inmueble depende del tipo de subasta que tenga lugar:

• En una ejecución hipotecaria, el valor será el ya fijado para la concesión del crédito hipotecario.
• En una ejecución procedente de embargo, deudor y acreedor podrán ponerse de acuerdo sobre el valor del bien. En su defecto, habrá que acudir a un perito tasador para que realice una tasación del inmueble y determine su valor de acuerdo con el valor de mercado.

Hay que tener en cuenta que, en el caso de los bienes inmuebles, el letrado de la Administración de Justicia deberá descontar todas las cargas y gravámenes que recaigan sobre el bien y que sean anteriores a la carga que da lugar a la subasta.

Si el valor de las cargas y gravámenes es igual o superior al que resulta de la valoración del bien, el letrado de la Administración de Justicia dejará en suspenso la ejecución sobre ese inmueble (artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). En caso contrario, se dará de alta la subasta del bien en el Portal de Subastas.

¿Quién puede participar en una subasta judicial?

Podrá participar en una subasta judicial cualquier interesado, siempre que cumpla los siguientes requisitos:

• Identificarse suficientemente. 
• Declarar que conoce las condiciones generales y particulares de la subasta.
• Consignar el 5 % del valor del bien subastado.

Una vez consignado el depósito, el licitador obtendrá la correspondiente acreditación que le permitirá participar en la subasta.

La consignación del depósito se hará por medios electrónicos, como el resto de trámites, desde el Portal de Subastas, y consistirá en una retención que practicará la Agencia Tributaria en la cuenta bancaria que indique el interesado.

El ejecutante, es decir, el acreedor que promueve la ejecución del bien, también podrá participar en la subasta, pero solo podrá pujar si existe una puja de otro postor.

¿Cuánto dura la subasta judicial?

La subasta comienza a las 16 horas del día de inicio y dura 20 días naturales, sin tener en cuenta domingos ni festivos nacionales, autonómicos o locales, lo que evita confusiones a los licitadores que pujen desde una comunidad autónoma diferente a aquella en que radica el inmueble.

En cuanto a la fecha de cierre, la subasta no se cerrará hasta que transcurran 24 horas después del día 20, y mientras aparezca una nueva puja que mejore la anterior en el plazo máximo de una hora.

Eso significa que si el día 20 del plazo de la subasta no se ofrece ninguna nueva puja que mejore la anterior durante una hora, la subasta se cerrará, aunque no hayan transcurrido esas 24 horas.

La subasta nunca termina en día festivo.

¿Cómo se hacen las pujas?

Abierta la subasta, los interesados podrán hacer sus pujas por medio del sistema electrónico del Portal de Subastas, donde se irá actualizando toda la información sobre las pujas realizadas, indicando la puja más alta presentada hasta el momento.

Hay que tener en cuenta que si se ha establecido un sistema de tramos entre pujas, solo se podrá ir mejorando la puja sumando el importe del tramo indicado.

Es decir, si el sistema de tramos entre pujas indica que el tramo debe ser de 150 euros, la puja que se haga debe mejorar la anterior añadiendo un múltiplo de dicha cantidad.

Si la subasta no recibe pujas, se declarará desierta. 

¿Qué significa que un postor reserve su postura?

Los postores tienen la posibilidad de indicar desde el principio su reserva de postura, lo que significa que, una vez sea adjudicado el inmueble, si el adjudicatario no paga finalmente la cantidad ofrecida, los postores que reservaron su postura tendrán la oportunidad de ofrecer esa cantidad y adjudicarse el bien.

Si hay varios que optaron por dicha posibilidad, el ofrecimiento se hará por el orden en que lo manifestaron.

¿Cómo termina la subasta judicial de un inmueble?

Finalizado el plazo máximo para pujar, el Portal de Subasta emitirá una certificación para el letrado de la Administración de Justicia con los datos del postor que hizo la puja más alta. Si hubo varios con la misma puja, se adjudicará el inmueble al que la hizo primero.

Seguidamente, el letrado de la Administración de Justicia emitirá la orden de consignar el precio total en el número de cuenta que se le facilite al mejor postor, lo que deberá hacer en el plazo de 40 días, al tratarse de un bien inmueble (el plazo es de 10 días para los demás bienes).

Si no lo hace, se enviarán los datos de la puja al siguiente postor que haya hecho reserva de puja, y si nadie abona el precio total, se producirá la quiebra de la subasta.

El importe de la puja final tiene que superar unos mínimos impuestos para cada tipo de bien:

• Si el inmueble constituye la vivienda habitual del deudor, la puja no podrá ser inferior al 70 % de su valor, pero si la deuda es por un importe menor, el límite será el 60 %.
• En otro tipo de inmueble, no se puede pedir la adjudicación para una puja inferior al 50 % del valor del bien, salvo que la cantidad adeudada sea menor.

¿Qué pasa si las pujas no superan los límites establecidos?

Si las pujas son superiores al 50 %, pero ofreciendo pagar a plazos, se hará saber al ejecutante para que, en el plazo de 5 días, pueda pedir la adjudicación de los bienes por el 50 % del valor. Si no lo hace, se aprobará el remate en favor de la mejor postura.

Por otro lado, si las pujas no llegan al 50 %, el letrado de la Administración de Justicia dará la posibilidad al demandado deudor de que presente a un tercero que mejore la postura. Si no lo hace, el ejecutante podrá pedir la adjudicación de los bienes por la mitad del valor de tasación o por la cantidad que se le adeude, siempre que sea superior a la de la mejor postura.

Si el ejecutante tampoco hace uso de esa facultad, se aprobará el remate a favor del mejor postor, siempre que la cantidad ofrecida por él supere el 30 % del valor de tasación o cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución.

Aprobada la puja final más alta, se produce la adjudicación del inmueble mediante un decreto de aprobación de remate o decreto de adjudicación emitido por el letrado de la Administración de Justicia.

¿En qué consiste el decreto de adjudicación?

El decreto de adjudicación es un título jurídico bastante para acreditar la propiedad del bien, directamente inscribible, no siendo necesario acudir al notario para formalizar la adquisición en escritura pública.

¿Qué es una cesión de remate?

La ley permite que el adjudicatario pueda solicitar al letrado de la Administración de Justicia que adjudique finalmente el inmueble a otra persona presentada por él. 

Con ello, se tratan de evitar los inconvenientes y gastos de hacer una nueva transmisión.

Solo puede hacer cesión de remate a un tercero el acreedor ejecutante, lo que podrá hacer en los siguientes casos:

• Cuando ha sido el mejor postor en la subasta.
• Cuando no ha habido ningún postor.

La cesión de remate se podrá hacer por el mismo importe de la adjudicación o por uno mayor.

¿Qué pasa si la adjudicación se hace por un importe inferior a la deuda?

El mejor postor, y por tanto adjudicatario de la subasta, no resulta afectado por la diferencia que pueda haber entre la deuda que se trataba de cubrir con la subasta y el importe final obtenido.

Solo tiene que pagar la cantidad que ofreció, y el resto de la deuda deberá saldarse acudiendo a la ejecución de nuevos bienes o por el pago directo realizado por el propio deudor.

¿Cuándo se levanta el bloqueo de las cantidades retenidas para participar en la subasta?

El bloqueo de las cantidades retenidas que se exigieron para poder participar en la subasta será automática para los licitadores que no presentaron la mejor postura, desde el momento en que se termina la subasta a favor del mejor postor.

No obstante, no se levantará la retención a los licitadores que hicieron reserva de postura hasta que se complete el pago del inmueble por parte del adjudicatario final.

También se dará orden de devolver las cantidades retenidas en el momento en que la subasta se declare desierta, en su caso.

¿Cómo se inscribe la adjudicación en el Registro de la Propiedad?

Como hemos dicho, el decreto de adjudicación es título bastante para adquirir la propiedad, y no es obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque sí muy conveniente.

La forma de inscribir depende de si se trata de una ejecución hipotecaria o una ejecución por embargo.

Inscripción en caso de ejecución hipotecaria

En caso de una ejecución hipotecaria, si existe una cantidad sobrante con respecto a la deuda hipotecaria, habrá que indicar esta circunstancia al registrador de la propiedad y el destino que se le va a dar al sobrante, que puede entregarse al propietario deudor o a otros acreedores con embargos posteriores al que dio lugar a la subasta.

Para poder inscribir, es necesario presentar un testimonio, que es una copia certificada del decreto de adjudicación, acompañada de un mandamiento de cancelar la carga que originó la subasta y las posteriores.

Inscripción en caso de ejecución por embargo

En los demás casos, se puede inscribir directamente el decreto de adjudicación y dejar la cancelación de las cargas posteriores para más adelante, cuando se sepa si hay o no sobrante.

¿Cuándo se hace la entrega del inmueble adjudicado?

Para obtener la entrega del inmueble adjudicado no es necesario practicar la inscripción, pero sí hay que liquidar previamente el impuesto de transmisiones patrimoniales. 

Una vez abonado, se hará la entrega de la posesión del inmueble. No será necesario hacer una petición expresa para ello si el decreto de adjudicación ya la prevé. Si no, el propio interesado podrá presentar una solicitud para la entrega. 

En caso de que existan ocupantes en el inmueble, será el juez quien resuelva en una vista si tienen derecho a permanecer en él o no, y cualquier controversia sobre dicha decisión deberá aclararse en otro procedimiento.

¿Qué gastos debe pagar el adjudicatario del inmueble?

Además del importe ofrecido en la subasta y del impuesto de transmisiones patrimoniales, el adjudicatario deberá abonar las cantidades adeudadas por el anterior propietario en concepto de gastos de comunidad y el impuesto de bienes inmuebles de la última anualidad y de la actual.

Otros gastos que corresponden al nuevo propietario son los de inscripción y cancelación de cargas en el Registro de la Propiedad, y los de cerrajería y retirada de muebles y enseres en la vivienda adquirida, en su caso.

Por último, el adquirente debe pagar también los gastos correspondientes a las cargas anteriores que pesaban sobre el inmueble, y que estaban indicadas en la información publicada en el Portal de Subastas antes de la subasta.