El alquiler de habitaciones en Cataluña se ha convertido en una fórmula habitual para acceder a una vivienda en las grandes ciudades, dadas las dificultades para acceder a una vivienda completa, en alquiler o en propiedad. Sin embargo, a pesar de su creciente uso, esta modalidad carece a día de hoy de una regulación específica autonómica.
En este artículo vamos a ver qué normas se aplican actualmente al alquiler de habitaciones en Cataluña y a qué obligaciones hay que hacer frente para evitar conflictos o sanciones.
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Contacte conmigo¿Qué se entiende por alquiler por habitaciones?
El alquiler por habitaciones es un contrato mediante el cual el arrendador cede el uso exclusivo de una habitación dentro de una vivienda, junto con el derecho a utilizar zonas comunes como cocina o baño.
A diferencia del alquiler de una vivienda completa, el arrendatario no tiene el uso total del inmueble, y puede darse el caso de que el arrendador resida también en la misma vivienda o que alquile varias habitaciones por separado a distintas personas.
Se trata de un contrato atípico, no regulado expresamente en la legislación catalana vigente, que se rige por la voluntad de las partes, el Código Civil y, en su caso, de forma supletoria, por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La jurisprudencia ha avalado esta modalidad contractual como válida y plenamente eficaz, siempre que se respete la finalidad del arrendamiento, se delimiten adecuadamente los derechos y deberes de cada parte y no se utilice como vía encubierta para eludir la normativa aplicable al alquiler de vivienda habitual.
¿Qué normas regulan el alquiler por habitaciones en Cataluña?
El alquiler por habitaciones se encuentra regulado de manera dispersa en distintas normas estatales y autonómicas, ya que en la actualidad no existe una única norma específica que regule esta figura, aunque hayan existido algunos intentos de regularla de manera específica en distintas disposiciones, hoy derogadas.
Así, el alquiler de habitaciones en Cataluña se rige por las siguientes normas:
- Código Civil: el arrendamiento de una habitación se considera un contrato atípico de arrendamiento de cosa (artículo 1546 y siguientes), regido por la voluntad de las partes.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU): se aplica de forma supletoria. El artículo 3.2 clasifica este tipo de contratos como arrendamientos para uso distinto del de vivienda cuando no se trate de residencia habitual del arrendatario.
- Ley catalana 13/1996 y Decreto 147/1997: imponen la obligación de depositar la fianza en el Instituto Catalán del Suelo (INCASÒL) en el plazo de un mes desde la firma.
- Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre: desde el 1 de julio de 2025, exige obtener el Número de Registro de Alquiler (NRA) para todo arrendamiento de corta duración, incluyendo habitaciones.
- Decreto 75/2020, de Turismo de Cataluña: si la habitación se alquila por menos de 31 días con finalidad turística, se aplica esta normativa y se exige, además del NRA, el cumplimiento de requisitos adicionales.
¿Cuáles son las claves de la regulación del alquiler por habitaciones en Cataluña?
El contrato de alquiler por habitaciones en Cataluña se define a través de las siguientes características, de acuerdo con las normas mencionadas:
- Contrato atípico. No está expresamente regulado en la legislación catalana actual. Se rige por la voluntad de las partes, el Código Civil y, en su caso, la Ley de Arrendamientos Urbanos de forma supletoria.
- Cesión parcial de la vivienda. El arrendatario solo ocupa una habitación y comparte zonas comunes (cocina, baño, etc.). No disfruta del uso exclusivo de la totalidad del inmueble.
- Duración libremente pactada. No se aplica la prórroga forzosa de los contratos de vivienda habitual. El plazo y la posibilidad de prórroga deben constar expresamente en el contrato.
- Fianza obligatoria. Debe exigirse una mensualidad como mínimo (artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) y depositarse en el INCASÒL en el plazo de un mes (Ley catalana 13/1996 y Decreto 147/1997).
- Registro estatal obligatorio (NRA). Desde el 1 de julio de 2025, todo alquiler de habitación con finalidad temporal debe inscribirse en el Registro estatal de arrendamientos de corta duración y obtener un NRA (Real Decreto 1312/2024).
- Sin límites de renta específicos. Actualmente no existen topes legales para fijar el precio de una habitación, salvo que encubra un alquiler permanente o se detecte un fraccionamiento fraudulento.
- Régimen turístico si dura 31 días o menos. Si el arrendamiento tiene finalidad turística y duración igual o inferior a 31 días, se aplica el Decreto 75/2020, de Turismo de Cataluña, con exigencias adicionales (número de registro turístico, comunicación municipal, etc.).
- Recomendación de contenido mínimo. Aunque no es obligatorio, conviene especificar en el contrato: habitación arrendada, uso de zonas comunes, reparto de gastos, normas básicas de convivencia y causa del arrendamiento.
¿Existe prórroga obligatoria para el contrato de arrendamiento por habitaciones?
No. El alquiler por habitaciones es una categoría de arrendamiento excluida del alquiler de vivienda habitual, por lo que se rige fundamentalmente por la autonomía de la voluntad, salvo que se trate en realidad de un alquiler con fines de vivienda habitual y se esté tratando de eludir la normativa aplicable a este.
En caso de ser así, el contrato se verá sujeto a las mismas prórrogas forzosas que para el alquiler de vivienda habitual establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La duración del contrato, por tanto, es la libremente pactada por las partes, y el arrendatario puede desistir del contrato si se ha pactado expresamente un preaviso o una causa que habilite para ello.
¿Hay que pagar fianza en el alquiler por habitaciones?
El contrato de alquiler por habitaciones también está sujeto al pago de una fianza, que, por aplicación supletoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos, consistirá en la cuantía equivalente a una mensualidad.
Además, esta fianza se debe depositar en el INCASÒL (Instituto Catalán de Suelo), al igual que ocurre con cualquier otro alquiler de vivienda.
No depositar la fianza o sus actualizaciones se considera infracción grave, con sanciones consistentes en multa del 35 % al 75 % del importe no ingresado (artículo 124 de la Ley 18/2007).
Depositarla fuera de plazo se sanciona con un recargo de hasta el 25 %, con un límite de 1500 euros (artículo 12 bis de la Ley 13/1996).
¿Está limitada la renta en el alquiler por habitaciones?
No, la renta no está limitada en el alquiler por habitaciones, ya que las limitaciones establecidas por la Ley 12/2023 se aplican solo a la vivienda habitual, y este tipo de contrato se encuadra dentro de los alquileres para uso distintos de una vivienda.
No obstante, si se está intentando eludir la normativa aplicable al alquiler de vivienda habitual, fraccionando una vivienda de forma fraudulenta para ofrecerla por habitaciones, se aplicarán los topes establecidos para el alquiler de vivienda.
¿En qué consiste la obligación es de registro del alquiler?
El alquiler de habitaciones en Cataluña está bajo el ámbito de aplicación del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos en toda España, con efectos plenos desde el 1 de julio de 2025.
Como consecuencia, todo arrendamiento de corta duración, incluido el alquiler por habitaciones, debe inscribirse y obtener el Número de Registro de Alquiler (NRA) antes de anunciarse.
El incumplimiento de este requisito legal conlleva:
- La retirada del anuncio.
- La imposición de sanciones.
- La posible inhabilitación del arrendador para la actividad de alquiler.
¿Qué ocurre si el alquiler es por días o con finalidad turística?
De ser así, se aplica la normativa turística autonómica. De acuerdo con el Decreto 75/2020, se considera estancia de temporada toda ocupación de una habitación por 31 días o menos.
En estos supuestos, el arrendador deberá inscribirse como llar compartida (vivienda compartida) ante la administración turística, cumplir con los requisitos técnicos y disponer, además del NRA estatal, de número de registro turístico autonómico.
¿Cuáles son las consecuencias de incumplir la normativa en materia de alquiler por habitaciones?
Además de las sanciones expuestas, si el arrendador incumple las obligaciones legales se expone a las siguientes consecuencias:
- Sanciones administrativas en función del incumplimiento de que se trate.
- Nulidad de determinadas cláusulas del contrato o presunción de contrato de vivienda habitual, lo que supondría la aplicación de las prórrogas forzosas y otros límites legales.
- Investigación por fraude por la realización de contratos irregulares.
Socio fundador de Barquin de Cozar Abogados. Abogado especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 15 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universitat de Barcelona. Abogado miembro del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (colegiado Nº 31.353).