El contrato de arrendamiento es un documento clave a la hora de formalizar un alquiler de vivienda, y en el que hay que contemplar algunos aspectos relevantes que pueden influir positiva o negativamente en el futuro de la relación y en el ejercicio de distintos derechos a favor de arrendador e inquilino, como vamos a ver en este artículo.
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Contacte conmigo¿Qué requisitos formales debe cumplir un contrato de alquiler?
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que es la que regula el arrendamiento de vivienda, no exige que el contrato se formalice por escrito, pero sí establece algunas cláusulas que deberán constar por escrito, en caso de que se quieran incluir.
Por tanto, se admite que el contrato de arrendamiento de vivienda sea verbal, pero esta forma limita las posibilidades de las partes de regular detalladamente todos los aspectos clave de la relación y puede ser una fuente de conflictos en el futuro, por lo que es conveniente formalizarlo por escrito.
El artículo 37 de la ley reconoce el derecho de las partes de obligarse recíprocamente a formalizar el contrato por escrito y, de hacerse así, establece qué aspectos debe incluir:
- Identidad de los contratantes.
- Identificación de la finca arrendada.
- Duración pactada.
- Renta inicial.
- Otras cláusulas que las partes hayan acordado libremente.
¿Qué aspectos se deben contemplar a la hora de firmar un contrato de arrendamiento de vivienda?
De acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, las partes en un contrato de arrendamiento de vivienda deberían tener claros los siguientes aspectos antes de celebrarlo:
Identidad de las partes
En primer lugar, es importante dejar claro quiénes son las partes contratantes, y si tienen capacidad legal para contratar y están legitimadas para hacerlo, ya que, de no ser así, podría invalidarse el contrato.
También, en el caso de que los inquilinos sean pareja, conviene tener claro si el contrato lo celebran ambos conjuntamente o solo uno de ellos, ya que la ley protege al cónyuge o pareja estable en caso de separación legal o divorcio o en caso de fallecimiento del arrendatario, pero esta protección depende de que se cumplan determinadas condiciones, sobre todo cuando la pareja no está casada.
Por eso, para proteger mejor los derechos de los arrendatarios cuando son varios, es conveniente que todos ellos figuren en el contrato.
Descripción detallada de la vivienda
También debe dejarse claro qué espacios son objeto del alquiler, además de otros muebles, objetos o anexos incluidos en él, para evitar conflictos más adelante.
Por ello conviene adjuntar al contrato un inventario firmado por ambas partes con todo lo que se incluye en la vivienda alquilada.
En cuanto a la vivienda en sí, habrá que identificarla claramente en el contrato.
Duración del contrato
Este punto es fundamental, además de ser uno de los aspectos que exige la propia Ley de Arrendamientos Urbanos a la hora de formalizar el contrato por escrito.
La duración será la que pacten las partes libremente, pero habrá que tener en cuenta la prórroga obligatoria que establece la ley a favor del arrendatario, si este decide hacer uso de ella.
Así, de la fecha de vencimiento del contrato dependerá el momento en que empezará a aplicarse la prórroga anual automática hasta alcanzar un tiempo mínimo de 5 años, o de 7, si el arrendador es persona jurídica.
A continuación, se podrá aplicar otra prórroga obligatoria y tácita de hasta 3 años más, por periodos anuales, si ninguna de las partes expresa su voluntad en contra.
Hay que tener en cuenta que el contrato de arrendamiento se entenderá celebrado por un año si no se ha estipulado claramente un plazo de duración.
Importe de la renta
También hay que dejar claramente especificado en el contrato cuál es el importe de la renta y su plazo de periodicidad, que normalmente será mensual, y cuándo y cómo hay que abonarla.
Además, habrá que pactar la forma de actualización de la renta, ya que, de no hacerlo expresamente, no se aplicará ninguna actualización (artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
También será necesario fijar el importe de la fianza, a la que obliga la ley, y que deberá consistir en una mensualidad de renta para los arrendamientos de vivienda. La fianza se podrá actualizar cada vez que se prorrogue el arrendamiento para ajustarse al importe de la renta.
Las partes deberán dejar claro que la fianza se devolverá al finalizar el arrendamiento, siempre que no sea necesaria para arreglar posibles desperfectos provocados por el inquilino.
Cualquier otro tipo de garantía adicional deberá pactarse expresamente.
Gastos y suministros
Un aspecto que conviene indicar detalladamente en el contrato es quién paga qué durante el tiempo que dure el alquiler.
En principio, el arrendatario o inquilino debe pagar todos los gastos individualizables que correspondan a la vivienda, como el consumo de suministros (agua, luz, gas o internet) y los gastos ordinarios de comunidad.
No obstante, se podrá pactar que sea el inquilino quien corra asimismo con los gastos generales no individualizables, pero, en caso de no ser así, le corresponde al propietario o arrendador pagar los gastos que sean directamente atribuibles al derecho de propiedad, como el IBI o impuesto sobre bienes inmuebles o los gastos extraordinarios de comunidad.
Por otro lado, habrá que aclarar cómo se distribuyen los gastos de reparación de la vivienda, que en principio también corresponden al inquilino cuando son ordinarios y al propietario cuando son extraordinarios.
Además, si ya se prevé la necesidad de realizar obras, también habrá que mencionarlo, y habrá que indicar qué pasa si el inquilino desea hacer mejoras u obras de adaptación para él o para personas con discapacidad que convivan con él.
El contrato también deberá especificar qué obras no están permitidas.
Derecho de adquisición preferente
El inquilino tiene un derecho de adquisición preferente reconocido por la ley, que se concreta en los derechos de tanteo y retracto, pero las partes podrán pactar una renuncia a tales derechos. En ese caso, dicha renuncia debe constar por escrito.
Subarriendo y cesión
La ley prohíbe de manera general el subarriendo o la cesión del contrato sin contar con el consentimiento escrito del arrendador, lo que ya se podrá hacer constar en el contrato si las partes están de acuerdo.
Extinción anticipada del contrato
Conviene que las partes contemplen los supuestos de extinción anticipada del contrato de arrendamiento, como por ejemplo la posibilidad de desistimiento por parte del arrendatario.
En ese caso, las partes podrán pactar que el arrendatario deba indemnizar al arrendador por una terminación anticipada y la cuantía de dicha indemnización, que será de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir.
También es aconsejable que se especifiquen los supuestos de incumplimiento que pueden justificar la resolución del contrato por cada una de las partes, de acuerdo con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Necesidad de la vivienda para el arrendador
En caso de que el arrendador vaya a necesitar la vivienda en el plazo de 3 meses desde la fecha pactada para su extinción, para su propio uso o para el de alguno de sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o su cónyuge, en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, deberá hacerse constar así en el contrato.
De no constar expresamente en el contrato, el arrendador no podrá hacer valer ese derecho.
Registro del contrato de arrendamiento
La ley no obliga a que se inscriba el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad, pero es recomendable hacerlo para proteger tanto a las partes como a terceros de buena fe.
¿Es necesario que intervenga un abogado en la formalización del contrato?
Como hemos dicho, la ley ofrece bastante libertad a la hora de formalizar el contrato de arrendamiento, dando validez incluso a un contrato verbal, y permite que sean las propias partes, sin asistencia legal, las que lo formalicen.
No obstante, es una materia que suele ser fuente constante de conflicto entre las partes, por lo que es más que conveniente contar con el asesoramiento de un abogado experto en derecho inmobiliario.
Hay que tener en cuenta que cualquier omisión importante en el contrato de arrendamiento puede acarrear graves inconvenientes en el futuro, y un abogado se preocupará de que eso no ocurra y de aclarar a las partes las implicaciones de cada cláusula del contrato.
Socio fundador de Barquin de Cozar Abogados. Abogado especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 15 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universitat de Barcelona. Abogado miembro del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (colegiado Nº 31.353).