¿Puede la comunidad de propietarios prohibir los pisos turísticos en Cataluña?

En la actualidad, las viviendas de uso turístico se han multiplicado de manera exponencial en algunas ciudades, y, con ellas, las molestias que pueden generar a los vecinos que residen en la zona.

En consecuencia, la ley proporciona herramientas a las comunidades de propietarios para regular las viviendas de uso turístico en sus edificios, y las autoridades de cada territorio también pueden adoptar medidas para controlar la actividad.

A continuación, vamos a ver qué establece la legislación catalana sobre la posibilidad de limitar el uso turístico en los edificios de viviendas. 

¿Pueden los estatutos de la comunidad de propietarios prohibir la actividad turística?

Sí, de acuerdo con el artículo 553-11 del libro quinto del Código Civil de Cataluña, que contiene la regulación del régimen de propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad de propietarios pueden contener, entre otras, las reglas sobre las limitaciones de uso y demás cargas que pueden afectar a las viviendas y elementos privativos.

Como cláusulas permitidas, el mismo artículo cita expresamente las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos (artículo 553-11.2.e).

Por tanto, si los estatutos de la comunidad de propietarios así lo establecen, se puede limitar e incluso prohibir la actividad de viviendas de uso turístico en el edificio.

¿Se puede prohibir la actividad turística si los estatutos de la comunidad no lo hacen?

Si los estatutos no contienen la prohibición de la actividad de pisos turísticos en el edificio, la comunidad de propietarios puede modificarlos para incluirla, aunque para ello se exige una mayoría cualificada de votos favorables.

El artículo 553-26 regula la forma de adoptar los acuerdos cuando afectan a determinadas materias:

• En caso de querer introducir una prohibición o limitación de uso que no está previamente contemplada en los estatutos, el acuerdo de la junta de propietarios deberá ir dirigido a modificar los estatutos en ese sentido, para lo cual, el artículo exige el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que representen a su vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación (artículo 553-26.2.a).
• Una vez adoptado el acuerdo, este es ejecutivo desde el momento de su adopción, y vincula a todos los propietarios, hubieran votado a favor o no.

¿Qué ocurre si la actividad turística está prohibida pero el propietario la realiza?

Los estatutos, los acuerdos adoptados por la comunidad y las normas contenidas en el reglamento de régimen interior obligan a todos los propietarios, por lo que no respetar dichas normas tiene consecuencias para el infractor.

Así, el artículo 553-40.1 del libro quinto del Código Civil de Cataluña prohíbe a los propietarios llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyan o prohíban expresamente.

En caso de realizar actividades prohibidas, el presidente de la comunidad deberá requerir fehacientemente a quien las haga para que deje de hacerlas, pudiendo ejercer la acción de cesación contra el propietario que no cumpla, lo que puede derivar en la adopción judicial de las medidas cautelares oportunas, como es, entre otras, la cesación inmediata.

Además, la comunidad tiene derecho a indemnización por los perjuicios que la actividad les haya podido causar, y si la actividad prohibida continúa, incluso a instar judicialmente la privación de la vivienda a su propietario por un periodo de hasta 2 años.

Para instar la acción de cesación, será necesario presentar la demanda en el juzgado de primera instancia del lugar donde radique el inmueble, acompañada de los siguientes documentos:

El requerimiento fehaciente realizado por el presidente de la comunidad, bien por iniciativa propia, bien a petición de una cuarta parte de los propietarios.
El certificado del acuerdo de la junta de propietarios para ejercitar la acción.

¿Puede la comunidad de propietarios regular el comportamiento de los usuarios de pisos turísticos?

Que las viviendas de uso turístico estén permitidas por los estatutos no significa que los vecinos no puedan controlar de algún modo el uso que se hace de ellas.

El artículo 553-12 prevé que los propietarios regulen la convivencia en la comunidad mediante el reglamento de régimen interior, que no podrá oponerse a los estatutos, y que contiene las reglas internas de comportamiento y buena vecindad aplicables a la comunidad.

En el reglamento de régimen interior también se contemplan las normas de utilización de los elementos de uso común y de las instalaciones, y obliga tanto a los propietarios como a los usuarios de los elementos privativos, es decir, también a los huéspedes que ocupen las viviendas de uso turístico.

La modificación de las normas existentes o la introducción de normas nuevas en el reglamento de régimen interior debe establecerse por acuerdo de la junta de propietarios adoptado por la mayoría simple de los presentes en la votación, que represente a su vez la mayoría simple del total de las cuotas de participación (artículo 553-25.2.h).

En la misma línea, el artículo 221-2.5 del Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña, que desarrolla la Ley 13/2002, de 21 de junio, de turismo de Cataluña, establece la obligación de que los propietarios o gestores de los pisos turísticos entreguen a los usuarios un documento que recoja las normas de convivencia acordadas por la comunidad de propietarios, cuyo incumplimiento será sancionado.

Además, el propietario o gestor de la vivienda de uso turístico deberá facilitar un número de teléfono tanto a los usuarios como al resto de los vecinos para atender y resolver de forma inmediata las consultas e incidencias que puedan surgir con motivo de la actividad de vivienda de uso turístico (artículo 221-2.3).

¿Qué pasa si la actividad turística provoca molestias a los vecinos?

En el caso de que las viviendas de uso turístico acaben provocando molestias a los vecinos, estos pueden tomar medidas.

De acuerdo con el mencionado artículo 221-2.5 del Decreto 75/2020, si el usuario de una vivienda de uso turístico atenta contra las reglas básicas de convivencia o incumple ordenanzas municipales dictadas a ese efecto, el propietario o gestor deberá requerirle que abandone la vivienda inmediatamente.

Por otro lado, el artículo 553-40 del libro quinto del Código Civil de Cataluña prohíbe que los propietarios u ocupantes de la vivienda, y por tanto, también los usuarios del piso turístico, lleven a cabo actividades o actos contrarios a la convivencia normal en la comunidad, o dañinos para el inmueble, sea en la propia vivienda o en el resto del inmueble.

En caso de hacerlo, se procederá contra él de igual modo que contra el propietario que realiza una actividad turística prohibida por los estatutos, es decir:

• El presidente de la comunidad, por propia iniciativa o a petición de una cuarta parte de los propietarios, deberá remitir un requerimiento fehaciente al usuario infractor para que cese en su comportamiento.
• Si no obedece, se podrá ejercer contra él la acción de cesación.
• El juez adoptará entonces la medida cautelar de cesación inmediata, y cualquier otra que estime oportuna.
• Los vecinos tendrán derecho a indemnización por los perjuicios causados, en su caso, y, si las molestias continúan, se podrá privar al propietario del uso y disfrute de la vivienda por un tiempo de hasta 2 años, además de poder extinguir el contrato que habilite a los usuarios a ocupar la vivienda.

¿Existe alguna limitación a la implantación de nuevos pisos turísticos?

La ley faculta a los ayuntamientos para definir los usos permitidos del suelo dentro de su territorio, y limitar así el uso turístico en algunas zonas si así lo estiman conveniente.

Por ejemplo, en el municipio de Barcelona, el ayuntamiento ha regulado la implantación de nuevos pisos turísticos mediante el Plan Especial Urbanístico para la regulación de los Establecimientos de Alojamiento Turístico de Barcelona, el llamado PEUAT.

El PEUAT 2021, publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Barcelona el 26 de enero de 2022, tiene por objeto regular la intensidad de los usos turísticos del suelo incluido en su ámbito de aplicación, y, con respecto a las viviendas de uso turístico, divide el territorio en varias zonas a las que atribuye distinta intensidad.

De ese modo, en las zonas más congestionadas, y donde la proliferación de viviendas de uso turístico ha provocado mayores problemas, entre otras cosas, de cara al precio de los alquileres de vivienda, el plan impide la creación de nuevas viviendas de uso turístico mientras no se dé de baja alguna de las que ya existen.

En otras zonas, en cambio, se permite su creación mientras no se alcance el tope máximo previsto.

Por tanto, la limitación de las viviendas de uso turístico en Cataluña viene establecida por distintas vías: A nivel municipal, de acuerdo con el PEUAT; a nivel de la comunidad de propietarios, por los estatutos de la comunidad y el reglamento de régimen interior; y por las normas del Código Civil de Cataluña que autorizan a los vecinos a actuar ante las molestias causadas por las viviendas de uso turístico.