¿Qué pasa con el contrato de alquiler si fallece el arrendador?

Es lógico que al inquilino le preocupe saber qué puede ocurrir con el contrato de alquiler una vez que fallece el arrendador. Sin embargo, lo cierto es que la legislación actual es muy protectora cuando se trata de una vivienda con fines permanentes, dada la importancia de tal uso.

Para arrojar luz a este tema, en este artículo abordamos qué consecuencias tiene en el contrato de alquiler de vivienda el fallecimiento del arrendador.

En caso de fallecimiento del arrendador, ¿qué ocurre con el contrato de alquiler?

Lo único que sucede es que se va a producir un cambio en la identidad del arrendador, pero nada más. El contrato va a seguir vigente y en los mismos términos, salvo en esa variación de titularidad.

A raíz del fallecimiento, pueden sucederse distintos escenarios. Hay que tener presente que puede ocurrir que varias personas hereden el inmueble, pero que luego pase solo a alguna de ellas, una vez que se parta la herencia. O incluso que se venda a un tercero (en cuyo caso, este igualmente tendrá que respetar el contrato de alquiler y no podrá hacer modificación alguna en sus condiciones).

Salvo en lo relativo a con quién tenga que comunicarse el inquilino en cada momento, lo anterior no es demasiado importante para él, porque, como hemos visto, el contrato va a seguir en vigor y sin variación alguna.

También puede ocurrir que la vivienda objeto del alquiler lo sea también de un legado en la herencia (es decir, que el testador haya dispuesto a quién pasa su propiedad libre de cargas). En tal caso, el legatario será el nuevo titular del contrato de arrendamiento una vez que acepte el legado.

Una vez fallecido el arrendador, ¿cómo hay que proceder con el inquilino?

Los herederos tienen que comunicar al inquilino que el propietario o arrendador ha fallecido. En tanto no lo hagan, obviamente, este podrá seguir pagando la renta en la misma cuenta.

Hasta la partición de la herencia, es posible que haya varios herederos con derechos sobre el inmueble, como hemos visto. De ocurrir así, alguno de ellos deberá indicar al inquilino dónde tendrá que seguir pagando la renta. Si no se le indica nada al respecto, podrá seguir pagando en la misma cuenta. Y si pagaba en persona al arrendador anterior y no se le dan nuevas instrucciones, tendrá que consignar el dinero de la renta en sede judicial.

Una vez que alguno de los herederos se haya convertido en nuevo propietario, o un tercero, tendrá que indicar al inquilino en qué nueva cuenta puede pagar el alquiler. Nuevamente, a falta de instrucciones, podrá seguir utilizando la misma cuenta.

Otros casos que pueden producirse son los siguientes:

• Que la vivienda pase a tener un nuevo propietario y un usufructuario (pueden ser dos herederos, pero no necesariamente). En tal caso, el contrato de alquiler prevalecerá sobre el derecho de usufructo, es decir, el usufructuario no podrá usar y disfrutar la vivienda hasta que finalice el contrato de alquiler. Por otro lado, el nuevo arrendador será el usufructuario, por lo que será este quien cobrará la renta del alquiler y quien tendrá que indicar al inquilino dónde o cómo pagarla.
• Que sea la Generalitat de Cataluña o el Estado, en su caso, quien herede. Una vez más, no habrá consecuencia alguna para el inquilino, salvo que cambiará la titularidad del arrendador. En tanto no tenga nuevas instrucciones, podrá seguir pagando el alquiler en la cuenta en la que lo hacía.

¿En qué casos se extingue el alquiler al fallecer el arrendador?

Hay casos que constituyen excepciones respecto a todo lo explicado en los apartados anteriores, en los que el contrato de alquiler sí quedará extinguido al morir el arrendador.

Uno de ellos es cuando el arrendador no es propietario del inmueble, sino usufructuario, superficiario o cualquier persona que tenga un derecho análogo por el que puede disfrutar del inmueble. En este caso, a su fallecimiento, el contrato de alquiler queda automáticamente extinguido, tal como dispone el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El otro caso en que un contrato de alquiler se extingue tras haber fallecido el arrendador es cuando el nuevo arrendador necesita el inmueble como vivienda permanente propia o de alguno de sus familiares a los que la ley reconoce esta posibilidad. Pero esto no es así siempre, sino que debe cumplirse lo previsto en el artículo 9.3 de la LAU :

• Tiene que haberse cumplido el primer año de duración del contrato.
• El arrendador tiene que ser persona física.
• Este derecho se tiene que haber recogido en el propio contrato cuando se celebró, para el propio arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
• El arrendador tendrá que comunicar al inquilino su necesidad de la vivienda arrendada, señalando la causa o causas entre las previstas, al menos con 2 meses de antelación a la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda. El inquilino tendrá la obligación de entregarla en ese plazo, a menos que llegue a un acuerdo distinto con el arrendador.

Por otro lado, con arreglo a la regulación legal que tenía el contrato de alquiler antes del 6 de marzo de 2019, en fechas anteriores a esta, hay algunos casos en los que el heredero podría rescindir el contrato de alquiler por haber aceptado la herencia desconociendo que la vivienda estaba gravada con dicho contrato. Pero esto no será así en contratos posteriores a dicha fecha en ningún caso.