Guía sobre el contrato de arras en Cataluña

El contrato de arras tiene como finalidad garantizar el compromiso adquirido por las partes de celebrar un futuro contrato de compraventa inmobiliaria. Esta función de garantía se puede enfocar de distintas maneras, según cuál sea el tipo de arras elegidas, como puede ser entregando una cantidad de dinero a cuenta o pactando una penalización en caso de desistimiento.

La regulación del Código Civil catalán contiene algunas diferencias con respecto a la del derecho civil común, que vamos a analizar en esta guía.

¿En qué consiste el contrato de arras?

Mediante el contrato de arras, las partes contratantes se comprometen a celebrar un contrato de compraventa en un plazo pactado, y se obligan a ello mediante la entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio final o acordando el pago de una cantidad en concepto de penalización, para el caso de que finalmente no se celebre la venta.

Existen varios tipos de arras, según cuáles sean los efectos pactados:

1. Arras confirmatorias, por las que el comprador entrega una cantidad que actúa como anticipo del precio de compraventa.
2. Arras penitenciales, por las que el comprador entrega una cantidad de dinero que perderá en caso de desistimiento, o que el vendedor deberá devolver doblada, si es él quien desiste. Son las únicas que permiten el desistimiento de las partes sin necesidad de alegar ninguna causa.
3. Arras penales, por las que se entrega igualmente una cantidad, y se pacta además una penalización para el caso de que se incumpla el compromiso, pudiendo esta penalización consistir en la cantidad entregada o en otra distinta.

¿Cómo se regula el contrato de arras en Cataluña?

Cataluña tiene su propia regulación en algunas materias, y el Código Civil de Cataluña contiene una regulación específica de las arras en el contrato de compraventa en el artículo 621-8 del libro sexto.

El concepto de arras en el derecho civil catalán es el mismo que en el derecho civil común, pero la regulación concreta en uno y otro sistema difiere en algunas cosas:

• El Código Civil común solo prevé las arras penitenciales, aunque no las menciona expresamente, mientras que el Código Civil catalán menciona también las arras confirmatorias, y de hecho son las que se aplican por defecto, a falta de otro pacto expreso.
• El Código Civil de Cataluña especifica que las arras penitenciales deben pactarse expresamente. En derecho común, también lo han entendido así la doctrina y la jurisprudencia, aunque el Código Civil no lo dice.
• Además, el Código Civil catalán contiene una regulación más detallada, y contempla aspectos relativos a las formalidades del contrato.

Por tanto, conforme al Código Civil catalán: 

• Las arras se entenderán confirmatorias, a menos que se haya pactado otra cosa. Consisten, por tanto, en una entrega de dinero por parte del comprador en concepto de conclusión y a cuenta del precio final de la compraventa.
• Si las partes desean aplicar unas arras penitenciales, tendrán que especificarlo expresamente. 
  • Esto es así porque las arras penitenciales son las que más libertad otorgan a las partes, permitiéndoles desistir sin alegar una causa, y por tanto se alejan un poco de la función de garantía que se le supone a las arras.

Al igual que ocurre en derecho civil común, las partes pueden pactar otro tipo de arras con otros efectos, aunque no estén expresamente contempladas en el Código Civil de Cataluña, como es el caso de las arras penales, que obligan a la parte incumplidora a pagar la penalización pactada.

¿Qué ocurre con las arras si una de las partes incumple?

Las consecuencias de un incumplimiento dependen del tipo de arras que se hayan pactado:

Incumplimiento de arras penales

Como ya hemos dicho, este tipo de arras no se menciona expresamente en el Código Civil catalán, pero tampoco lo hace en el Código Civil común, y en la práctica son perfectamente admitidas. 

De hecho, el artículo 621-8.1 establece que se aplicarán las arras confirmatorias si no se ha pactado otra cosa, y no pone más límites a esa posibilidad de pacto.

Las arras penales suponen el pacto de una penalización para el caso de que una de las partes incumpla, pero no libera a los contratantes de sus obligaciones, por lo que la parte que cumplió podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación y, además, el pago de la penalización pactada.

No obstante, el juez podrá moderar el importe de la penalización si finalmente el incumplidor acaba cumpliendo en todo o en parte (artículo 1154 del Código Civil común).

Incumplimiento de arras confirmatorias

Si se han pactado una arras confirmatorias (o en defecto de pacto expreso), el incumplimiento de cualquiera de las partes no le exime de tener que cumplir lo pactado, por lo que la otra parte podrá exigir el cumplimiento de la obligación.

Así, la parte perjudicada podrá optar por exigir el cumplimiento de lo pactado, con el abono de los intereses devengados, o por resolver la obligación, exigiendo a la otra parte el pago de una indemnización por los daños y perjuicios, más los intereses que procedan.

Por tanto, el incumplimiento de las arras tiene los siguientes efectos:

• Si es el comprador quien incumple, el vendedor podrá exigir que se cumpla la obligación, y además, que le abone los intereses que procedan, o bien podrá resolver el contrato y exigir una indemnización, que suele consistir en la cantidad que entregó el comprador en concepto de arras.
• Si es el vendedor quien incumple, el comprador podrá optar por exigirle el cumplimiento, con el abono de intereses, o resolver el contrato, exigiendo una indemnización, que normalmente consistirá en la devolución del doble de la cantidad entregada en concepto de arras.

Incumplimiento de arras penitenciales

Si se han pactado arras penitenciales, cualquiera de las partes podrá desistir libremente del contrato, y los efectos serán los que prevé el artículo 621-8.2:

• Si quien incumple es el comprador, perderá la cantidad que entregó en concepto de arras.
• Si quien incumple es el vendedor, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad que este le entregó.

Existe un causa especial de incumplimiento prevista expresamente por el Código Civil catalán que, sin embargo, no se contempla en el derecho civil común, y es que el incumplimiento se deba a la denegación de financiación por parte de un tercero, como ocurre cuando el banco no concede la hipoteca al comprador.

En ese caso, los efectos del incumplimiento del comprador son diferentes, ya que no pierde la cantidad que entregó, pero es necesario que se cumplan las condiciones que establece el artículo 621-49, y que vamos a ver a continuación.

Incumplimiento del contrato de arras por denegación de la hipoteca

El artículo 621-49 del libro sexto del Código Civil de Cataluña contempla expresamente la posibilidad de que el incumplimiento del comprador se deba a la falta de financiación por parte de terceros, fundamentalmente, la denegación de una hipoteca por parte del banco.

Los requisitos para que el comprador pueda desistir por esta causa sin consecuencias negativas, como sería la pérdida del dinero entregado en concepto de arras, son:

1. Que el contrato de compraventa prevea la financiación de todo o parte del crédito por una entidad financiera.
   • El artículo se refiere solo al contrato de compraventa, pero por aplicación del artículo 621-8, que regula las arras y remite expresamente a este supuesto, se entiende también incluido el contrato de arras.
2. Que el banco deniegue la financiación, es decir, que no conceda la hipoteca al comprador, o bien que se niegue a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble.
3. Que el comprador pueda justificar documentalmente dicha negativa en el plazo pactado.
4. Que no exista un pacto en contrario a la posibilidad de desistir del contrato sin consecuencias.
5. Que la denegación de financiación por el banco no se deba a una actuación negligente del propio comprador.

En caso de que se cumplan los requisitos, los efectos de la denegación de la hipoteca serán los siguientes: 

• El comprador podrá desistir del contrato de arras y no cumplir con su compromiso de celebrar la compraventa.
• El vendedor deberá devolver al comprador el dinero entregado a cuenta del contrato y/o en concepto de arras.
• El comprador deberá dejar al vendedor en la misma situación en que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato (sin perjuicio de lo establecido en la legislación hipotecaria). Por tanto, deberá compensarle por todos los gastos que la operación haya podido causar al vendedor hasta el momento.
• Aunque el artículo 621-8 solo menciona esta posibilidad para las arras penitenciales, se entiende que el comprador tiene derecho a que se le devuelvan las cantidades aunque se hayan entregado en concepto de otro tipo de arras.

Se trata de que nadie salga perjudicado por un suceso que escapa de la voluntad y capacidad de actuación de las partes.

En derecho civil común no se prevé expresamente esa posibilidad, pero la cuestión se resuelve normalmente incluyendo una cláusula de desistimiento en caso de denegación de la hipoteca, lo que se conoce como contrato de arras con cláusula de hipoteca. Por tanto, a efectos prácticos, la solución es la misma.

¿Cómo se formaliza el contrato de arras en Cataluña?

El contrato de arras puede figurar en un documento privado, aunque un documento público ofrece más garantías para ambas partes, y es necesario además para poder inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, el artículo 621-8 contempla algunas formalidades para el contrato de arras en la compraventa de inmuebles:

• La entrega de arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de 6 meses y depositadas ante notario puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad.
• Una vez anotado el contrato de arras, el inmueble queda afecto hasta la devolución de las arras.
• El notario custodia el depósito de las arras para entregarlas a quien corresponda en caso de desistimiento.

En cuanto a la afección que se deriva de la inscripción registral, se extingue:

• Cuando transcurran 60 días después del plazo pactado (no superior a 6 meses), a menos que exista una anotación anterior de demanda por parte del comprador, es decir, salvo que el comprador lo haya solicitado así antes de que se cumplan esos 60 días.
• Cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente.
• Cuando se inscribe la compraventa.

¿Qué datos debe contener el contrato de arras?

En cuanto al contenido del contrato de arras, básicamente debe incluir los siguientes datos:

• Datos de identificación del comprador y del vendedor, incluyendo nombre y apellidos, DNI y domicilio.
• Tipo de arras que se pactan, sobre todo si son penitenciales, ya que la ley obliga a mencionarlo expresamente.
• La información que ayude a identificar el inmueble que será objeto de compraventa.
• Estado actual de la vivienda.
• Cargas y gravámenes que afectan al inmueble, si los hay.
• Precio total de la compraventa y forma de realizar el pago.
• Gastos de la operación atribuibles a cada una de las partes.
• Importe de las arras que se entregan, que suele rondar el 10 % del importe total de la venta, y que se imputará como anticipo a cuenta del precio si finalmente se produce la venta.
• Plazo máximo del que disponen las partes para celebrar el contrato de compraventa, transcurrido el cual, se entenderá que se ha incumplido el contrato de arras. Como máximo, suelen ser 6 meses.
• Si se va a solicitar financiación de una entidad de crédito. Y en este caso, si se pacta en contrario a que se considere la denegación como causa válida de desistimiento, con los efectos que le atribuye la ley.
• Consecuencias del incumplimiento del contrato de arras, indicando el importe de la penalización si es distinto al de las arras entregadas.
• Firma de las partes y fecha de celebración del contrato.

¿Cómo tributan las cantidades entregadas en concepto de arras?

Hay que tener en cuenta que el contrato de arras supone un traspaso de dinero que puede ser imputado al precio de la compraventa o no, en caso de que no se celebre la venta finalmente.

Por ese motivo, debe tener un tratamiento fiscal separado del que corresponde al precio total del inmueble.

Concretamente, las arras tributarán de las siguiente manera:

• Las arras que obligan a celebrar el contrato de compraventa en un plazo determinado no suponen ganancia ni pérdida mientras no se cumpla dicho plazo. 
• Si, una vez transcurrido el plazo, la venta no se produce, cada parte deberá tributar por ellas como ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, según cómo le haya afectado la operación.
• Si la venta se produce, el importe de las arras se considerarán parte del precio, por lo que tendrán el mismo tratamiento tributario que una compraventa normal.