El contrato de arras confirmatorias en Cataluña

Es frecuente que las partes en un contrato de compraventa decidan celebrar previamente un contrato de arras, con el fin de asegurar de algún modo el cumplimiento de sus compromisos.

El contrato de arras puede adoptar distintas modalidades, y las arras confirmatorias son las que persiguen más claramente la finalidad de garantizar la celebración del contrato de compraventa. 

A continuación, vamos a ver cómo se regulan en Cataluña.

¿Qué son las arras confirmatorias?

El derecho civil catalán contiene su propia regulación sobre las arras en el contrato de compraventa, pero en esencia, su concepto y requisitos son los mismos que establece la legislación común.

Las arras confirmatorias son aquellas que se pactan antes del contrato de compraventa, en virtud de las cuales, el comprador entrega una cantidad de dinero que se entiende a cuenta del precio final de la venta, y que tiene por objeto asegurar la celebración del contrato de compraventa en el plazo máximo acordado.

¿Cómo se regulan las arras confirmatorias en Cataluña?

Las arras confirmatorias están contempladas en el artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña.

Conforme al artículo, la entrega de una cantidad de dinero por parte del comprador al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, como señal y a cuenta del precio de la compraventa.

Es decir, en derecho catalán, a falta de pacto que exprese otra cosa, se presume que las arras pactadas son confirmatorias. 

Una vez se celebre la venta, el dinero entregado como arras se cuenta como parte del precio final.

¿Qué ocurre en caso de incumplimiento del contrato de arras confirmatorias?

Si, una vez pactadas las arras confirmatorias, transcurre el plazo acordado para celebrar la compraventa, pero esta no se produce por incumplimiento de alguna de las partes, la otra parte tiene dos opciones: 

• Obligar a la parte contraria al cumplimiento de la obligación, y al pago de los intereses devengados.
• Resolver el contrato, y exigir el pago de una indemnización por daños y perjuicios, con los intereses que procedan.

Por tanto, en este tipo de arras no es posible el desistimiento a cambio del pago de una penalización, ya que la finalidad principal es asegurar el cumplimiento de la obligación, y se entiende que es el interés prioritario de la otra parte.

¿Qué pasa si el incumplimiento del comprador está justificado?

El artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña prevé expresamente que el comprador pueda desistir del contrato de compraventa si en este constaba la necesidad de financiación total o parcial por una entidad de crédito y finalmente se deniega la hipoteca. 

En este caso, el comprador puede recuperar el dinero que hubiera entregado como parte del precio, pero debe, a su vez, compensar al vendedor por todos los gastos en que hubiera incurrido por la venta.

El artículo menciona expresamente las arras penitenciales, al establecer que el comprador podrá recuperar también el dinero que haya entregado por ese concepto. Aunque no se dice nada de las arras confirmatorias, por su propia naturaleza, se entienden como un adelanto del precio de venta, por lo que resulta de aplicación la excepción que contempla el artículo.

Por tanto, en caso de que se hubiera previsto en el contrato la necesidad de financiación por el banco, si el comprador incumple sus compromisos por la negativa del banco a conceder la hipoteca o la subrogación en una hipoteca existente, podrá resolver el contrato y recuperar el dinero de las arras.

Para ello, debe justificar dicha negativa documentalmente y dentro del plazo pactado, y la negativa del banco no puede tener su causa en un comportamiento negligente del propio comprador.

A diferencia del derecho catalán, el derecho civil común no prevé la posibilidad de que el incumplimiento esté justificado por denegación de la hipoteca, lo que obliga a las partes a incluir una cláusula específica que establezca las consecuencia de que ocurra. Es lo que se conoce como contrato de arras con cláusula de hipoteca.  

¿Cómo se formaliza el contrato de arras confirmatorias?

El artículo 621-8 del Código Civil catalán también regula con detalle algunos extremos relacionados con la formalización del contrato de arras. Aunque el artículo solo se refiere expresamente a las arras penitenciales, son perfectamente aplicables a las arras confirmatorias.

De acuerdo con el artículo, si en el contrato de arras se ha pactado un plazo máximo de 6 meses y las arras se han depositado ante notario, se podrán hacer constar en el Registro de la Propiedad, ya que se trata de una afección sobre el inmueble que condiciona su disposición mientras no se celebre la venta o se resuelva el contrato.

En el contrato de arras, como hemos visto, si una parte incumple, la otra tiene la opción de obligarle a cumplir o de resolver el contrato, motivo por el cual es importante hacer constar las arras en el Registro mientras no se aclare la situación del inmueble.

Esta afección se extinguirá: 

• Cuando se cumpla el plazo de 60 días desde la finalización del plazo pactado en las arras, salvo que el comprador lo solicite antes.
• Cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita.
  • En el caso de las arras confirmatorias, el comprador solo puede desistir si se le deniega la financiación, y siempre que se cumplan los requisitos para ello.
• Cuando se inscribe la compraventa.

¿Qué contenido debe tener el contrato de arras confirmatorias?

La ley no exige un contenido concreto para el contrato de arras, pero en la práctica se suelen incluir los siguientes datos: 

• Identificación de las partes, incluyendo domicilio, capacidad y DNI.
• Datos identificativos y descripción del inmueble objeto del contrato.
• Cargas y gravámenes que le afectan.
• Precio total de la compraventa, y forma de pago, especificando qué gastos corresponde satisfacer a cada parte.
• Tipo de arras que se pactan, aunque en derecho catalán, a falta de pacto expreso en otro sentido, se entiende que las arras son confirmatorias.
• Importe del contrato de arras, que suele consistir en un 10 % del precio total, y que se descontará del precio final cuando se concluya la venta.
• Plazo máximo para celebrar el contrato de compraventa, que suele fijarse en 6 meses.
• La necesidad de solicitar hipoteca, en su caso.
• Fecha del contrato y firma de ambas partes.

En cuanto a la forma, no es obligatorio que conste en documento público, pero sí es aconsejable, sobre todo porque es un requisito necesario para poder inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad.

También es recomendable contar desde el principio con el asesoramiento de un abogado experto en la materia, para evitar errores y omisiones que pueden acarrear importantes inconvenientes en el futuro.