El contrato de arras penitenciales en Cataluña

El contrato de arras tiene por objeto asegurar el compromiso de vendedor y comprador de celebrar un contrato de compraventa en un plazo determinado. Según el tipo de arras que pacten, las consecuencias de un incumplimiento serán diferentes, siendo las arras penitenciales las que dan más flexibilidad a las partes. 

A continuación vamos a ver en qué consisten las arras penitenciales y cuáles son las consecuencias de optar por esta modalidad.

¿Qué son las arras penitenciales?

Las arras penitenciales constituyen un pacto entre las partes de un contrato de compraventa, mediante el cual, la cantidad de dinero entregada sirve para confirmar el compromiso de ambos de celebrar la compra en un plazo determinado, y como medida de la compensación que deben abonar al otro si alguno de ellos desiste.

Se trata, por tanto, de la única modalidad de arras que permite a comprador y vendedor echarse atrás y desistir del contrato sin necesidad de alegar ninguna causa, pero con la consecuencia de perder la cantidad entregada en concepto de arras o tener que restituirla doblada, según quién sea la parte incumplidora.

¿Cómo se regulan las arras penitenciales en Cataluña?

A diferencia de la legislación común, que no menciona expresamente las arras penitenciales, aunque sí las contempla, el artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña sí contiene una regulación más detallada de los tipos de arras en el contrato de compraventa, y hace una mención específica de las arras penitenciales. 

De acuerdo con el artículo, las arras penitenciales no se presumen, sino que se deben pactar expresamente. Ocurre igual en derecho civil común, aunque, en este, el requisito viene impuesto por la jurisprudencia, ya que el Código Civil no lo exige.

En cuanto a la naturaleza del contrato, es la misma en ambas regulaciones, así como sus requisitos y las consecuencias de su incumplimiento.

¿Qué ocurre en caso de incumplimiento de un contrato de arras penitenciales?

Como ya se ha mencionado, las arras penitenciales son las únicas que permiten a comprador y vendedor desistir del contrato sin necesidad de alegar ninguna causa, por lo que, en caso de no celebrar el contrato de compraventa en el plazo acordado, no es posible obligar al incumplidor a hacerlo, ni procede exigir ninguna indemnización.

No obstante, la parte que desista debe compensar a la otra parte económicamente: 

• Si es el comprador quien desiste del contrato, pierde la cantidad entregada en concepto de arras, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con el artículo 621-49.
• Si es el vendedor quien desiste, debe entregar al comprador el doble de la cantidad recibida en arras.

¿Cuándo se considera justificado el incumplimiento del contrato de arras por el comprador?

El artículo 621-49 contempla el único caso en el que se considera justificado el desistimiento del comprador, que es cuando el contrato prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, pero esta la deniega. 

En ese caso, salvo pacto en contrario, si el comprador justifica documentalmente y en plazo la negativa del banco a conceder la hipoteca o a la subrogación en la hipoteca existente, el comprador podrá desistir del contrato y recuperar el dinero que entregó en concepto de arras.

A cambio, deberá compensar al vendedor por todos los gastos en que haya incurrido hasta el momento con motivo de la venta, dejándolo en la misma situación en que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato.

Esta es una diferencia sustancial entre la regulación catalana y la del derecho civil común, ya que este último no prevé que pueda existir ninguna causa justificada de incumplimiento del contrato (salvo los casos en que pueda aplicarse la fuerza mayor).

Por tanto, la denegación de hipoteca se puede prever como causa de resolución introduciendo una cláusula específica que lo contemple. Es lo que se conoce como contrato de arras con cláusula de hipoteca. 

¿Cómo se formaliza el contrato de arras penitenciales en Cataluña?

El contrato de arras penitenciales puede formalizarse en documento privado, si las partes lo desean, aunque ofrece más garantías para ambos la formalización en documento público. 

Para formalizar el contrato en documento público, comprador y vendedor deben acudir al notario para otorgar una escritura pública. 

El Código Civil de Cataluña recoge algunas consideraciones con respecto a la formalización de las arras en escritura pública:

• Si se ha pactado la entrega de arras penitenciales por un plazo máximo de 6 meses y se han depositado ante notario, se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad.
• Mientras no se celebre la compraventa, el notario custodiará las arras depositadas para devolverlas a quien corresponda, en caso de desistimiento.
• El inmueble sobre el que se practique la inscripción quedará afecto a la devolución de las arras, pero esta afección se extinguirá:
  • Cuando transcurran 60 días a partir de la terminación del plazo pactado, salvo que el comprador lo solicite antes.
  • Cuando el comprador desista y el vendedor lo acredite fehacientemente.
  • Cuando se inscriba la compraventa.

La extinción de la afección supone que el inmueble queda entonces libre de cargas, bien por haberse celebrado finalmente la venta, bien porque alguna de las partes haya desistido del contrato y se haya repuesto la situación inicial.

¿Qué debe contener el contrato de arras penitenciales?

La ley no especifica cuál debe ser el contenido del contrato de arras, pero de la práctica se deduce que al menos debe contener los siguientes datos:

• Nombre y apellidos de ambas partes, capacidad para contratar, domicilios y DNI.
• Datos de identificación y descripción del inmueble objeto del contrato.
• Cargas y gravámenes que afectan al inmueble.
• Precio total de la compraventa y forma de realizar el pago.
• Distribución de los gastos de la operación entre comprador y vendedor.
• Tipo de arras que se pactan, que en este caso son las penitenciales, circunstancia que debe constar expresamente, tal y como exige la ley.
• Importe de las arras, que se descontará del precio final si la venta finalmente se produce. Normalmente consiste en un 10 % del precio total de venta.
• Plazo máximo en el que las partes tendrán que formalizar la compraventa, y que, una vez transcurrido sin que se cumplan las obligaciones, faculta a las partes a resolver el contrato. Normalmente, se fija un plazo de 6 meses.
• La necesidad de solicitar hipoteca del banco, si procede.
• Fecha y firma de ambas partes.

No es necesaria la intervención de un profesional para redactar el contrato, pero sí es aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado especializado desde el primer momento, para evitar errores y omisiones que luego puedan acarrear graves problemas.