¿Qué ocurre con el contrato de arrendamiento de una vivienda si fallece el inquilino?

La muerte del arrendatario es una de las causas de extinción del arrendamiento previstas por la ley, siempre que no existan otras personas con derecho a subrogarse en el lugar del anterior inquilino.

Además, el régimen aplicable es diferente según la fecha en que se haya celebrado el contrato de arrendamiento, distinguiendo la ley entre los conocidos como alquileres de renta antigua y los actuales, tal y como vamos a ver a continuación.

¿Se extingue el contrato de arrendamiento en caso de muerte del inquilino?

La extinción del contrato de arrendamiento de vivienda en caso de muerte del inquilino solo tendrá lugar en los siguientes casos:

• Cuando no exista ninguna otra persona con derecho a subrogarse en los derechos y obligaciones del inquilino.
• Cuando ya se hayan producido todas las subrogaciones permitidas por la ley.
• Cuando los parientes con derecho a subrogarse no ejerciten dicho derecho en tiempo y forma. 

¿Quién tiene derecho a subrogarse en el lugar del inquilino fallecido?

En relación con la posibilidad de subrogación en los derechos del inquilino de un arrendamiento de vivienda, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue dos situaciones, según la fecha de celebración del contrato fuera anterior o posterior al 9 de mayo de 1985.

Hay que puntualizar que el derecho de subrogación se establece en todos los casos con respecto al inquilino que celebró el contrato de arrendamiento, ya que la situación varía si el inquilino fallecido ya era arrendatario por haber ejercido él mismo el derecho de subrogación, es decir, si era un inquilino subrogado.

En ese supuesto, es posible que no exista derecho a ulteriores subrogaciones, como vamos a ver en los apartados siguientes.

¿Quién tiene derecho de subrogación si el alquiler es posterior al 9 de mayo de 1985?

En este aspecto, la LAU otorga el mismo tratamiento a los alquileres celebrados tras su entrada en vigor que a los que ya estaban vigentes cuando se promulgó la ley, siempre que se hubieran celebrado con posterioridad al 9 de mayo de 1985.

En relación con todos ellos, las personas que tienen derecho a subrogarse a la muerte del inquilino que celebró el contrato son las siguientes, y por el siguiente orden (artículo 16 de la LAU):

• El cónyuge del arrendatario que viviera con él al tiempo del fallecimiento.
• La persona unida al arrendatario por análoga relación de afectividad a la del cónyuge, que hubiera convivido con aquel durante al menos los 2 años anteriores al fallecimiento. Si tenían descendencia común, es suficiente con la mera convivencia, independientemente de su duración.
• Los descendientes del inquilino que convivieran con él durante los 2 años anteriores al fallecimiento, o que estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela.
• Los ascendientes del inquilino que hubieran convivido habitualmente con él durante los 2 años anteriores al fallecimiento.
• Los hermanos del inquilino que igualmente hubieran convivido con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.
• Cualquier otro pariente del inquilino, hasta el tercer grado en línea colateral, con una minusvalía igual o superior al 65 %, que hubiera convivido con él durante los 2 años anteriores al fallecimiento.

¿Quién tiene derecho de subrogación si el alquiler es anterior al 9 de mayo de 1985?

La disposición transitoria segunda de la LAU establece un régimen provisional para los alquileres celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, cuando la muerte del inquilino se produzca bajo la vigencia de la nueva ley.

En este caso, tendrán derecho de subrogación en el lugar del inquilino original las siguientes personas:

• El cónyuge del inquilino, no separado legalmente o de hecho.
  • Se equipara al cónyuge la persona unida al arrendatario por análoga relación de afectividad, siempre que hubiera convivido con él al menos durante los 2 años anteriores al fallecimiento, salvo que exista descendencia en común, en cuyo caso, basta con la mera convivencia.
• En defecto del cónyuge o pareja, los hijos que conviviesen con el inquilino durante los 2 años anteriores al fallecimiento.
• En defecto de los anteriores, los demás ascendientes del arrendatario que estuvieran a su cargo y conviviesen con él, en este caso, al menos durante los 3 años anteriores al fallecimiento.

Si el ocupante que fallece bajo la vigencia de la LAU no es el inquilino original, sino un segundo subrogado, no caben ya ulteriores subrogaciones.

Más información en este otro post: ¿Qué sucede cuando fallece un inquilino de renta antigua?

¿Qué pasa si el inquilino fallecido era arrendatario por subrogación?

Una vez fallecido el nuevo inquilino subrogado (en virtud de una primera subrogación), el contrato se extingue, salvo en los siguientes casos:

• Si el inquilino subrogado era hijo del primer arrendatario, no afectado por minusvalía igual o superior al 65 %, en cuyo caso el contrato se extingue a los 2 años, o cuando el hijo cumpla 25 años, si esto ocurre posteriormente.
• Si el inquilino subrogado era el cónyuge del primer arrendatario y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con él, podrá haber una nueva subrogación a favor de los hijos, con los siguientes efectos:
  • El contrato se extinguirá a los 2 años o cuando el hijo cumpla 25 años, si esto ocurre después.
  • Si el hijo tiene una minusvalía igual o superior al 65 %, el contrato se extinguirá a su fallecimiento.

Caso especial del fallecimiento del inquilino subrogado antes de la entrada en vigor de la LAU

La disposición transitoria segunda de la LAU, en su apartado 5, prevé además una excepción al derecho de subrogación en caso de alquileres celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. 

En virtud de dicha disposición, si el inquilino fallecido bajo la vigencia de la LAU era un inquilino ya subrogado en la posición del inquilino original antes de la entrada en vigor de la ley, solo habrá derecho de subrogación a favor de las siguientes personas:

• El cónyuge no separado legalmente o de hecho.
• En su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda alquilada y que hubiesen convivido con el arrendatario durante los 2 años anteriores al fallecimiento.

En este caso, además, el contrato se extinguirá cuando fallezca el nuevo subrogado, excepto en el siguiente supuesto:

• Si el inquilino subrogado es un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 %, el contrato se extinguirá a los 2 años de la subrogación o cuando el hijo cumpla 25 años, si esto ocurre con posterioridad.

¿Qué requisitos se exigen para el derecho de subrogación?

Los beneficiarios del derecho de subrogación que deseen ejercerlo deberán acreditar los siguientes extremos:

• La convivencia con el arrendatario fallecido en los términos exigidos en cada caso.
• Que la convivencia ha sido habitual y se ha producido en la vivienda arrendada. 

Además, deberán ejercer su derecho en tiempo y forma, de acuerdo con el siguiente procedimiento:

• El beneficiario deberá notificar por escrito la muerte del inquilino al arrendador en el plazo de 3 meses desde su fecha.
• A la notificación, habrá que aportar la siguiente documentación:
  • Certificado registral de defunción. 
  • Certificado de la identidad del subrogado, con indicación del parentesco con el fallecido y con aportación de un principio de prueba de que se cumplen los requisitos.

¿Qué pasa con la renta si finalmente el arrendamiento se extingue?

Como hemos visto, la ley concede un plazo de 3 meses desde el fallecimiento para ejercer el derecho de subrogación, pero si finalmente esta no se produce, bien porque nadie tiene interés, o porque no se ejerce en tiempo y forma, el arrendamiento se extinguirá, y quienes tenían derecho de subrogación quedarán obligados solidariamente al pago de la renta de esos 3 meses. 

Se exceptúa de esa obligación a quien hubiera notificado por escrito al arrendador su renuncia al derecho de subrogación durante el mes siguiente al fallecimiento.

¿Se puede pactar una renuncia del derecho de subrogación?

El artículo 16.4 de la LAU prevé la posibilidad de pactar una renuncia al derecho de subrogación, siempre que se cumplan las siguientes condiciones: 

• Que la duración inicial del contrato sea superior a 5 años, o a 7 si el arrendador es persona jurídica.
• Que el fallecimiento del arrendatario o inquilino se produzca una vez transcurridos los mencionados plazos.

También se podrá pactar que el contrato se extinga cuando se cumplan los 5 o 7 años de duración, según el caso, si el fallecimiento del inquilino se produce antes de dicho plazo, con lo que el subrogado podrá beneficiarse de la subrogación únicamente durante el tiempo restante desde el fallecimiento.

No obstante, no habrá lugar a pactar dicha renuncia si las personas que pueden ejercitar el derecho se encuentran en situación de especial vulnerabilidad y esta afecta a menores de edad, a personas con discapacidad o a mayores de 65 años.

Tampoco se puede renunciar a la subrogación en favor de otro beneficiario con derecho y distinto grado de prelación.