El derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat y los ayuntamientos en Cataluña

El alto precio de la vivienda, la especulación o la existencia de zonas residenciales especialmente tensionadas están provocando que cada vez sea más complicado para el ciudadano poder adquirir o alquilar una vivienda digna. 

Para dar solución al problema, la Administración general y también la catalana prevén distintos mecanismos destinados a aumentar el parque público de viviendas y mejorar así su oferta, uno de los cuales es el derecho de tanteo y retracto a su favor, como vamos a ver.

¿En qué consiste el derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración de Cataluña?

Tanto el derecho de tanteo como el derecho de retracto son manifestaciones del derecho de adquisición preferente que establece la ley a favor de distintas entidades y personas públicas o privadas, según el contexto en que se contemple.

En el caso del derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat y los ayuntamientos de Cataluña, estamos ante un mecanismo legal que otorga a las mencionadas Administraciones un derecho preferente para adquirir un inmueble frente a cualquier otra persona o entidad en determinadas operaciones de compraventa. 

Este derecho se articula a través de las siguientes facultades:

• El derecho de tanteo, que permite a la Administración presentar una oferta en caso de que el inmueble se ponga a la venta y adquirir el inmueble si su oferta iguala la de un tercero.
• El derecho de retracto, que permite deshacer una venta ya realizada igualando las condiciones ofrecidas por el comprador.

¿Cuál es el objetivo del derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración?

El derecho de adquisición preferente, en sus dos vertientes de derecho de tanteo y derecho de retracto, tiene como objetivo principal aumentar el parque de vivienda social y proteger el derecho a la vivienda, especialmente en zonas con escasez de oferta a precios asequibles.

¿En qué casos se aplica el derecho de adquisición preferente a favor de la Generalitat y de los ayuntamientos en Cataluña?

El derecho de tanteo y retracto a favor de las Administraciones públicas en Cataluña está previsto en las siguientes leyes y disposiciones normativas:

Ley 18/2007, del derecho a la vivienda

El artículo 15.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, establece la forma de delimitar las áreas donde podrá ejercerse el derecho de tanteo y retracto tanto por la Generalitat como por los ayuntamientos y la facultad de ejercer el derecho tanto por cuenta propia como por cuenta de terceros sin ánimo de lucro dedicados a la promoción de vivienda social.

Además, prevé el derecho de tanteo y retracto de la Generalitat sobre viviendas en zonas declaradas mercado residencial tensionado (ZMRT).

El Decreto Ley 2/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo, desarrolló este artículo estableciendo que la Generalitat podrá ejercer su derecho en zonas de mercado tensionado cuando la transmisión la realice una persona jurídica que tenga la condición de gran tenedora conforme a la legislación catalana, es decir, que sea propietaria de 5 o más inmuebles en dicha zona.

Decreto Ley 1/2015

Por su parte, el artículo 2 del Decreto-ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, establece los tipos de transmisiones que están sujetas al derecho de tanteo y retracto por parte de la Administración:

• Las enajenaciones de viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o por compensación o pago de deudas con garantía hipotecaria después de la entrada en vigor de la Ley 18/2007. El derecho de adquisición preferente afecta tanto a la primera como a las posteriores transmisiones de las viviendas.
• La primera y las posteriores transmisiones de vivienda situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado de acuerdo con la Ley 18/2007, cuando la transmisión la realice una persona jurídica que tenga la condición de gran tenedora conforme a la legislación catalana, es decir, cuando sea propietaria de 5 o más inmuebles en dicha zona (modificación introducida por el Decreto Ley 2/2025, de 25 de febrero).
  • Se exceptúan las de viviendas de nueva construcción que se hagan a personas físicas para su uso propio.
• Las adjudicaciones de cualquier vivienda con origen en subastas judiciales o administrativas.

¿Cómo funciona este derecho de adquisición preferente?

El derecho de adquisición preferente se articula en dos fases: el tanteo y, en su defecto, el retracto.

Derecho de tanteo

El tanteo es el derecho a adquirir la vivienda con preferencia a cualquier otro comprador, siempre que se igualen al menos el precio y las condiciones pactadas. Se puede ejercer, por tanto, antes de que se formalice una venta.

El ejercicio del derecho requiere de los siguientes pasos:

• El transmitente debe notificar de manera fehaciente su intención de vender la vivienda, indicando el precio y las condiciones esenciales de la transmisión, a la Agencia de la Vivienda de Cataluña (Agència de l'Habitatge de Catalunya) o al ayuntamiento correspondiente, en caso de que este también tenga el derecho en ese ámbito.
• La Administración tiene entonces un plazo de 2 meses desde la notificación para decidir si ejerce o no su derecho de tanteo.
• Si la Administración no responde en dicho plazo, por aplicación del silencio administrativo, se entiende que renuncia al derecho y la compraventa puede formalizarse con el tercero que estaba interesado.

Derecho de retracto

El retracto es la facultad de la Administración para subrogarse en la posición del comprador una vez que la venta ya se ha realizado, dejándola sin efecto. Sus características son las siguientes:

• El retracto se puede ejercer si no ha habido oportunidad de ejercer el tanteo, es decir, si la venta se formaliza sin haber realizado la notificación previa, si se hace antes de que expire el plazo del tanteo o si la transmisión se realiza por un precio o en condiciones más ventajosas que las notificadas. Por tanto, es una facultad subsidiaria al derecho de tanteo.
• La Administración puede ejercer el retracto en el plazo de 30 días a contar desde la fecha en que tuvo conocimiento de la operación o desde su inscripción en el Registro de la Propiedad, dependiendo de la normativa aplicable.

¿Qué consecuencias tiene el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto?

Cuando la Administración catalana ejercite el derecho de adquisición preferente, mediante tanteo o retracto, se deberán calificar los inmuebles adquiridos como viviendas de protección oficial de régimen general o figura equivalente existente, sin importar los precios máximos establecidos para la correspondiente tipología de vivienda protegida.

El precio máximo de las viviendas para las siguientes transmisiones será el establecido en la escritura pública de adquisición de la vivienda, incrementado de acuerdo con el IPC.

¿Qué Administraciones públicas de Cataluña tienen derecho de tanteo y retracto?

Aunque en principio es la Generalitat de Cataluña la Administración que ejerce de forma preferente los derechos de tanteo y retracto en los supuestos analizados (sobre todo en las zonas de mercado residencial tensionado), el artículo 15 de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, también permite que los ayuntamientos puedan ejercer estos derechos en sus respectivos ámbitos.

Los motivos son los siguientes:

• Ayudarlos a cumplir los objetivos de los planes locales de vivienda y la exigencia legal de incrementar el parque de viviendas vinculadas a políticas sociales.
• Facilitar la conservación y rehabilitación de edificios.
• Evitar la expulsión de ocupantes y la especulación inmobiliaria.

En aras de alcanzar estos objetivos, son los propios ayuntamientos los que pueden delimitar áreas en las que se podrán ejercer los derechos de tanteo y retracto.

Este derecho puede recaer tanto sobre edificios plurifamiliares enteros usados principalmente para viviendas como sobre viviendas concretas de áreas previamente delimitadas.

En la práctica, en ciertas transmisiones se puede requerir la notificación a ambas Administraciones si las dos tienen reconocido el derecho de adquisición preferente en ese ámbito concreto.