¿Qué derechos tiene el inquilino si el propietario quiere vender la vivienda?

El hecho de que el propietario de una vivienda arrendada para uso permanente quiera vender el inmueble no debe comportar que el inquilino quede desprotegido.

Por ello, la ley reconoce una serie de derechos al arrendatario frente a la intención del arrendador de enajenar el inmueble, que son los que se explican en las siguientes líneas.

En caso de que el propietario pretenda vender la vivienda, ¿qué derechos le asisten al inquilino?

Cuando una persona tiene la intención de vender una vivienda arrendada, debe tener presentes los siguientes derechos del inquilino:

Derecho a que se respete el contrato de alquiler

Aunque se transmita la vivienda, el contrato de arrendamiento se mantendrá hasta que transcurra su plazo de vigencia. 

Así se desprende claramente del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), al establecer que el adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, o 7 en caso de que el arrendador anterior fuera persona jurídica, incluso si concurren en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En caso de que la duración pactada fuera superior a 5 años, o 7 siendo el antiguo arrendador persona jurídica, el adquirente se subrogará por toda la duración pactada, pero en este caso sí quedará exceptuado de esta obligación si reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 

En el caso anterior, el adquirente solo tendrá que respetar el contrato durante el tiempo que quede para completar el plazo de 5 o 7 años, según el caso, y el enajenante tendrá que indemnizar al inquilino con una mensualidad de la renta en vigor con por cada año del contrato que, excediendo del plazo de 5 o 7 años, quede por cumplir.

Por otro lado, es posible que las partes hubieran estipulado que la enajenación de la vivienda extinguiría el contrato. En tal caso, el adquirente solo tendrá que respetar el contrato durante el tiempo que quede para que pasen los 5 o 7 años.

Es muy importante saber que también existe la posibilidad de que el nuevo arrendador rescinda el contrato si necesita el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para él mismo o para alguno de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, en virtud de lo dispuesto en el artículo 9.3 de la LAU. Ahora bien, hay que tener en cuenta los siguientes aspectos:

• Tiene que haber transcurrido como mínimo el primer año de duración del contrato de alquiler.
• El arrendador tendrá que hacer la comunicación al inquilino con al menos 2 meses de antelación a la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda.
• Si el contrato se celebró del 24 de enero de 2019 en adelante, tiene que recoger esta posibilidad de forma expresa, porque ese día entró en vigor una reforma del artículo 9.3 de la LAU que introdujo este requisito. Es decir, desde esa fecha, el arrendador podrá rescindir el contrato por necesitar el inmueble para ser su vivienda permanente o la de alguno de sus familiares, dentro de los indicados, si en el contrato se hizo constar expresamente que podía hacerlo.
• También desde el 24 de enero de 2019 se exige que el arrendador sea persona física para que tenga esta posibilidad, con independencia de que sea él o un familiar quien necesite la vivienda.
• Esa necesidad del nuevo arrendador de disponer de la vivienda para él o para algún familiar tiene que haber surgido después de la compra de la misma. Si se originó con anterioridad, no se podrá resolver el contrato por esta razón, ya que sería un fraude de ley.

Derecho de adquisición preferente: tanteo y retracto

El inquilino tiene un derecho de adquisición preferente previsto en el artículo 25 de la LAU, que supone que, si desea adquirir la vivienda, tendrá derecho a hacerlo antes que cualquier otra persona.

El derecho de adquisición preferente comporta, a su vez, dos derechos distintos: el de tanteo y el de retracto.

El derecho de tanteo supone que el arrendatario cuenta con un plazo de 30 días naturales para hacer valer su derecho de adquisición preferente desde aquel al siguiente en que reciba la notificación fehaciente del arrendador comunicándole su intención de vender la vivienda, el precio y el resto de condiciones esenciales de la transmisión.

Por tanto, el derecho de tanteo se traduce en el derecho de adquisición preferente del inquilino antes de la venta.

El derecho de retracto supone que el inquilino tiene derecho a ejercer la adquisición preferente de la vivienda incluso habiéndose transmitido ya la misma a un tercero, en los siguientes casos:

• Cuando no se le haya hecho la notificación prevenida.
• Cuando, habiéndosele hecho la notificación, se hubiera omitido en la misma alguno de los requisitos exigidos.
• Cuando el precio efectivo de la compraventa hubiera resultado inferior al que se le había comunicado, o bien cualquiera de las demás condiciones esenciales hubiese sido menos onerosa.

El plazo del inquilino para ejercer el derecho de retracto es de 30 días naturales desde el siguiente a aquel en que reciba la notificación fehaciente por parte del adquirente de las condiciones esenciales en que se realizó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuera formalizada.

Este derecho de adquisición preferente, materializado en los derechos de tanteo y retracto, prevalece sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto del condueño de la vivienda o el convencional que conste inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de celebrarse el contrato de arrendamiento.

No obstante, hay que tener en cuenta ciertos aspectos previstos en el mismo artículo 25 de la LAU:

• Los derechos de tanteo o retracto no operan si la vivienda se vende en conjunto con las demás viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador todos los pisos y locales del inmueble. Pero, si en el inmueble existe solo una vivienda, el inquilino sí tendrá derecho de tanteo y retracto.
• Las partes pueden pactar la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente. No obstante, en tal caso, el arrendador estará obligado a comunicar al inquilino su pretensión de vender la vivienda al menos 30 días antes de la fecha de formalización del contrato de compraventa.