Guía sobre el desahucio de local comercial por falta de pago

Una de las causas más habituales de resolución anticipada de los contratos de alquiler de local comercial es el impago de la renta. El ordenamiento jurídico español prevé un procedimiento específico que permite al propietario recuperar la posesión del inmueble y reclamar las cantidades adeudadas, de manera ágil y con determinadas particularidades: el desahucio por impago de rentas.

En esta guía vamos a ver en qué consiste el procedimiento de desahucio por impago de renta de local comercial y cuáles son los aspectos más relevantes que hay que tener en cuenta.

¿Cuándo acudir al desahucio de local comercial por falta de pago?

El impago de renta o de cantidades asimiladas a la renta es una de las causas de resolución del contrato previstas en el artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al que remite el artículo 35 de la misma ley cuando se trata de un arrendamiento local comercial.

Así, cuando se produce un impago de las cantidades debidas por el inquilino, el desahucio por falta de pago es la acción que puede ejercitar el arrendador para recuperar el inmueble arrendado y para reclamar, además, el pago de la deuda.

En el caso de un local comercial, además de la renta propiamente dicha, se consideran cantidades asimiladas aquellas que el arrendatario debe pagar en virtud del contrato, como los gastos de suministros (agua, luz, gas) o los gastos de comunidad.

El procedimiento judicial de desahucio está contemplado en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que prevé un cauce específico, dentro del procedimiento para el juicio verbal, para los supuestos de falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas.

¿Quién puede iniciar el desahucio de un local comercial por impago de renta?

El desahucio por impago de la renta puede ser iniciado por el arrendador del local, que es la persona con legitimidad para reclamar la finalización del contrato de arrendamiento. 

Aunque lo más habitual es que el arrendador sea también el propietario del local, no tiene por qué ser así. El arrendador puede ser una persona que ostente otro derecho, como el usufructuario o incluso otro arrendatario (subarrendador). En todos estos casos, la ley legitima al arrendador para interponer la demanda de desahucio.

¿Es necesario requerir al inquilino antes de ir a juicio?

No es obligatorio enviar un requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda, pero sí es recomendable. 

Esta práctica, comúnmente realizada a través de un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, tiene una utilidad fundamental: evitar que el inquilino pueda enervar el desahucio más adelante.

Por otro lado, si el propietario decide enviar un burofax, deberá esperar un mínimo de 30 días antes de presentar la demanda judicial, lo que puede dilatar el proceso.

Por tanto, aunque no sea un trámite obligatorio, es conveniente realizarlo para reforzar la posición del arrendador en el procedimiento, aunque tenga como efecto menos deseado la obligación de esperar un mes para poder interponer la demanda.

¿Qué es la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio es la facultad que tiene el arrendatario de paralizar el procedimiento pagando la totalidad de la deuda antes de la vista judicial. Está prevista en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el desahucio por falta de pago y constituye una excepción a la regla general de resolución del contrato por este motivo.

Existen, sin embargo, dos límites claros:

• No cabe la enervación si el arrendatario ya la utilizó con anterioridad, salvo que entonces el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador.
• Tampoco es posible si el arrendador realizó un requerimiento fehaciente de pago al menos 30 días antes de presentar la demanda y el arrendatario no cumplió. Por eso el requerimiento previo se revela como un paso muy conveniente antes de acudir a juicio.

¿En qué momento se puede interponer la demanda de desahucio por falta de pago?

El arrendador puede interponer la demanda desde el mismo día en que se produzca el impago. Este momento se entiende como el día siguiente a aquel en que debió satisfacerse la renta o las cantidades pactadas en el contrato.

Por ejemplo, si la renta es mensual y está previsto que se pague del día 1 al 5 de cada mes, se entenderá que ha habido impago si el día 6 aún no se ha realizado, y por tanto será posible iniciar el procedimiento desde ese mismo momento.

No obstante, si previamente se realizó un requerimiento fehaciente de pago, deberá esperarse un plazo de 30 días desde el mismo antes de presentar la demanda, salvo que se renuncie a ese trámite y se permita la enervación.

¿Qué hay que indicar en la demanda de desahucio por impago?

En la demanda de desahucio, el arrendador puede solicitar que se declare la falta de derecho del inquilino a permanecer en el local y, en consecuencia, que se le obligue a desalojarlo, pero, además, puede reclamar que se le abonen las cantidades adeudadas.

Por tanto, a la hora de redactar la demanda, habrá que indicar:

• Si se acumulan las dos acciones:
  • La acción declarativa, por la que se solicita la resolución del contrato y el desalojo del local.
  • La acción ejecutiva, por la que se solicita que, en caso de sentencia estimatoria, y si el inquilino no se marcha voluntariamente, se proceda automáticamente al lanzamiento sin necesidad de iniciar un proceso ejecutivo posterior.
• Además, la demanda debe incluir la reclamación de las rentas impagadas y, en su caso, de las cantidades asimiladas, pero también cabe la posibilidad de que el arrendador manifieste su compromiso de condonar la deuda si el arrendatario abandona voluntariamente el local en un plazo no inferior a 15 días.
• Si se desea evitar la enervación, habrá que acreditar que se realizó un requerimiento fehaciente de pago con al menos 30 días de antelación.

¿En qué consiste el procedimiento de desahucio de local comercial por falta de pago?

El procedimiento de desahucio se desarrolla por los trámites del juicio verbal, con las siguientes fases principales:

Intento de solución extrajudicial por MASC

Desde abril de 2025, es obligatorio acreditar en la demanda que se intentó una solución extrajudicial del conflicto mediante mecanismos adecuados de solución de controversias (MASC), como la negociación, mediación o conciliación, previstos en la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.

Este requisito de procedibilidad es indispensable para que el juzgado admita la demanda.

Notificación al demandado: particularidades en el desahucio de local comercial

En el caso de un local comercial, la notificación de la demanda suele ser más sencilla que en las viviendas, ya que el arrendatario suele desarrollar su actividad en el propio local. De acuerdo con la Ley de Enjuiciamiento Civil, la notificación puede hacerse:

• En el propio inmueble arrendado. 
• Al inquilino o a un empleado o familiar mayor de 14 años.
• En última instancia, si no es posible localizar al inquilino, también se puede efectuar la notificación mediante edictos en el tablón judicial.

Posible terminación anticipada del procedimiento

Una vez admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia concede un plazo de 10 días al arrendatario para que conteste, se oponga o ejercite sus derechos. Dentro de dicho plazo, el procedimiento puede terminar de manera anticipada si:

• Enervación del desahucio, en virtud del cual, el inquilino paga la deuda reclamada y las cantidades adeudadas hasta ese momento. Si no hay oposición, el letrado de la Administración de Justicia emitirá un decreto dando por finalizado el procedimiento, y el inquilino podrá continuar en el local.
• Desalojo voluntario, por el que el inquilino desaloja el local por voluntad propia. En este caso, el lanzamiento se dejará sin efecto, a menos que el arrendador solicite que se mantenga para levantar acta del estado del local. Si el propietario se había comprometido a condonar la deuda a cambio del desalojo, el inquilino que lo acepta podrá marcharse sin tener que pagar.

Juicio verbal

Si el inquilino se opone a la demanda, se celebrará una vista (juicio) en la que las partes defenderán su postura, se practicarán las pruebas y se resolverá sobre el desahucio. En caso de que el demandado no conteste la demanda o no se presente en la vista, se dictará un decreto declarando el desahucio directamente. Se fijará una fecha y hora para el lanzamiento si el inquilino no abandona el local voluntariamente.

También se declarará el desahucio y se fijará día y hora para el lanzamiento si, como resultado de la vista, se demuestra la razón del demandante.

Lanzamiento

El lanzamiento es la ejecución forzosa de la resolución judicial que priva a una persona de la posesión de un inmueble, y constituye la fase de ejecución del desahucio. 

Si el propietario solicitó la ejecución en la demanda, el lanzamiento se producirá de forma automática sin necesidad de iniciar un nuevo proceso ejecutivo. En la fecha y hora fijadas, un funcionario del juzgado y, si es necesario, la fuerza pública, se presentarán en el local para llevar a cabo el desalojo.

Es aconsejable que el propietario asista con un cerrajero para poder cambiar la cerradura si el inquilino no entrega las llaves. En ese momento se levantará un acta de lanzamiento, un documento importante para que el propietario pueda acreditar que ha recuperado la posesión del local.

Si antes de la fecha y hora indicadas, el inquilino abandona el local voluntariamente, se dejará sin efecto el lanzamiento.