¿En qué casos se produce la devolución de las arras en Cataluña?

Cuando las partes en un contrato de compraventa deciden celebrar previamente un contrato de arras, lo hacen para asegurar de algún modo su compromiso de formalizar la venta, pero pueden sobrevenir algunas circunstancias que les impidan cumplirlo. En ese caso, se presenta la duda de si es posible recuperar el dinero entregado en concepto de arras o no. 

A continuación, vamos a ver cuándo y cómo es posible recuperar el dinero de las arras de acuerdo con el derecho catalán.

¿De qué depende la devolución de las arras en caso de incumplimiento?

El derecho catalán tiene su propia regulación en materia de arras, y prevé expresamente algunas normas que el derecho común no contempla, en el que dependen del criterio jurisprudencial para ser aplicadas.

No obstante, a grandes rasgos, en ambas legislaciones se establecen consecuencias similares en caso de incumplimiento.

La posibilidad de recuperar el dinero entregado en arras depende de los siguientes factores: 

• El tipo de arras que se hayan pactado.
• A quién se debe el incumplimiento.
• Cuál es la causa del incumplimiento.

Vamos a analizar los distintos supuestos en que se puede producir la devolución de las arras en Cataluña.

Devolución de las arras en función del tipo de arras pactadas

El tipo de arras que hayan pactado las partes condiciona las posibilidades de recuperar el dinero entregado, si finalmente no llega a celebrarse el contrato de compraventa.

El artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña contempla solo dos tipos de arras, aunque deja abierta la posibilidad a que las partes pacten otra cosa, es decir, otros tipos.

Las arras que regula expresamente el artículo son las arras confirmatorias y las arras penitenciales:

Devolución de las arras confirmatorias

Las arras confirmatorias se entienden como un anticipo del precio total, y pretenden asegurar el cumplimiento del compromiso de compraventa.

En caso de incumplimiento de una parte, la otra puede optar por exigir el cumplimiento o por resolver el contrato a cambio del pago de una indemnización, por lo que cabe la posibilidad de que el comprador recupere el dinero entregado, si se resuelve la obligación.

Devolución de las arras penitenciales

Las arras penitenciales son las únicas que facultan a las partes para desistir del contrato sin necesidad de alegar una causa.

Si incumple el comprador, perderá el dinero entregado por las arras, pero si incumple el vendedor, este deberá devolver el doble del dinero que recibió en concepto de arras. Por tanto, en este caso, el comprador sí puede recuperar las arras.

Devolución de las arras penales

Aunque no están previstas expresamente, la ley también admite la modalidad de arras penales, que en caso de incumplimiento, obligan al pago de la penalización pactada y, además, al cumplimiento de la obligación, si es posible, y si no lo es, al pago de una indemnización.

Si incumple el vendedor, el comprador podría recuperar su dinero. 

Devolución de las arras según qué parte incumpla

También hay que valorar quién es el responsable del incumplimiento, ya que el comprador tiene más posibilidades de recuperar el dinero entregado si incumple el vendedor que si el responsable es él mismo.

Devolución de las arras por incumplimiento del vendedor

Si quien incumple es el vendedor, el comprador tiene bastantes posibilidades de recuperar su dinero:

• Como hemos visto, si las arras son penitenciales, el vendedor deberá devolver al comprador el doble de lo que este entregó como arras.
• Si las arras son confirmatorias, el comprador podrá optar entre exigir al vendedor que cumpla con su obligación o resolver el contrato (con la consiguiente devolución de las arras) y recibir una indemnización por los daños y perjuicios sufridos. En cualquier caso, además, el comprador tiene derecho a cobrar los intereses devengados.

Devolución de las arras por incumplimiento del comprador

Si el responsable del incumplimiento es el comprador, sus posibilidades de recuperar las arras se complican, como es natural:

• Si las arras son penitenciales, tiene derecho a desistir sin alegar ninguna causa, pero pierde el dinero de las arras, a menos que la causa de desistimiento se entienda justificada, como luego veremos.
• Si las arras son confirmatorias, no tiene derecho de desistimiento, y en principio perderá las arras, aunque pueden darse algunos casos de incumplimiento por causa justificada que le permitan recuperar el dinero entregado.

Devolución de las arras según la causa del incumplimiento

Por último, procede analizar las distintas causas que pueden dar lugar a un incumplimiento, ya que en algunos casos, el incumplimiento se puede entender justificado y el comprador puede recuperar su dinero.

Devolución de las arras por causa de fuerza mayor

A diferencia del derecho civil común, que contempla expresamente la falta de responsabilidad de las partes en un incumplimiento debido a fuerza mayor (aunque se refiera a ella con otra terminología), el Código Civil de Cataluña no contiene ninguna exoneración similar.

Tan solo prevé la exoneración de responsabilidad por fuerza mayor a propósito de la gestión de asuntos ajenos sin mandato (artículo 622-41.4).

No obstante, si la parte incumplidora logra demostrar que el incumplimiento se debe a un suceso de fuerza mayor, y por tanto inevitable, imprevisible y fuera de su control, es posible que se le faculte a resolver el contrato y, en el caso del comprador, que pueda recuperar el dinero entregado por las arras.

Además, quien alegue la fuerza mayor deberá probar que existe una imposibilidad real de cumplir con la obligación (por ejemplo, si la vivienda objeto del contrato ha quedado destruida), y no un simple retraso que se pueda resolver renegociando los plazos.

En cualquier caso, como exige la jurisprudencia en derecho civil común, deberá ser el juez quien determine: si existe la fuerza mayor, si el incumplimiento no es atribuible a ninguna de las partes y el alcance de la posible exoneración.

Devolución de las arras por denegación de la hipoteca

Aunque el derecho civil catalán no contempla la fuerza mayor como causa de exoneración de la responsabilidad al contrario del derecho civil común, que sí lo hace, en el caso de la denegación de la hipoteca, ocurre a la inversa.

En derecho civil común, ha tenido que ser la jurisprudencia quien abra la posibilidad a que se resuelva la obligación por denegación de la hipoteca, siempre que se haga constar esta posibilidad en el contrato.

En derecho catalán, en cambio, el artículo 621-49 prevé expresamente esta circunstancia como causa justificada de incumplimiento, aunque también es preciso que conste en el contrato.

La consecuencia automática de probar que el banco ha denegado la hipoteca es que el comprador puede resolver el contrato y recuperar el dinero entregado, a cambio de compensar al vendedor por los gastos en que haya incurrido con motivo de la venta.

Devolución de las arras por desistimiento

Por último, como ya se ha visto antes, si se han pactado arras penitenciales, es posible desistir del contrato sin alegar ninguna causa, y el comprador recuperará el dinero entregado si es el vendedor quien desiste, ya que tiene la obligación de entregarle el doble de esa cantidad.

Ese es el único caso en el que se admite el desistimiento sin causa.

También puede el comprador recuperar el dinero de las arras si es él quien desiste basándose en una causa justificada, como es la denegación de la hipoteca, o si opta por resolver el contrato basándose en un incumplimiento del vendedor. 

Devolución de las arras por otras causas

Cualquier otra causa no contemplada en los apartados anteriores se entiende injustificada, por lo que, a menos que sea el vendedor el responsable del incumplimiento, el comprador no podrá recuperar el dinero entregado.