¿En qué se diferencian la cuota de propiedad y el coeficiente de participación?

Formar parte de una comunidad de propiedad horizontal a veces plantea dudas como cuánto corresponde pagar en una derrama o qué peso tiene el voto en una junta de propietarios, y que encuentran respuesta en los conceptos de cuota de propiedad y coeficiente de participación.

Entender bien en qué se diferencian es esencial para reclamar los derechos como propietario en una comunidad y cumplir con las obligaciones que impone este régimen de propiedad.

¿Qué es la cuota de propiedad y para qué sirve?

La cuota de propiedad está regulada en el artículo 3, apartados a) y b), de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, aunque no se menciona expresamente, y representa la proporción indivisible que corresponde a cada propietario sobre los elementos comunes del edificio (escaleras, fachada, piscina o jardines, portales, tejado, etc.), en correlación con el derecho exclusivo que tiene sobre su vivienda o elemento privativo.

Se expresa en forma de porcentaje y está determinado en el título constitutivo que da origen a la propiedad horizontal en el inmueble, y que se otorga por el promotor o propietario del edificio cuando decide dividirlo en régimen de propiedad horizontal.

La finalidad de la cuota de propiedad es determinar el derecho de cada propietario en los elementos comunes del edificio, y sirve de base para calcular la cuota de participación.

¿Qué es el coeficiente de participación y para qué sirve?

El coeficiente de participación, por otro lado, es una herramienta práctica y numérica que cuantifica el derecho representado por la cuota de propiedad, y también está regulado en el artículo 3 de la Ley de propiedad horizontal.

La cuota de participación sirve de módulo para determinar la participación de cada propietario o propiedad en las cargas y beneficios de la comunidad, o el peso del voto en las juntas de propietarios. Se expresa por medio de un número o porcentaje que representa las centésimas de participación sobre el valor del inmueble.

¿En qué se diferencian la cuota de propiedad y el coeficiente de participación?

Aunque ambos son conceptos muy relacionados e indisolublemente unidos, existen diferencias entre ellos:

• Mientras la cuota de propiedad representa el derecho abstracto que ostenta cada propietario sobre los elementos comunes del inmueble, el coeficiente de participación es un número cuya función es cuantificar el peso de cada propietario en la participación de beneficios y cargas o a efectos de votación. 
• La cuota de propiedad se refiere al contenido jurídico del derecho, mientras el coeficiente de participación es la expresión numérica de la cuota y es más funcional y práctico.
• La cuota de propiedad es un derecho real, y el coeficiente de participación es el instrumento que permite actuar conforme a ese derecho real.

¿La cuota de propiedad y el coeficiente de participación tienen que coincidir?

El coeficiente de participación es la representación práctica de la cuota de propiedad, por lo que lo normal es que sean equivalentes, y que, por ejemplo, el propietario que tenga el 11 % del coeficiente tenga también una cuota del 11 % de copropiedad sobre los elementos comunes.

Sin embargo, ambos conceptos no tienen por qué coincidir siempre. El coeficiente de participación se puede modificar sin que cambie el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, pero con la finalidad de alterar el criterio de reparto de gastos o el peso del voto de esa concreta unidad de propiedad.

Por ejemplo, por acuerdo de la junta de propietarios se puede decidir que un local comercial que se encuentra en el bajo del edificio tenga un coeficiente de participación menor para pagar menos en los gastos de los elementos comunes, porque se considere que no hace uso de la mayor parte de ellos.

Estos acuerdos deberán tomarse por unanimidad, tanto si obedecen a un acuerdo especial como si tienen por objeto modificar los estatutos para incorporarlos de forma permanente.

¿Cómo se puede saber qué cuota de propiedad y qué coeficiente de participación tiene cada piso o local?

Tanto una como otro se pueden consultar en el título constitutivo de la propiedad horizontal, que es el que los establece por ley, conforme al artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal, y donde se contiene la siguiente información:

• La descripción de cada piso o local.
• La asignación de la cuota de participación expresada como coeficiente.
• Los criterios que han sido utilizados para el cálculo, como la superficie, la ubicación, el valor, etc.

Se puede acceder al título constitutivo solicitando una nota simple o copia autorizada en el Registro de la Propiedad del lugar donde esté inscrita la propiedad del edificio, y se puede hacer presencialmente o de forma telemática, a través de la web del Colegio de Registradores.

También se puede consultar en la propia escritura de compraventa, ya que suele incorporar extractos del título constitutivo, especificando el coeficiente asignado a cada vivienda o local.

Si no se dispone de la escritura de propiedad, se puede pedir una copia autorizada en la notaría donde se formalizó, o en el Registro de la Propiedad, en caso de que se haya inscrito.

Por último, también se puede consultar en la inscripción registral de la finca, solicitando una nota simple o una copia literal, y es algo que puede hacer cualquier persona interesada que disponga del número de finca registral o que conozca la dirección exacta del inmueble.