¿Se puede echar a un inquilino por necesitar el piso el propietario o un familiar?

En un alquiler de vivienda, el inquilino representa la parte más vulnerable de la relación, y, por ese motivo, la legislación sobre arrendamientos urbanos es especialmente proteccionista con él. Entre las formas de proteger su posición se encuentra su mayor poder de decisión sobre la duración del arrendamiento, como se pone de manifiesto con las características de la prórroga obligatoria.

Sin embargo, también es posible que el arrendamiento finalice antes de lo esperado por voluntad unilateral del arrendador, siempre que se cumplan los requisitos que vamos a ver a continuación.

¿Puede el arrendador terminar con el arrendamiento si necesita la vivienda?

Sí, el arrendador puede decidir unilateralmente terminar con el arrendamiento antes de que transcurran los 5 años de duración mínima y echar al inquilino si necesita el piso para sí mismo o para un familiar, tal y como contempla el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero para ello debe haber hecho constar esa posibilidad expresamente en el contrato, incluyendo una cláusula en ese sentido.

Si no existe dicha cláusula, el propietario tendrá que esperar a que expire el plazo del arrendamiento y sus prórrogas para poder recuperar la vivienda.

No obstante, este requisito no se aplica a todos los contratos de arrendamiento, ya que fue una novedad introducida por el  Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y solo es exigible a los contratos celebrados después de su entrada en vigor, el 6 de marzo de 2019.

Para los contratos anteriores a esa fecha, no es necesario que se haya previsto esa eventualidad, y podrán ser resueltos cuando el arrendador requiera la vivienda para uso propio o para un familiar.

En cualquier caso, el ejercicio de esta facultad está sujeto al cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley.

¿Qué requisitos se deben cumplir para que el arrendador reclame el piso para uso propio?

El propietario o arrendador podrá terminar el arrendamiento antes de su fecha de vencimiento, reclamándolo para uso propio, si se cumplen los siguientes requisitos:

Mención expresa en el contrato

Como ya se ha dicho, si el contrato se celebró con posterioridad al 6 de marzo de 2019, debe incluir una cláusula en la que se prevea expresamente la posibilidad de reclamar la vivienda para uso propio.

Persona física

La ley solo reconoce esta facultad al arrendador si es persona física, no si se trata de una persona jurídica.

Plazo mínimo de alquiler

En cualquier caso, el arrendador no podrá hacer uso de esta facultad antes de que transcurra el primer año de vigencia del arrendamiento. Solo a partir de esa fecha, podrá reclamar el piso por necesidad propia.

Acreditación de la necesidad

Debe existir una necesidad real que justifique la terminación prematura del contrato, no es algo que pueda depender de un simple deseo del arrendador. Y dicha necesidad debe quedar suficientemente acreditada.

Por ejemplo, estaría justificado reclamar el piso para uso propio en las siguientes circunstancias:

• Si el arrendador se ha divorciado y la sentencia le atribuye el uso de la vivienda a uno de los miembros de la pareja.
• Si un nuevo destino laboral le obliga a residir en el lugar de la vivienda.
• Si el propietario o un familiar directo están en situación de necesitar una vivienda habitual y no disponen de otra.

Obligación de preavisar

En cualquier caso, el propietario debe avisar al inquilino de la necesidad de recuperar la vivienda con al menos 2 meses de antelación a la fecha en que la vaya a necesitar, y en el preaviso deberá hacer constar la causa que justifica su reclamación.

Efectiva ocupación de la vivienda

El propietario o el familiar que tuviera la necesidad de ocupar la vivienda deberá hacerlo en el plazo máximo de 3 meses desde que el inquilino se haya marchado. En caso contrario, el inquilino podrá recuperar el piso.

¿Quién puede reclamar la vivienda para uso propio?

La necesidad de ocupar la vivienda puede ser del propio arrendador o de alguno de sus familiares más cercanos, concretamente:

• Sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, es decir, sus padres o hijos, incluyendo los adoptivos.
• Su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
• El propio arrendador, que no tiene por qué ser el propietario de la vivienda (puede ser el usufructuario, por ejemplo).

¿Qué formalidades se deben cumplir para reclamar la vivienda para uso propio?

La ley no especifica una forma especial para que el arrendador pueda hacer uso de su derecho a reclamar la vivienda, pero en la práctica es recomendable realizar la comunicación al inquilino por un medio fehaciente como el burofax, en el que se especifique tanto la fecha en que va a necesitar la vivienda como la causa de necesidad alegada.

Además, conviene hacer mención de la cláusula del contrato que permite ejercer la facultad de reclamar la vivienda.

¿Qué pasa si el arrendador no ocupa efectivamente la vivienda?

Si transcurren 3 meses desde que el inquilino haya desalojado la vivienda, y el arrendador o la persona que la necesitara para uso propio no la ha ocupado efectivamente, el inquilino podrá recuperarla si lo desea.

En ese caso, dispondrá de un plazo de 30 días para optar por:

• Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta 5 años, y con las mismas condiciones que ya había acordado con el arrendador, recibiendo además una indemnización por los gastos que le hubiera supuesto el desalojo hasta la fecha de la recuperación.
• Ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quedara por cumplir hasta completar 5 años.

No obstante, si el arrendador o quien corresponda no ocupa la vivienda por causa de fuerza mayor, y por tanto no atribuible al mismo, el inquilino no podrá hacer uso de este derecho de opción.

¿Cómo puede el inquilino reclamar la recuperación de la vivienda?

Transcurridos los 3 meses desde el desalojo sin que el arrendador haya ocupado la vivienda, el inquilino podrá ejercitar su derecho de opción enviando una comunicación al arrendador por un medio fehaciente. 

Aunque la ley no lo especifica, es la opción más recomendable, ya que puede servir de base para una posible reclamación judicial posterior.

Un medio adecuado es el envío de un burofax al arrendador, expresando la circunstancia de que ha transcurrido el plazo para ocupar la vivienda sin que se haya hecho, y recordando el derecho a optar por la recuperación o por la indemnización (indicando la opción elegida).

Si esta vía no surte efecto y el arrendador se niega a hacer frente a su responsabilidad, el inquilino podrá acudir a la vía judicial para reclamar por el incumplimiento de contrato y exigir además una indemnización por daños y perjuicios. El plazo para hacerlo es de 30 días desde la finalización del plazo de 3 meses de que disponía el arrendador para ocupar la vivienda.

En la demanda, se deberá aportar una copia del burofax y acreditar la fecha del desalojo del inquilino, además de las pruebas que demuestren que el arrendador no ha tomado posesión de la vivienda para habitarla.