La antigua ley de arrendamientos urbanos, de 1964, establecía un régimen de protección del inquilino por el cual este podía ver renovado su alquiler de forma casi indefinida, si era su deseo.
Actualmente, aunque esa ley fue derogada, sigue aplicándose a los contratos de arrendamiento celebrados bajo su vigencia, y en ella se establecen las causas que autorizan al arrendador a resolver el contrato y a echar al inquilino.
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Contacte conmigo¿Qué se entiende por inquilino de renta antigua?
El inquilino de renta antigua es el que está disfrutando de un alquiler de renta antigua, entendiendo por tal el celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985 bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Dicha ley fue derogada por la actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, pero, según establece esta ley en su disposición transitoria segunda, sigue siendo de aplicación a los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
¿Por qué causas se puede echar a un inquilino de renta antigua?
Conforme a lo expuesto, las causas por las que es posible echar a un inquilino de renta antigua, independientemente de la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas, son las que contempla el artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y que corresponden en su mayoría a supuestos de incumplimiento de contrato por parte del arrendatario.
Así, el arrendador estará facultado para resolver el contrato de alquiler de renta antigua y recuperar el inmueble en los siguientes casos:
1.ª Falta de pago de la renta
El arrendador podrá resolver el contrato si el arrendatario deja de pagar la renta o las cantidades asimiladas a la renta, es decir, las correspondientes a suministros y a cualquier otra que le corresponda pagar.
El momento en el que se puede resolver el contrato es el mismo en el que se produzca el impago, y, una vez presentada la demanda, el inquilino no podrá evitar la resolución del contrato realizando el pago.
No obstante, resulta de aplicación la posibilidad de enervación de desahucio que establece el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y que permite al inquilino evitar el desahucio si paga cuando ya ha sido demandado, siempre que el arrendador no le haya requerido fehacientemente para el pago en el plazo con al menos 30 días de antelación a la demanda, y que no haya hecho uso de la enervación en una ocasión anterior.
2.ª Subarriendo no autorizado
La ley de 1964 permite el subarriendo del inmueble en determinadas condiciones, y siempre con el requisito de contar con la autorización expresa del arrendador.
Por ello, si el inquilino subarrienda la vivienda sin obtener dicha autorización, el arrendador podrá resolver el contrato.
3.ª Subarriendo por rentas no permitidas
También es una causa de resolución del contrato el hecho de subarrendar la vivienda o local por una renta superior a los límites permitidos en la ley, aunque el arrendador haya dado su autorización para el subarriendo:
- Si se subarrienda la vivienda o local completo, el doble del precio del arrendamiento.
- Si se trata de un subarriendo parcial, donde solo se subarriendan habitaciones o se admiten huéspedes, la renta no podrá ser superior al resultado de dividir la cantidad anterior entre el número de habitaciones.
4.º No resolución del segundo subarriendo
La ley no permite sucesivos subarriendos a partir de un primer subarriendo. Por tanto, en caso de segundos y ulteriores subarriendos, el arrendador podrá requerir a su inquilino para que ejercite la acción resolutoria contra el subarrendatario en el plazo de 2 meses.
Si el inquilino se niega a hacerlo, el arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento con él.
5.ª Cesión o traspaso no autorizado
También será motivo de resolución del contrato la cesión de vivienda o el traspaso de local en forma distinta a la autorizada en el capítulo IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
En relación con la cesión de vivienda, la ley prohíbe que la cesión de vivienda se haga a título oneroso. Sí permite que se haga a título gratuito, pero contando con el consentimiento expreso del arrendador.
Respecto al traspaso de local, se permite en todos los casos, salvo en los que tienen por objeto depósitos o almacenes, o escritorios y oficinas, si en este segundo caso se destinan a comercio, industria o enseñanza con fin lucrativo, o a actividades económicas.
En los casos permitidos, será necesario cumplir los requisitos establecidos en el artículo 32 de la ley.
Si se realiza la cesión o traspaso contraviniendo cualquiera de esas normas, el arrendador podrá resolver el contrato.
6.ª Transformación de vivienda a local y viceversa
El contrato de arrendamiento tiene por objeto una vivienda o local, y el inquilino no puede cambiar por su cuenta el uso al que está destinado el inmueble, por lo que, si lo transforma de vivienda a local, o viceversa, el arrendador estará facultado para resolver el contrato.
También podrá resolverlo si el inquilino de un local de negocio incumple su obligación de mantenerlo durante un año para el mismo negocio y no traspasarlo.
7.ª Daños dolosos en el inmueble
Si el inquilino o quienes convivan con él causan daños intencionadamente a la vivienda o local, el arrendador podrá resolver el contrato.
Podrá hacerlo también si realizan obras no consentidas que modifiquen la configuración de la vivienda o local, o debiliten la naturaleza o resistencia de los materiales.
No obstante, existen excepciones:
- Si el inquilino necesita modificar el local para adaptarlo a su negocio, y el arrendador no lo consiente, se podrá solicitar autorización judicial.
- Si el inquilino pone a disposición previa del arrendador el dinero necesario para reponer la vivienda a su estado original, este no podrá resolver el contrato.
8.ª Actividades prohibidas
La ley de 1964 prohíbe realizar en el interior de las viviendas actividades inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres. Hoy día, esta norma hay que entenderla como la prohibición de realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Si es el caso, el arrendador podrá resolver el contrato, por propia iniciativa o a instancia de la mayoría del resto de inquilinos o arrendatarios.
9.ª Expropiación forzosa
Si el inmueble es objeto de expropiación forzosa por parte de la Administración competente, siempre que la resolución sea firme y no quepa ulterior recurso contra ella, el arrendador podrá resolver el contrato.
En este caso, la propia Administración podrá proceder al lanzamiento y desalojo de los inquilinos previo apercibimiento por un plazo no inferior a 2 meses.
Los inquilinos desalojados por este motivo tendrán derecho a una indemnización, a pagar por la Administración antes de efectuar el desalojo.
10.ª Declaración de ruina
El arrendador también tendrá derecho a resolver el contrato por declaración de ruina adoptada en resolución no recurrible y en expediente contradictorio ante la autoridad municipal.
En el expediente deben haber sido citados en tiempo todos los inquilinos, con el fin de darles la oportunidad de hacer valer sus derechos.
Si el peligro de ruina es inminente, se podrá desalojar la finca aunque la resolución no sea firme.
11.ª Denegación de la prórroga
Aunque en principio los contratos de alquiler de renta antigua se pueden prorrogar de manera indefinida, a voluntad del inquilino, la ley contempla algunas causas en las que la prórroga se puede denegar.
Si existe una causa de denegación, el contrato terminará y el arrendador recuperará el inmueble, y también podrá el arrendador resolver el contrato si no se dan las condiciones para que se produzca la prórroga forzosa.
Si la causa de denegación no es atribuible al inquilino, tendrá derecho a ser indemnizado como establece la ley.
Las causas de denegación de la prórroga son:
- Que el arrendador necesite la vivienda para uso propio o para sus descendientes o ascendientes.
- Que el arrendador tenga que derribar el inmueble para edificar otro con más viviendas.
- Que el inquilino no ocupe la vivienda durante más de 6 meses en un periodo de un año, salvo que sea por una causa justificada.
- Que el inquilino esté ocupando dos o más viviendas en la misma población, a menos que sea imprescindible para sus necesidades.
- Que, en los 6 meses anteriores a la demanda, el inquilino tenga un derecho de uso y disfrute sobre otra vivienda desocupada y apta para sus necesidades, cuyas características sean similares a la arrendada.
12.ª Extinción de usufructo
Por último, si el arrendador era el usufructuario de la vivienda, y no el propietario, cuando se extinga el usufructo, el propietario podrá resolver el contrato si prueba que las condiciones pactadas por el usufructuario eran gravosas para la propiedad.
Socio fundador de Barquin de Cozar Abogados. Abogado especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 15 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universitat de Barcelona. Abogado miembro del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (colegiado Nº 31.353).