¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Cuando se pide un préstamo hipotecario para adquirir un inmueble, la devolución de la deuda queda garantizada mediante la hipoteca sobre el mismo, que permite al acreedor, normalmente la entidad bancaria, ejecutar la deuda en caso de que el deudor no pague.

La ejecución hipotecaria es un procedimiento por el cual el acreedor puede exigir el pago de la deuda garantizada con la hipoteca, y se materializa mediante la subasta pública del inmueble que sirve de garantía.

¿En qué consiste una ejecución hipotecaria?

La hipoteca es una forma de garantizar el cumplimiento de una deuda gravando el inmueble sobre el que recae.

De este modo, si el deudor no paga, el acreedor puede ejercitar la acción para exigir el pago mediante la venta en subasta pública del bien inmueble que sirve de garantía. Dicha acción es la acción hipotecaria, y el procedimiento en su conjunto recibe el nombre de ejecución hipotecaria.

La ejecución hipotecaria se lleva a cabo en los términos establecidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para la ejecución de las obligaciones pecuniarias mediante la subasta de inmuebles, pero con las particularidades que establecen los artículos 681 a 698.

¿Cuándo se puede llevar a cabo la ejecución hipotecaria?

De acuerdo con el artículo 693 de la LEC, de forma general, la ejecución hipotecaria podrá iniciarse cuando el deudor deje de pagar una parte del capital del crédito o los intereses durante al menos 3 plazos mensuales vencidos, o un número de cuotas por tiempo equivalente.

Sin embargo, en caso de que se trate de un préstamo contratado por una persona física cuyo pago esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de un inmueble para uso residencial, no se podrá ejercitar la acción hipotecaria hasta que el impago corresponda a 12 meses, en caso de que se produzca en la primera mitad el préstamo, o a 15 meses, si se produce en la segunda mitad (artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria).

¿Quién puede ejercitar la acción hipotecaria?

El procedimiento de ejecución hipotecaria se puede iniciar:

• Por la entidad financiera que haya concedido el préstamo hipotecario.
• Por el cesionario del crédito hipotecario, en caso de existir, es decir, cualquier otro acreedor que se haya subrogado en el lugar de la entidad financiera.
  • En este punto no existe acuerdo en la jurisprudencia, aunque la posición mayoritaria es que el cesionario del crédito hipotecario está plenamente legitimado para ejercitar la acción hipotecaria (sentencia del Tribunal Supremo número 665/2007, de 4 de junio).

¿Contra quién se puede iniciar la ejecución hipotecaria?

La acción hipotecaria se puede dirigir contra las siguientes personas:

• El deudor hipotecario, quien deja de pagar los plazos del crédito garantizado con la hipoteca.
• El hipotecante no deudor.
• Un tercero que posea los bienes hipotecados, siempre que haya acreditado la adquisición de los bienes al acreedor.

¿En qué consiste la demanda que da inicio a la ejecución hipotecaria?

El procedimiento de ejecución hipotecaria comienza mediante una demanda presentada ante el juzgado de primera instancia del lugar en que radique el inmueble, que deberá ir acompañada por los siguientes documentos:

• El título de crédito, que constituye el título ejecutivo.
• Si no se puede presentar el título inscrito, el que se presente deberá acompañarse con certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. 
• Los demás documentos que exija la ley.

Además, deberá indicarse:

• Si el inmueble constituye la vivienda habitual del deudor.
• Si el acreedor ejecutante tiene la condición de gran tenedor de vivienda, en cuyo caso, se deberá adjuntar certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de propiedades a su nombre.

¿En qué consiste el procedimiento de ejecución hipotecaria?

Admitida la demanda, el auto que autorice y despache la ejecución deberá incluir el requerimiento de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor, a menos que se haya efectuado antes extrajudicialmente.

Además, se reclamará del registrador una certificación en la que consten la titularidad del dominio y demás derechos reales, cargas y gravámenes que recaigan sobre el inmueble, la inserción literal de la inscripción de hipoteca que se vaya a ejecutar y la expresión de que la hipoteca subsiste y no está cancelada.

Si de la certificación registral se desprende que el inmueble es propiedad de un titular que no ha sido requerido de pago, se le notificará la existencia del procedimiento para que pueda intervenir en la ejecución.

Transcurridos 10 días desde el requerimiento de pago, el acreedor podrá pedir que se le conceda la administración o posesión interina del inmueble por un plazo máximo de 2 años, en que hará suyos los frutos, rentas y productos que se perciban posteriormente, además de las rentas vencidas y no satisfechas hasta el momento.

20 días después del requerimiento de pago y de las notificaciones, se procederá a la subasta pública del inmueble.

El precio obtenido en la subasta se destinará a pagar al demandante, incluyendo los intereses y costas, sin que lo entregado pueda exceder del límite de la cobertura hipotecaria.

El exceso se destinará a pagar a los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado, y el resto, en caso de haberlo, se entregará al propietario del bien.

Finalmente, se expedirá un mandamiento al Registro de la Propiedad para la cancelación de la hipoteca y de las inscripciones y anotaciones posteriores que procedan.

¿Cómo y por qué causas puede oponerse el deudor?

El deudor hipotecario o cualquier otro demandado podrá formular su oposición al procedimiento ejecutivo en el plazo de 10 días hábiles desde la notificación del auto por el que se despacha la ejecución.

No obstante, solo podrá hacerlo por las causas expresamente contempladas en el artículo 695 de la LEC:

1. Por haberse extinguido la garantía o la obligación garantizada, siempre que se acredite documentalmente por los medios admitidos.
2. Por error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado.
3. En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca o embargo distinto e inscrito con anterioridad al que da lugar al procedimiento.
4. Por el carácter abusivo de una cláusula contractual en que se funde la ejecución, o en que se base la determinación de la cantidad exigible.

En caso de presentar oposición, la ejecución se suspenderá hasta que el juez resuelva lo que proceda después de oír a las partes en una comparecencia, pudiendo decretar el sobreseimiento de las actuaciones.