¿Qué son los estatutos de la comunidad de propietarios y cómo se pueden consultar?

La ley otorga a las comunidades de propietarios la facultad de autorregularse, siempre que se respeten los límites legales, estableciendo sus normas de funcionamiento, administración y gobierno, la distribución de los gastos entre los propietarios o las normas de uso de los elementos comunes y privativos.

Los estatutos son el instrumento adecuado para llevar a cabo esta regulación, como vamos a ver a continuación.

¿Qué son los estatutos de la comunidad de propietarios?

Los estatutos de la comunidad de propietarios son el conjunto de normas establecidas por los propios propietarios para regular el funcionamiento y organización de la comunidad, y funcionan como un complemento de las normas establecidas en la Ley de propiedad horizontal, la cual adaptan a las particularidades del inmueble concreto.

Son una facultad de las comunidades de propietarios, no una obligación, pero suponen un importante instrumento de autorregulación y ayudan a evitar conflictos entre los propietarios.

Cada comunidad puede tener sus propios estatutos, que podrán coexistir con los estatutos de una agrupación de comunidades, en caso de estar incluidas estas en un complejo inmobiliario.

Todo lo relativo al contenido y forma de adopción de los estatutos de la comunidad está regulado en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

¿Cuál es el contenido de los estatutos de la comunidad de propietarios?

Los estatutos de la comunidad pueden regular aspectos como los siguientes (artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal):

• Derechos y obligaciones de los propietarios, siempre que no se contradiga lo establecido en la ley.
• Normas sobre la administración y gobierno de la comunidad, como la fijación de los órganos de gobierno, su composición, la duración del cargo, etc.
• Normas de uso y destino del inmueble y de sus elementos comunes o privativos, permitiendo y prohibiendo algunos usos, como por ejemplo limitando las posibilidades de destinar la vivienda al uso turístico.
• Distribución de los gastos comunes entre los distintos pisos o locales, aplicando criterios diferentes al que se basa en el coeficiente de propiedad, siempre que haya unanimidad para ello.
• Régimen de conservación del edificio, reparaciones y contratación de seguros.
• Constitución y gestión del fondo de reserva.
• Imposición de medidas disuasorias frente a la morosidad, como puede ser la limitación de uso de determinadas zonas comunes, si no se está al corriente en el pago de la cuotas.

En general, los propietarios podrán establecer cualquier regla de funcionamiento y estructura de la comunidad, siempre que no contradiga lo establecido en la ley.

¿Cómo se adoptan los acuerdos incluidos en los estatutos?

Tanto la aprobación de los estatutos como su modificación deberá hacerse por la junta de propietarios, mediante acuerdo adoptado por la unanimidad de los propietarios que representen a su vez la totalidad de las cuotas de propiedad.

¿En qué se diferencian los estatutos del reglamento de régimen interior?

La Ley de propiedad horizontal también regula otro documento clave de las comunidades de propietarios, como es el reglamento de régimen interior, y cuya función puede confundirse con la de los estatutos.

Sin embargo, el cometido del reglamento de régimen interior es regular las normas de convivencia entre los vecinos y el funcionamiento de la comunidad, pero no establece la estructura ni las relaciones jurídicas entre los propietarios, como sí hacen los estatutos.

¿Cuál es el valor jurídico de los estatutos de la comunidad?

Los estatutos son fruto de un acuerdo entre los propietarios de una comunidad, y por tanto solo obligan a los propietarios, salvo que se inscriban en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso adquieren también eficacia frente a terceros.

La inscripción de los estatutos en el registro no es obligatoria, pero sí aconsejable, ya que la publicidad que otorga el registro los dota de mayor seguridad jurídica.

No pueden contener cláusulas que contradigan lo establecido en la Ley de propiedad horizontal, y en caso de existir estatutos anteriores a la entrada en vigor de esta, se tendrán por no puestas las cláusulas que no cumplan dichas condiciones.

¿Cómo se pueden consultar los estatutos de la comunidad?

La posibilidad de consultar los estatutos de una comunidad varía en función de si están o no inscritos en el Registro de la Propiedad y de si el interesado es o no un propietario de dicha comunidad:

Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad

En este caso, cualquier interesado podrá consultar los estatutos inscritos, y podrá hacerlo solicitando una nota simple directamente en el registro, o bien solicitando una copia del título constitutivo de la comunidad, si es que los estatutos forman parte de ella.

La solicitud se podrá hacer de manera presencial en el registro correspondiente, o bien por vía telemática, a través de la página web del Colegio de Registradores.

Estatutos no inscritos

Si los estatutos no han sido inscritos, podrán consultarse si se solicita una copia a la propia comunidad de propietarios, ya que el administrador tiene la obligación legal de custodiarlos, junto con el resto de la documentación de la comunidad (artículo 20.1.e) de la Ley de propiedad horizontal).

En este caso, solo podrán acceder a los estatutos los propietarios que formen parte de la comunidad, y podrán hacerlo presentando una solicitud formal por escrito al presidente o al administrador o solicitando directamente una copia al administrador, aunque es conveniente que se haga por escrito, para dejar constancia.

Por otro lado, es posible que se incluya una copia de los estatutos junto al título de constitución de la comunidad, y que ambos formen parte como anexo de la escritura de propiedad. En ese caso, el propietario tiene acceso directo a ellos, o bien puede solicitarlo en la notaría donde se firmó la compraventa o en el registro de la propiedad donde se inscribió la escritura.