Guía para la extinción de censos enfitéuticos en Cataluña

El censo enfitéutico es una reminiscencia del sistema feudal, en virtud del cual, el dueño de un terreno cedía a otro el dominio útil sobre la finca, mientras que se reservaba para sí el dominio directo, todo ello a cambio del pago de un canon por parte del cesionario.

Esta figura, muy presente en Cataluña, ha pervivido hasta nuestros días, y actúa como un gravamen que impide la ágil enajenación de las fincas, pero se puede promover su extinción en la forma que vamos a explicar en esta guía.

¿Qué es un censo enfitéutico?

La enfiteusis o censo enfitéutico es un contrato por el cual el propietario o censualista divide el dominio sobre la finca, transmitiendo el dominio útil al censatario o enfiteuta y conservando el dominio directo y el reconocimiento de su propiedad.

A cambio, el inmueble queda gravado con la obligación del censatario de pagar un canon o pensión periódica, normalmente anual y en dinero, como reconocimiento de la propiedad cedida inicialmente.

El censo enfitéutico puede tener una duración ilimitada o prolongarse durante un largo plazo.

El censatario o enfiteuta recibe así el dominio útil, que le confiere derechos similares a los de un usufructuario, aunque la figura del censo enfitéutico permite enajenaciones ilimitadas del dominio útil.

El censualista conserva el dominio directo, que también puede ser objeto de sucesivas transmisiones.

Según el tipo de contraprestación que se pacte y cómo se distribuya la propiedad entre ambos, el censo enfitéutico puede consistir en el censo con dominio, el de nuda percepción, el censo sin dominio o el revessejat. En este último, el propietario se reserva el dominio útil y constituye una nueva cesión a favor de un nuevo censualista.

¿Dónde se regula el censo enfitéutico en Cataluña?

El concepto y requisitos del censo enfitéutico están regulados en los artículos 565-14 a 565-33 del Código Civil de Cataluña, y el procedimiento vigente para su extinción se encuentra en la disposición transitoria vigesimosegunda, añadida en virtud de la Ley 3/2023, de 16 de marzo, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público para el 2023.

¿En qué consiste la extinción del censo enfitéutico?

La extinción del censo enfitéutico o redención tiene por finalidad liberar la finca del gravamen impuesto en virtud del censo, de modo que el censatario o enfiteuta, es decir, el titular del dominio útil, se convierta en único propietario y pueda transmitir la finca libre de gravamen.

El procedimiento requiere el cumplimiento de una serie de formalidades y el pago de un precio al censualista a cambio de la liberación del censo.

¿Qué censos enfitéuticos se pueden extinguir?

Cualquier censo enfitéutico se puede extinguir, salvo que se trate de un censo vitalicio. 

Además, se aplicará a la extinción el régimen regulado en la disposición transitoria vigesimosegunda del libro quinto del Código Civil de Cataluña, que es más favorable para el censatario, a todos los censos constituidos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley catalana 6/1990, de 16 de marzo, de los Censos, independientemente de las condiciones pactadas en el título de constitución.

¿Quién puede promover la extinción del censo enfitéutico?

Con anterioridad a la reforma operada por la Ley 3/2023 de 16 de marzo, el censualista tenía mucho poder de decisión sobre la posible redención del censo, de modo que algunos propietarios paralizaban la operación a su voluntad, impidiendo al censatario enajenar sus derechos con agilidad, ya que la existencia del gravamen disuadía a muchos posibles compradores.

Actualmente, después de la mencionada reforma, el sistema se ha simplificado para eliminar esos inconvenientes, y hoy día basta la voluntad del censatario o enfiteuta para formalizar la extinción del censo.

¿En qué consiste el procedimiento de redención del censo enfitéutico?

El procedimiento de redención o de extinción del censo enfitéutico se basa en el otorgamiento de una escritura pública y posterior notificación al propietario censualista, y en el pago del precio que dé lugar a la liberación del gravamen.

Escritura pública

La redención del censo se llevará a cabo mediante el otorgamiento unilateral por parte del censatario de una escritura pública que cumpla con los requerimientos legales.

No obstante, la escritura pública también puede ser otorgada de mutuo acuerdo por ambas partes, pero lo importante es que el censualista no puede impedir la redención si el censatario quiere llevarla a cabo.

En la escritura deben constar los siguientes datos:

• La declaración de extinción del censo.
• El depósito notarial del importe a disposición de los propietarios titulares.
• La certificación registral de la finca.
• La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca con su valor catastral.

Además, la certificación registral debe contener: 

• Las características del censo.
• Las características del laudemio (que es el derecho del censualista a percibir una cantidad con cada transmisión del dominio útil), y de otros derechos inherentes al censo, en caso de haberse pactado.
• El valor del inmueble en la última transmisión y la fecha de esta.
• Los domicilios de los censualistas y de las personas titulares de los dominios previos, en su caso, y si constan en el Registro de la Propiedad, ya que deberán ser notificados.
  • Si no se conocen los domicilios, se deberá hacer constar dicha circunstancia en la escritura pública de redención.

Notificación a los censualistas

El censatario puede otorgar la escritura pública de redención de forma unilateral, pero una vez lo haya hecho, debe notificarlo notarialmente en sus respectivos domicilios al censualista y a los titulares de los dominios medios, si los hay (por ejemplo, en caso de que se haya constituido la modalidad del revessejat).

La notificación debe hacerse en el plazo de 5 días desde el otorgamiento de la escritura.

Si no se puede notificar a los interesados, por no conocerse sus domicilios o por otros motivos, el registrador cancelará el censo de todos modos y publicará un edicto que anuncie la redención durante 3 meses en el tablón de anuncios del ayuntamiento correspondiente al lugar de la finca.

Pago del precio

Por último, para que sea válido el procedimiento de redención del censo, el censatario debe pagar al censualista la cantidad que corresponda en dinero y al contado, o mediante el depósito notarial que se ponga a disposición del censualista.

Además, la existencia de posibles impagos de pensiones, de laudemios o de otros derechos devengados inherentes al dominio no puede impedir que se produzca la redención del censo, sin perjuicio de que el censatario tenga obligación de pagar la deuda.

¿Cuánto hay que pagar para extinguir el censo enfitéutico?

En cuanto a la cantidad que debe satisfacer el censatario para poder liberarse del gravamen que supone el censo, engloba dos conceptos: 

• Los gastos que genere la propia tramitación de la redención, que corren a cargo del censatario.
• El precio de la redención. 

El precio que corresponde por la redención es uno de los mayores cambios introducidos por la Ley 3/2023, que redujo el porcentaje a aplicar sobre el valor de la finca del 20 % anterior al 2 % que se aplica como máximo en la actualidad.

Así, el precio de la redención se obtiene por la suma de las siguientes cantidades:  

• El 1 % del valor catastral de la finca en el momento de la redención.
  • Si no se conoce el valor catastral, se aplicará el porcentaje sobre el valor que consta en la inscripción registral de la última transmisión, actualizado de acuerdo con el IPC.
• Un 1 % adicional, en caso de que conste inscrito el derecho de laudemio en el Registro de la Propiedad.

El importe total obtenido se debe distribuir de la siguiente forma: 

• Si el dominio directo es único, corresponderá a su titular la totalidad del importe.
• Si existe un dominio directo y un dominio medio, el primer titular percibirá una cuarta parte, y el segundo, tres cuartas partes.
• Si existe un dominio directo y dos medios, el último titular recibirá dos cuartas partes, y los otros dos, una cuarta parte cada uno.

¿Qué ventajas supone la nueva regulación?

Como se puede comprobar, la nueva regulación es mucho más favorable a los derechos del censatario o enfiteuta, y tiene por objeto facilitar la extinción de los censos enfitéuticos y agilizar así el tráfico inmobiliario, ya que el censo supone un gravamen poco acorde con los tiempos actuales que se ha venido arrastrando desde la época feudal.

Actualmente, además, el censatario no precisa del consentimiento del propietario de la finca, ya que basta con que le notifique la extinción.

Como contrapartida, la nueva regulación ha reducido considerablemente las expectativas de ganancia de los propietarios del suelo, que han visto cómo el precio por la redención del censo pasaba de un 20 % del valor del suelo a un simple 1 % o 2 %.