La fuerza mayor como causa del incumplimiento de un contrato de arras

El objetivo del contrato de arras es formalizar el compromiso de las partes de llevar a cabo la compraventa de un inmueble en un futuro, de modo que si comprador o vendedor se echan atrás, deben compensar a la otra parte por el perjuicio causado.

Pero a veces el incumplimiento no se debe a la culpa de ninguno de ellos, sino que se produce como consecuencia de un evento de fuerza mayor. En ese caso, las consecuencias son las que vamos a ver en este artículo.

¿Qué es la fuerza mayor?

Para saber cuándo hay un incumplimiento debido a fuerza mayor, antes debemos aclarar qué se entiende por fuerza mayor.

La fuerza mayor se define como una circunstancia imprevisible e inevitable, ajena a las posibilidades de actuación de las partes, y que se manifiesta como una fuerza irresistible, alterando las condiciones de una obligación.

Por tanto, cuando afecta al ámbito de los contratos, la fuerza mayor puede tener como consecuencia que una de las partes, o las dos, no puedan cumplir con lo estipulado, o no puedan hacerlo del modo previsto, por haberse visto alteradas las condiciones que se tuvieron en cuenta en el momento de contratar.

Características de la fuerza mayor

De acuerdo con la definición anterior, la fuerza mayor se caracteriza por ser un acontecimiento: 

• Imprevisible y extraordinario, por lo que no es posible tenerlo en cuenta al celebrar el contrato ni prever las consecuencias de que se produzca.
• Inevitable. En cualquier caso, el afectado por el suceso de fuerza mayor no puede evitar que ocurra ni puede evitar sus consecuencias.
• Ajeno a las posibilidades de actuación de las partes, de modo que no ha intervenido culpa de ninguna de ellas en su producción.
• Irresistible, lo que implica que el afectado no puede alterar ni controlar sus efectos.

Supuestos de fuerza mayor

La fuerza mayor puede adoptar diversas formas, y no existe una lista cerrada de eventos que pueden considerarse como tal. Como ejemplo, la epidemia del covid-19 supuso un acontecimiento totalmente extraordinario e imprevisible, alejado de los casos de fuerza mayor que todos conocíamos.

Algunos supuestos de fuerza mayor vienen contemplados en el artículo 239 de la Ley de Contratos del Sector Público:

• Los fenómenos de la naturaleza con efectos catastróficos, como los terremotos, erupciones volcánicas, maremotos, temporales marítimos, inundaciones y otros similares.
• Los incendios provocados por la electricidad atmosférica.
• Los destrozos debidos a la guerra o a alteraciones graves del orden público.

¿Cuáles son las consecuencias de un incumplimiento debido a fuerza mayor?

En principio, el incumplimiento de un contrato de arras supone perder el dinero pagado por ellas (en el caso del comprador) o tener que devolver el doble de su valor (si se trata del vendedor), o bien pagar la penalización estipulada o tener que indemnizar a la otra parte, según cuál sea la modalidad de arras pactadas.

Pero, como hemos visto, la fuerza mayor es un suceso ajeno a la voluntad y posibilidades de actuación de las partes, por lo que no se les puede hacer responsables de algo en lo que no ha intervenido culpa o negligencia por su parte. 

Así lo prevé el artículo 1105 del Código Civil, al exonerar del cumplimiento de la obligación a quien no puede hacerlo por un suceso que no se pueda prever o evitar.

No obstante, la apreciación de la fuerza mayor no es automática, sino que, en caso de duda, debe determinarse por los tribunales, y quien la alega debe probarla. 

Además, no basta con que exista fuerza mayor, sino que debe existir una imposibilidad real de cumplir con la obligación a causa de la fuerza mayor, y esta circunstancia también hay que probarla.

¿En qué consiste el incumplimiento del contrato de arras por fuerza mayor?

La fuerza mayor puede incidir en las obligaciones derivadas del contrato de arras de distintas formas:

Incumplimiento del plazo por fuerza mayor

Si lo que deriva del suceso de fuerza mayor es la imposibilidad de cumplir con los plazos acordados en el contrato de arras, no existe una imposibilidad insalvable de cumplir la obligación.

En este caso, las partes pueden renegociar el plazo y pactar una prórroga.

Si la otra parte no accede a la prórroga, lo que debería hacer la parte incumplidora es notificarle por un medio fehaciente, por ejemplo, mediante el envío de un burofax, la existencia de la causa de fuerza mayor que le impide cumplir con el plazo, para que quede constancia y no perder la opción de reclamar judicialmente. 

Incumplimiento de las condiciones del contrato por fuerza mayor

Si la fuerza mayor incide de tal manera en las condiciones del contrato que hace imposible el cumplimiento para una de las partes o para las dos, puede justificar la exoneración de las obligaciones en los términos previstos en el Código Civil.

Para ello, será necesario acudir a los tribunales y probar la existencia de la causa mayor y la imposibilidad de cumplir con lo estipulado como consecuencia de esta.

El juez será quien determine la existencia y el alcance de la causa mayor, y en caso de resultar probada, será la base para reclamar la resolución del contrato y la devolución de las arras (para el comprador) o la liberación de la obligación de devolver el doble de su valor (para el vendedor).

¿La denegación de la hipoteca se considera fuerza mayor?

La denegación de la hipoteca es una posibilidad a la hora de enfrentarse a la compraventa de un inmueble, pero su encaje como suceso de fuerza mayor es difícil, ya que es una circunstancia previsible y no exactamente extraordinaria, aunque pueda ser ajena a las posibilidades de actuación de la parte afectada.

Por tanto, al no ser una causa imprevisible, en principio no se considera fuerza mayor, y si el comprador incumple el contrato de arras por no haber obtenido la hipoteca, tendrá que sufrir las consecuencias del incumplimiento, es decir, perderá el dinero entregado en arras.

Para evitarlo, se puede pactar desde el principio una cláusula que prevea esa posibilidad y la devolución de las arras en caso de denegación de la hipoteca. Es lo que se conoce como contrato de arras con cláusula de hipoteca. 

¿Qué ocurre con el contrato de arras si la hipoteca se demora?

Al igual que sucede con un evento de fuerza mayor, puede ocurrir que la hipoteca no sea denegada, sino que su concesión se demore demasiado en el tiempo, provocando que el comprador incumpla el contrato de arras.

En ese caso, se puede pactar igualmente una prórroga del plazo y mantener los términos del contrato. 

¿Qué se puede hacer para evitar las consecuencias de la fuerza mayor?

En todos los casos expuestos, lo más aconsejable es celebrar un contrato de arras en la modalidad de arras penitenciales, que son las únicas que permiten que cualquiera de las partes desista del contrato sin necesidad de alegar una causa, aunque ello suponga perder las arras o tener que devolver el doble de su valor, según el caso.

No obstante, al menos no persistirá la obligación de cumplir con lo pactado, ni tampoco habrá que indemnizar a la otra parte, al margen de las consecuencias ya mencionadas.

De todos modos, como hemos visto, si realmente se ha producido una imposibilidad real de cumplir con el contrato a causa de fuerza mayor, se podrá reclamar en los tribunales y, si resulta probada, recuperar lo pagado en concepto de arras o liberarse de la obligación de devolverlas.