El acta de la comunidad refleja los acuerdos alcanzados en las reuniones, tanto ordinarias como extraordinarias, celebradas por la junta de propietarios, y en él se deben expresar todas las circunstancias que puedan identificar la reunión y los concretos acuerdos adoptados en ella.
Ello permite que si un propietario no está conforme con lo acordado, pueda impugnar el acta de la reunión.
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Contacte conmigo¿Cómo se adoptan los acuerdos de la junta de propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal establece detalladamente los requisitos para que la junta se reúna válidamente y los porcentajes de participación y votación que permiten adoptar un acuerdo válidamente, de modo que, si no se respetan dichas normas, las actas podrán ser impugnadas.
Así, el artículo 16 establece las condiciones en que deben celebrarse las reuniones, especificando la forma de realizar la convocatoria, en la que debe figurar el orden del día, para que todos los propietarios estén informados con antelación de los asuntos a tratar en cada reunión.
El artículo 17, por su parte, detalla las reglas a las que deberá someterse la adopción de los acuerdos dependiendo del tema que se vaya a tratar en la reunión, y exigiendo mayorías diferentes de votos a favor según la importancia del acuerdo. Si se adopta sin respetar la mayoría aplicable, el acuerdo no será válido y se podrá impugnar.
Hay que tener en cuenta que no todos los propietarios asistentes pueden votar, ya que la ley excluye de esta posibilidad a los que no estén al corriente del pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no las hayan impugnado judicialmente, o procedido a la consignación judicial o notarial de la cantidad adeudada.
Estos propietarios podrán asistir a la reunión con voz pero sin voto, y su cuota de participación no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas.
¿Por qué motivos se puede impugnar el acta de la comunidad?
Los acuerdos de la junta de propietarios, reflejados en las actas de la comunidad, pueden ser impugnados por alguno de los siguientes motivos (artículo 18):
- Por ser contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad. Es el caso, entre otros, de los acuerdos adoptados sin cumplir las mayorías o requisitos que establece la ley.
- Por resultar gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Por suponer un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o por haberse adoptado con abuso de derecho.
¿Quién puede impugnar los acuerdos de la junta de propietarios?
Los acuerdos de la junta y, por tanto, las actas de la comunidad donde estén reflejados, podrán ser impugnados por:
- Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, es decir, quienes hubieran votado en contra o no hubiesen votado.
- Los propietarios ausentes en el momento de la adopción del acuerdo.
- Los propietarios indebidamente privados de su derecho de voto, como puede ser el caso de aquellos que, no estando al corriente de los pagos, sí hubieran impugnado la deuda antes de la reunión.
También para poder impugnar el acuerdo es necesario estar al corriente de los pagos de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, o bien consignar su importe antes de impugnar.
No obstante, este requisito no se aplica si el acuerdo impugnado decide sobre el establecimiento o alteración de las cuotas de participación entre los propietarios.
¿Cuál es el plazo para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios?
La ley establece un plazo de caducidad general para la acción de impugnación de 3 meses desde la fecha de adopción del acuerdo, y de 1 año si se trata de actos contrarios a la ley o a los estatutos.
Para los propietarios que no hubieran asistido a la reunión donde se adoptó el acuerdo, el plazo comienza a correr desde la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido por el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cómo se impugna un acuerdo de la junta de propietarios?
El acuerdo de la junta deberá impugnarse ante el juzgado de primera instancia, de acuerdo con los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el juicio ordinario (artículo 249.1.8.º), y será preceptiva la intervención de abogado y procurador.
La impugnación del acuerdo no suspende su ejecución, a menos que el demandante lo solicite y el juez lo decida así como medida cautelar, habiendo oído a la comunidad de propietarios.
El juicio termina con sentencia declarando la nulidad o validez del acuerdo.
Socio fundador de Barquin de Cozar Abogados. Abogado especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 15 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universitat de Barcelona. Abogado miembro del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (colegiado Nº 31.353).