El establecimiento de un negocio de venta al público en el local arrendado supone para el inquilino el esfuerzo de crear desde cero una corriente de clientes hacia él, clientela que puede perderse, al menos en parte, cuando se extingue el contrato de arrendamiento y el negocio se tiene que trasladar.
Por ese motivo, la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que el inquilino pueda percibir una compensación por el perjuicio económico sufrido en caso de que el arrendador no acceda a renovar el contrato de alquiler.
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Contacte conmigo¿Cuándo tiene derecho a indemnización el arrendatario de un local comercial?
El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la posibilidad de que el inquilino de un local comercial sea indemnizado por el arrendador cuando se extinga el contrato de alquiler, y establece para ello las siguientes condiciones:
- En el local comercial se debe haber ejercido una actividad comercial de venta al público durante los 5 años previos a la fecha de terminación del contrato.
- El arrendatario debe haber manifestado con 4 meses de antelación a la expiración del plazo del alquiler su voluntad de renovar el contrato por al menos 5 años más y pagando una renta de mercado.
- La renta de mercado es el alquiler a precio de mercado que acuerden las partes, o, en su defecto, la que decida un árbitro designado por ellas.
- El arrendador debe haberse negado a la renovación del contrato.
La finalidad de la indemnización es compensar al arrendatario por la futura pérdida de la clientela generada durante el tiempo del alquiler.
¿En qué consiste la indemnización por no renovación del alquiler de local comercial?
Cuando el arrendador no accede a renovar el alquiler, el inquilino puede tomar varias acciones:
- Trasladar el negocio a un nuevo local comercial.
- Empezar un negocio distinto en otro lugar.
- No continuar con el negocio ni iniciar actividad nueva alguna.
El contenido de la indemnización por no renovación del alquiler, y la forma de calcularla, difiere de un supuesto a otro, y depende también de si el arrendador se beneficia de la clientela creada por el inquilino o no.
¿Cuál es la cuantía de la indemnización?
La cuantía de la indemnización en cada caso se determinará de acuerdo con las siguientes normas:
- Si el inquilino, en los 6 meses siguientes, inicia la misma actividad en otro lugar dentro del mismo municipio, la indemnización incluirá:
- Los gastos de traslado.
- El perjuicio económico derivado de la pérdida de clientela, calculada por comparación entre la clientela de los primeros 6 meses en la nueva ubicación y la que tenía en el local anterior.
- Si el inquilino inicia en los 6 meses clientes una actividad distinta o no inicia ninguna, y por otro lado el arrendador o un tercero inician en el mismo plazo la misma actividad o una afín en el local anterior, la indemnización consistirá en una mensualidad de renta por año de duración del contrato, con un máximo de 18 mensualidades.
- Se considera actividad afín la que típicamente permita beneficiarse, aunque sea en parte, de la clientela captada por la actividad anterior. Por ejemplo, un establecimiento de comidas para llevar donde antes había un restaurante de menú diario, o una academia de baile donde había un gimnasio.
¿Qué pasa si no hay acuerdo sobre el importe de la indemnización?
A la hora de calcular el importe exacto de la indemnización, puede ocurrir que arrendador y arrendatario no se pongan de acuerdo. En ese caso, será el árbitro que ambos hayan designado quien fije finalmente la cuantía.
Socio fundador de Barquin de Cozar Abogados. Abogado especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 15 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universitat de Barcelona. Abogado miembro del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (colegiado Nº 31.353).